不動產(chǎn)登記檔案管理的特征及作用研究

許斐

（山東省濟寧市國土資源局任城區(qū)分局，山東 濟寧 272017）

[摘 要] 不動產(chǎn)登記檔案主要是對不動產(chǎn)的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產(chǎn)登記檔案的管理由國家機關部門負責，而且國家也制定了不動產(chǎn)登記檔案管理制度，以維護物權交易市場秩序和安全，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案管理。

[關鍵詞] 不動產(chǎn)；檔案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不動產(chǎn)登記檔案管理的特征

（1）不動產(chǎn)登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產(chǎn)登記檔案能夠?qū)δ骋惶囟▍^(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產(chǎn)物權進行公示。不動產(chǎn)登記檔案的唯一性是由不動產(chǎn)物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產(chǎn)登記檔案管理進行保管、整理與利用?？偠灾?，某一行政區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產(chǎn)物權及其他權限進行統(tǒng)一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。

不動產(chǎn)制度的誕生帶動了不動產(chǎn)檔案的建立，建立不動產(chǎn)檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產(chǎn)登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發(fā)揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內(nèi)容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產(chǎn)登記檔案建立的初衷是相符合的。

（2）不動產(chǎn)登記管理在內(nèi)容上具有法定性和規(guī)范性特征。國家授權不動產(chǎn)登記檔案管理，機關部門以法律為依據(jù)對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出臺完善中，其中專門針對不動產(chǎn)檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現(xiàn)有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產(chǎn)登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產(chǎn)登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。

不動產(chǎn)物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規(guī)范標準，使登記內(nèi)容保持一定的規(guī)范性。而且還需要明確登記內(nèi)容，按照不同的分類進行排列，避免發(fā)生登記混亂現(xiàn)象，還要注意保證登記內(nèi)容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產(chǎn)登記檔案的規(guī)范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發(fā)揮出不動產(chǎn)登記檔案的作用。

2 不動產(chǎn)登記檔案管理的作用

（1）是提高社會公信力的保障，同時加快了不動產(chǎn)物權“公示原則”的實現(xiàn)。物權公示原則的實現(xiàn)是不動產(chǎn)登記的主要目的，根據(jù)不動產(chǎn)登記對某一特定區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產(chǎn)登記檔案作用的發(fā)揮。當發(fā)生實際權力狀況與國家賦予的不動產(chǎn)物權權力狀況的不相符，則可以以不動產(chǎn)登記檔案的公示原則為依據(jù)，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

公示原則是實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產(chǎn)登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現(xiàn)的重要載體。物權公示原則是不動產(chǎn)登記實現(xiàn)的主要方式，通過不動產(chǎn)的記錄對不動產(chǎn)的現(xiàn)有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現(xiàn)出社會，為有需要的人提供風險規(guī)避信息。

（2）能夠規(guī)避風險，并具有作為權威文件證明不動產(chǎn)的物權狀況的作用。不動產(chǎn)登記檔案具有的公示性特征表明了不動產(chǎn)檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產(chǎn)登記檔案信息置于透明狀態(tài)，利害關系人就可以根據(jù)查詢到的信息進行風險的規(guī)避，而保障交易安全，減少不法交易行為。

在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產(chǎn)物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記檔案就具有了唯一性，而且不動產(chǎn)檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發(fā)生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據(jù)，其他文件難以滿足這種性質(zhì)。

（3）不動產(chǎn)檔案具有的作用是長久性的。不動產(chǎn)登記檔案管理屬于國家機關部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產(chǎn)登記檔案的作用就應該是長久性的。在物權交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執(zhí)行調(diào)查相關內(nèi)容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關規(guī)定來維持交易市場的穩(wěn)定。當發(fā)生產(chǎn)權交易糾紛時，只要提供出不動產(chǎn)實體和不動產(chǎn)登記檔案，就可以對物權權屬問題作出確定。因此，就需要不動產(chǎn)實體和檔案的同時存在。不動產(chǎn)登記檔案的持久性是不動產(chǎn)登記檔案管理的基礎，在這個基礎上衍生出更多的管理方式和手段。

3 結 語

隨著社會的發(fā)展與經(jīng)濟水平的提高，物權交易已經(jīng)成為一種社會常態(tài)，更多的人為了滿足自身需要而投入到物權交易中。在交易市場秩維護與交易安全保護方面，國家也出臺了相關政策方針。但是不動產(chǎn)登記檔案還需要隨著社會的進步而不斷做出調(diào)整與更新，已能夠與時代發(fā)展潮流相適應，使自身的作用得到更好的發(fā)揮。