關(guān)于保障性住房項目的建設(shè)模式研究

謝志杰++許瑜

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，貧富差距的二級分化越來越嚴重，這對于我國構(gòu)建和諧社會提出了巨大的挑戰(zhàn)。住房是關(guān)系到國計民生的重要環(huán)節(jié)，近年來政府不斷加大保障性住房的建設(shè)，而項目管理作為降低成本、控制質(zhì)量的重要措施尤為必要。對此，本文就保障性住房建設(shè)的項目管理及其模式進行簡單的分析與研究，并提出一些可供參考的意見與措施。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；建設(shè)；項目管理；模式

Research on the Construction Mode of the Guarantee Housing Project

Xie Zhi-jie，Xu Yu

（Zhejiang Southeast Construction Management Co.， LtdHuzhouZhejiang313000）

【Abstract】With the rapid development of China's social economy， the gap between the rich and the poor is becoming more and more serious， which poses a great challenge to our country to build a harmonious society. Housing is an important part of the people's livelihood， in recent years， the Government continued to increase the construction of affordable housing， and project management as an important measure to reduce costs and control quality is particularly necessary. In this regard， this article on the construction of affordable housing project management and its model for a simple analysis and research， and put forward some of the views and measures for reference.

【Key words】Affordable housing；Construction；Project management；Model

1. 當(dāng)前保障性住房建設(shè)模式現(xiàn)狀分析

1.1集中性建設(shè)。

眾所周知，保障性住房建設(shè)的主要供給對象是城市內(nèi)部的低收入人群，而當(dāng)前在保障性住房建設(shè)上主要由公租房、廉租房與經(jīng)濟適用房構(gòu)成。一直以來我國政府采用的是集中建設(shè)保障性住房的方式，通常在城市的某些區(qū)域劃分出一塊，專門用以建設(shè)保障性住房。從某種程度上來說，這一建設(shè)方式能夠有效解決城市低收入人群的住房問題，但是由于過度集中建設(shè)方式反而會帶來諸多問題：如集中建設(shè)的方式有效解決了很多低收入家庭的住房問題，但是由于貧困居民的過度集中，用地可持續(xù)性難以為繼、市政配套設(shè)置難以完善、區(qū)域用地綜合效益難以提升、甚至在一定程度上導(dǎo)致了居住空間及社會階層上的分化。

1.2居住空間分化。

保障性住房的建設(shè)大多都在遠離市中心的區(qū)域，主要人群均為低收入者，在這一情況下往往會導(dǎo)致城市低收入人群在居住空間的邊緣化，與此同時，低收入人群的空間聚集問題也會隨之加強，造成城市居住人民在社會階層上的空間分化，甚至導(dǎo)致貧民窟的出現(xiàn)。而保障性住房建設(shè)的目的就在于方式貧民窟問題的出現(xiàn)，但是在當(dāng)前社會環(huán)境下，住房問題顯然已經(jīng)成為了富人與窮人的空間隔離設(shè)施。

1.3準入退出機制不健全。

一般而言，在實施保障房建設(shè)項目過程當(dāng)中，保障對象及對象認定并沒有完善的科學(xué)標準，究其原因不難發(fā)現(xiàn)，主要有兩方面原因，一是個人收入及信用制度不完善，二是住房檔案管理系統(tǒng)不健全所導(dǎo)致的。

（1）個人收入及信用制度不完善。

當(dāng)前我國并沒有建立起一套較為全面、行之有效的個人信用制度，因此準入確認及收入核定的工作難以開展，加上市場大環(huán)境的影響下，個人就業(yè)、收入變化信息等難以進行準確的核實，從而導(dǎo)致保障性住房的監(jiān)管不力的問題。

（2）住房檔案管理系統(tǒng)不健全。

住房檔案管理制度在我國并未得到深入落實，由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不全等原因，在開展保障性住房保障對象的認定及核實工作時遇到阻力較大。

1.4階層混合居住。

保障性住房建設(shè)作為政府實施社會保障的重要手段對于促進社會的公平正義、和諧穩(wěn)定具有重要作用。但如果保障性住房建設(shè)能夠?qū)崿F(xiàn)不同收入階層的人群混合居住，那么在高收入人群的影響下，低收入者必然會受到影響，進而轉(zhuǎn)變其行為模式。這樣一來，城市生活環(huán)境質(zhì)量能夠得以提升、社會行為準則更加規(guī)范、社會服務(wù)機制更加健全。

2. 保障性住房建設(shè)項目管理模式探究

2.1政府自行管理。

在保障性住房建設(shè)項目管理當(dāng)中，政府自行管理模式主要是通過行政手段設(shè)立專門負責(zé)保障性住房建設(shè)、管理及經(jīng)營的機構(gòu)，由政府提供土地、資金等。政府在結(jié)合相關(guān)政策的前提下知道房管結(jié)構(gòu)成立開發(fā)企業(yè)，然后根據(jù)政府提供的資金及土地建設(shè)保障性住房。在保障性住房建設(shè)項目竣工完畢之后，開發(fā)企業(yè)將保障性住房交由房管機構(gòu)（保障房行政管理部門）進行管理，然后通過運用政府所提供的職權(quán)范圍之內(nèi)負責(zé)后續(xù)的經(jīng)營管理工作。在政府自行管理模式下，由政府解決土地供給及資金問題，不但能夠有效解決財務(wù)上的困難，而且對于有效解決人民的現(xiàn)實問題也具有重要的作用。同時，政府是房管機構(gòu)（保障房行政管理部門）的主管部門，政府能夠利用行政手段強化對保障性住房的經(jīng)營管理工作，這對于項目后期的管理、維護等工作具有極大的保障性。

2.2政府委托房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)。

政府委托房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)實際上就是通過建立政府及房地產(chǎn)企業(yè)間的合作關(guān)系，政府提供土地并作保進行商業(yè)貸款，然后在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)完成之后回收項目的所有權(quán)及管理權(quán)，最后再設(shè)立專門的房管機構(gòu)負責(zé)保障性住房的經(jīng)營管理工作。在這一管理模式下，政府同房地產(chǎn)企業(yè)的合作有利于社會經(jīng)濟效益的提高，一般來講，政府委托房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)主要有以下三種模式：

（1）代建模式。

政府同房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同，委托房地產(chǎn)企業(yè)對保障性住房項目進行開發(fā)建設(shè)，資金、土地等由政府提供。房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中負責(zé)保障性住房項目的建設(shè)施工及管理工作，同時做好建設(shè)項目的成本、質(zhì)量監(jiān)督控制工作，而代建保障性住房的房地產(chǎn)企業(yè)其收益主要來自于代建管理費及投資結(jié)余。代建模式能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)施工（企業(yè)）的經(jīng)驗優(yōu)勢，協(xié)助政府實現(xiàn)對項目成本及質(zhì)量的合理控制，但同時也對政府的資金投入及質(zhì)量監(jiān)管工作提出了更高的要求。

（2）配建模式。

政府提供保障性住房的建設(shè)資金，房地產(chǎn)企業(yè)自行出資提供土地進行項目的開發(fā)建設(shè)即為配建模式。在這一模式下的保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)占有一定的保障性住房，并在建成之后有著此部分保障性住房的自由售賣權(quán)，其他保障性住房則仍歸政府所有。不僅如此，配建模式還能夠讓政府在出讓土地收益后獲得部分的

保障性住房所有權(quán)，這對于實現(xiàn)政府財務(wù)平衡具有重要作用。更為重要的是，采用配建模式進行保障性住房的建設(shè)能夠?qū)崿F(xiàn)住房區(qū)域內(nèi)不同收入階層的混合居住，但是由于我國配件體制上仍存有一定的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)在此方面并沒有較大的投資傾向。

（3）限價模式。

從整體上來看，代建模式和配建模式是我國當(dāng)前政府采用較多的保障性住房建設(shè)模式，除此之外，政府為了加大對保障房的建設(shè)力度，還采取了另外一種模式——政府在出讓土地后限制房價，即限價模式，采用這一模式能夠有效解決城市當(dāng)中存在的夾心層住房（戶）問題。

3. 結(jié)語

總而言之，要想解決我國城市低收入人群的住房問題，保障性住房建設(shè)無疑是一種有效的策略，隨著近年來保障性住房建設(shè)力度的不斷加大，其效果也得到了充分體現(xiàn)。因此對保障性住房建設(shè)的項目管理模式進行分析與研究非常必要，它不但能夠確保保障性住房建設(shè)項目的順利建設(shè)，同時又能讓保障性住房建設(shè)成本與質(zhì)量得到高效控制，這對于充分發(fā)揮我國政府職權(quán)、提升房地產(chǎn)社會經(jīng)濟效益、構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會具有極為重要的意義。

[文章編號]1619-2737（2017）05-20-667