二手房交易過程中的偷稅漏稅行為

楊三妹　汪淑娟

【摘 要】 隨著中國經濟的快速發(fā)展，二手房交易市場變得越來越活躍，為了抑制房地產企業(yè)過熱膨脹，“新國五條”細則出臺，以通過規(guī)范二手房稅收的手段，達到給房地產降溫的目的，然而，“道高一尺，魔高一丈”，為了逃避過重的稅賦，二手房交易中的偷漏稅行為可謂是花樣百出。

【關鍵詞】 二手房交易 偷稅 漏稅

一、研究背景

我國的二手房交易產生于20世紀90年代，歷時20余年，二手房交易促進房地產聯(lián)動發(fā)展、優(yōu)化房地產資源配置都具有重要意義，是我國住房保障體系的補充，也是住房性消費的重要一環(huán)，對我國的經濟發(fā)展具有突出貢獻。2013年3月1日，“國五條”的出臺，特別是“個人售房需按轉讓所得20%征收個稅”一項使二手房交易個人所得稅問題重新走進人們的視野，成為國民關注的焦點。受傳統(tǒng)觀念的影響，中國人把安全感與歸屬感寄托在住房上，認為有房才有家，故擁有一套房子成為了很多人奮斗的目標，據(jù)調查顯示，90%左右的畢業(yè)大學生工作五年內甚至十年內的目標即是在大城市或其他二三線城市擁有一套房子。人手一套房子形成了中國房子的剛性需求。中國人口眾多，即使只是剛性需求，也是對房地產很大的需求，房地產的價格很難回落，雖然“新國五條”的出臺，增加了二手房交易者的稅負負擔，但并沒有起到降低房地產價格的目的，只起 到減緩房地產價格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要稅種

在二手房交易過程中，納稅人主要分為買房人和賣房人，對于賣房人而言，其應交的稅費主要包括個人所得稅、印花稅、營業(yè)稅（2016年5月起準備實施的“營改增”雖已落實到二手房交易，但具體政策尚未出臺，因此此篇文章還是按“營改增”之前的營業(yè)稅考慮）、土地增值稅、城建稅，教育費附加等。對于買房人而言，其應交稅費主要有契稅和印花稅。下面主要講一下個人所得稅和營業(yè)稅，因為這兩個稅種在二手房交易過程中涉及金額最大，也是最容易出現(xiàn)偷稅漏稅情況的稅種。

（一）個人所得稅

目前，二手房交易個人所得稅的征收方式有二： 一是以兩次交易差額的20%征收，即從房產轉讓收入中扣除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和其他有關合理費用，按照差額的20% 稅率繳納個稅。二是按交易總額的1%—3%征收，如果納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，無法正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入 1% - 3% 的幅度內計征。其中個人轉讓自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征個人所得稅。

（二）營業(yè)稅

沿用2016年的營業(yè)稅政策，二手房交易中的營業(yè)稅征收情況如下：個人轉讓購買不足2年的住房，按5.5%的稅率全額征收營業(yè)稅；2年以上普通住房，免征營業(yè)稅；2年以上非普通住房，差額征收；非住宅類房屋，不分年限，全額征收營業(yè)稅。

三、二手房交易過程中的偷稅漏稅行為

自從二手房交易需要繳納個人所得稅以后，這無疑增加了賣房者的賣房成本，于是為了降低成本，保證高額凈利潤，賣方就會想辦法把稅賦轉嫁給買方，于是買房者購房價格變高，負擔沉重，變得買不起房子。為了賣出房子，為了買得起房子，買賣雙方就開始尋找“合理避稅”方法，甚至雙方合作，以達到“合理避稅”目的。于是就出現(xiàn)了以下幾種避稅方法。

（一）簽陰陽合同

即買賣雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實的交易價格，用來維護雙方權益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務主管部門的，主要用來納稅，此份合同中交易價款遠遠低于實際交易額，這樣就達到了少繳稅的目的，減少了交易雙方的交易成本。這種少教所的行為在法律上屬于偷稅行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，將會承擔責任，因此是有一定風險的。

（二）以租代售

對于上述所說的個人所得稅和營業(yè)稅，都是有征稅期的，過了征稅期，再進行交易，便會獲得免稅權利。于是買房者就以租房的形式先入住，不辦理過戶手續(xù)，等到過了征稅期后，再辦理過戶手續(xù)，這樣賣房者就不用繳納個人所得稅和營業(yè)稅，也不用把稅賦轉嫁給買房者，房價自然就低，對于買賣雙方都有利。

（三）假贈真賣

賣房者以贈送的方式把房子過戶到買房者名下，但實際上是買賣行為，買賣雙方在暗地里簽訂保密性交易合同，所有買賣雙方該有的權利和負責的義務寫得清清楚楚，但由于在表面上是屬于房屋贈與與被贈與關系，便獲得了全額免征個人所得稅和營業(yè)稅等。

（四）延遲過戶交易

如張某擁有一套原值50萬的住房一套，系已擁有四年了，在過一年就滿五年，目前價值為100萬，若張某現(xiàn)在把該住房轉讓出去，按稅法規(guī)定，其應該繳納個人所得稅（100-50）*20%=10萬，但張某并不想繳納這10萬元的稅費，房子又急著轉讓出去，于是其把房子交給一戶買主，但是遲遲不肯辦理過戶手續(xù)，直到再過一年，他就可以不用繳納10萬元的稅費而辦理過戶手續(xù)。

四、總結

以上各種偷稅漏稅行為在二手房交易市場上是十分常見的，政府通過稅收手段來調節(jié)我國二手房交易市場，目的是給房地產降溫，但卻導致了許多違法違規(guī)的行為，這些納稅人的偷漏稅行為便是對這種稅收手段的反抗。這也說明任何事都有正反兩面性。

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作者簡介：楊三妹（1992-），女，漢族，貴州盤縣人，審計專業(yè)碩士；汪淑娟（1993—），女，漢族，山東省濟寧市人， 金融學碩士研究生。