“營改增”對南京地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)的影響

【摘要】2016年3月18日，國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，在建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)四大行業(yè)全面實施營業(yè)稅改征增值稅。這一政策的出臺，標志著我國在稅制改革的道路不斷向前推進，也影響著房地產行業(yè)企業(yè)的日?；顒雍投愂肇摀?。本文主要以南京地區(qū)的棲霞建設公司為研究對象，分析“營改增”政策對南京地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)的影響。

【關鍵詞】營改增 房地產開發(fā)企業(yè) 稅收負擔

一、南京地區(qū)房地產行業(yè)現(xiàn)狀及“營改增”政策實施背景

（一）南京地區(qū)房地產行業(yè)現(xiàn)狀

根據南京市統(tǒng)計局公布的《南京市2016年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2016年南京市實現(xiàn)第一產業(yè)增加值252.51億元，增長1.0%；第二產業(yè)增加值4117.20億元，增長5.3%，其中工業(yè)增加值3581.72億元，增長4.8%；第三產業(yè)增加值6133.31億元，增長10.2%。三次產業(yè)增加值比例調整為2.4：39.2：58.4，服務業(yè)主體地位不斷強化，服務業(yè)增加值占全市地區(qū)生產總值的比重達到58.4%，較上年提高1.1個百分點。上述數(shù)據反映了第三產業(yè)的發(fā)展已經成為南京市國民經濟發(fā)展的重要引擎。

2016年南京市三大產業(yè)增加值比例見圖1。

其中，房地產投資平穩(wěn)增長。全年完成房地產開發(fā)投資1845.60億元，比上年增長29.2%。其中住宅投資1392.76億元，增長28.8%；辦公樓投資96.68億元，增長11.4%；商業(yè)用房投資195.05億元，增長34.6%。全年商品房銷售面積1558.18萬平方米，比上年增長1.0%，商品房銷售額2766.35億元，增長56.0%。尤其在2017年一到二月份，第三產業(yè)投資中基礎設施業(yè)和房地產業(yè)占據主要份額，2月末兩大行業(yè)共完成投資346.63億元，占第三產業(yè)的 78.4%，占全社會投資的55.9%。這說明在南京市第三產業(yè)中，房地產行業(yè)占有重要位置，南京市地區(qū)房地產行業(yè)如果能健康有序發(fā)展，將對南京市經濟發(fā)展和社會進步起到積極的促進作用。

2017年1～2月基礎設施業(yè)和房地產行業(yè)占第三產業(yè)比重見圖2。

（二）房地產行業(yè)實施“營改增”政策的背景

自2012年“營改增”政策試點以來，第二產業(yè)除建筑業(yè)外已經完成了營業(yè)稅向增值稅轉變的過程，能夠進行進項稅額抵扣，大大降低了企業(yè)的稅收負擔。但是，由于第三產業(yè)和建筑業(yè)仍實行營業(yè)稅模式，導致許多相關聯(lián)企業(yè)和業(yè)務往來企業(yè)無法實現(xiàn)增值稅的抵扣，稅收抵扣鏈條不完整，經常發(fā)生重復征稅的現(xiàn)象，加重了企業(yè)的稅收負擔。所以，為了完善稅制，國家決定在所有行業(yè)實行營業(yè)稅改征增值稅的政策，目的是降低企業(yè)稅負，防止企業(yè)的偷漏稅行為和重復征稅現(xiàn)象，使增值稅抵扣鏈條完整。

（三）對房地產開發(fā)企業(yè)征收增值稅與營業(yè)稅的主要差別

1.稅率及計稅方式。根據2016年3月31日國家稅務總局發(fā)布的《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用11%的稅率且為價外稅。而“營改增”之前，房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅適用5%的稅率且為價內稅。

2.進項稅額是否可以抵扣。實施“營改增”政策之前，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的土地增值稅，作為營業(yè)收入的一部分征收營業(yè)稅，且不能抵扣。政策變更之后，根據《辦法》第四條、第五條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，土地增值稅作為進項稅額可以進行抵扣。

二、以棲霞建設公司為例分析“營改增”政策的影響

南京棲霞建設集團是一個具有31年發(fā)展歷史，擁有包括兩家一級資質房地產開發(fā)企業(yè)、一家一級資質物業(yè)管理企業(yè)、兩家金融企業(yè)在內的20多家成員單位，涵蓋商品房開發(fā)、保障房建設、工程建設管理、對外投資等四大業(yè)務板塊，在全國房地產界享有盛譽的現(xiàn)代化企業(yè)集團。集團控股子公司南京棲霞建設股份有限公司是中國房地產知名品牌企業(yè)、核準制下中國房地產行業(yè)的首家上市企業(yè)和江蘇省房地產行業(yè)首個通過IPO在境內A股上市的企業(yè)，同時也是全國房地產企業(yè)中首個設立國家級博士后科研工作站的企業(yè)，連續(xù)多年被評為中國房地產百強企業(yè)。

（一）“營改增”實施之前的稅收情況

根據財政部和國家稅務總局之前的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應納稅額為當期營業(yè)收入乘以固定營業(yè)稅稅率5%，房地產開發(fā)企業(yè)從上游供應商處獲得的增值稅進項稅不能用于抵扣，需計入營業(yè)成本。

棲霞建設公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)，2014年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1，171，870，575.08元，營業(yè)成本1，000，273，526.23元，營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重為85.36%。其中，營業(yè)稅62，150，623.61元，占營業(yè)成本的比重為6.21%。2015年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2，962，157，897.58元，營業(yè)成本2，597，732，009.40元，營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重為87.70%。其中，營業(yè)稅152，000，014.26元，占營業(yè)成本比重為5.85%。由于處在政策變更期之前，棲霞建設公司并沒有資格繳納增值稅。

（二）“營改增”實施之后的稅收情況

根據《辦法》第四條至第十條的有關規(guī)定，2016年5月1日之后的房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項目不再征收營業(yè)稅，改征增值稅。按照其銷售額的11%繳納增值稅，房地產開發(fā)企業(yè)的銷售額計算方法為：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%），其中當期允許扣除的土地價款期=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。

棲霞建設公司2016年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入753，455，236.53元，營業(yè)成本577，671033.91元，營業(yè)成本占營業(yè)收入比重為76.67%。其中，營業(yè)稅39，296，208.65元，占營業(yè)成本比重為6.8%；增值稅3，642，526.75，占營業(yè)成本的比重為0.63%。

2014～2016年棲霞建設公司稅收與經營情況表見表1

（三）“營改增”對棲霞建設公司的有利影響

1.有利于降低企業(yè)稅收負擔。由于企業(yè)受經營周期影響，經營數(shù)據的絕對值無法反應房地產開發(fā)企業(yè)的成本負擔，所以采用營業(yè)成本與營業(yè)收入的比值作為衡量企業(yè)成本的一項依據。從上述數(shù)據看出，2014年至2016年，棲霞建設營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重降低了約1.5%，很大程度上是因為營業(yè)稅改征增值稅所帶來的稅負降低。這對于高成本高收入的房地產開發(fā)企業(yè)來說是一筆相當大的節(jié)省，尤其是將房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權繳納的土地出讓金計入進項稅額進行抵扣，使棲霞建設有更多的資金用于投資其他項目以及為消費者提供更多的讓利空間，提高棲霞建設公司的經營效益，改善企業(yè)的經營環(huán)境，更好地實現(xiàn)企業(yè)的經營目標。

2.有利于幫助企業(yè)完善財務管理和內部控制建設。增值稅不同于營業(yè)稅的最大特點在于各個環(huán)節(jié)道道抵扣，既能避免對商品或勞務的增值額重復征收，又能防止企業(yè)的偷漏稅行為。對于棲霞建設公司，繳納增值稅將倒逼企業(yè)完善自身會計制度建設，督促企業(yè)財務會計人員隨時更新相關財務會計知識儲備，適應新的會計政策，提高稅務籌劃能力。與此同時，增值稅的征收還將對棲霞建設公司產生一種激勵，激勵企業(yè)主動向上游關聯(lián)企業(yè)索要增值稅專用發(fā)票用于進項稅額抵扣，向下游關聯(lián)企業(yè)提供增值稅專業(yè)發(fā)票進行賬簿登記。這對于企業(yè)防范財務風險，審慎選取供應商，實現(xiàn)內部控制目標，提高風險防范意識起到積極作用。

3.有利于促進產品升級。雖然棲霞建設公司2016年上半年營業(yè)稅占營業(yè)成本的比重較前兩年有所提高，但主要原因在于國家的樓市調控政策導致交易量減少，相應的成本增加。在扣除掉外部因素的影響下，營業(yè)稅占營業(yè)成本的比重實際上是在下降。盡管只有5月和6月有增值稅產生，但經調整后占營業(yè)成本的比重遠小于營業(yè)稅占營業(yè)成本的比重。它不僅降低了棲霞建設公司的稅收負擔，而且多余的資金還可以用來進行產品創(chuàng)新升級，提升服務質量和水平。為企業(yè)防范和應對各種風險和挑戰(zhàn)起到積極作用。

（四）“營改增”對棲霞建設公司的可能不利影響及應對措施

1.短期內稅收負擔可能會加重。由于棲霞建設公司的上游產業(yè)為建筑業(yè)，而建筑業(yè)的主要材料供應商很多為生產規(guī)模小的企業(yè)，不具備完備的會計制度，無法開具增值稅專用發(fā)票，直接影響到下游房地產開發(fā)企業(yè)的增值稅抵扣環(huán)節(jié)。對于棲霞建設公司來說，做好上游供應商的甄別篩選，提高內部控制的有效性是克服這一不利因素的關鍵。

2.短期內企業(yè)經營成本可能會加重?！盃I改增”政策涉及范圍廣，而且現(xiàn)在房地產行業(yè)的稅收過渡政策的過渡期只有兩年，2017年12月31日到期。對于棲霞建設公司來說，稅收政策的變更將對于企業(yè)財務管理是個不小的挑戰(zhàn)，而且對于企業(yè)財務會計人員的素質有較高的要求，需要相關制度同政策更新保持一致，相關人員知識儲備同政策更新保持一致。所以，棲霞建設公司應積極組織企業(yè)內部財會人員學習新的政策法規(guī)，隨時調整企業(yè)內部相關制度，降低由于政策變更所導致的“菜單成本”。

三、總結

總的來說，營業(yè)稅改征增值稅是一個有利于南京地區(qū)房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。雖然它在短期內可能存在不利影響，但從長遠來看，房地產開發(fā)企業(yè)稅收負擔總體上只降不增，而且還幫助企業(yè)完善自己的內部控制，其積極影響遠大于不利影響。

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作者簡介：段振樂（1997-），男，漢族，山西陽泉人，南京審計大學本科生，研究方向：審計會計。