從會計的角度看房產(chǎn)的價值

摘要：中國的房地產(chǎn)市場從1997年開始的住房貨幣化改革后算起，已經(jīng)漲了20年了，20年間，房價不斷上漲，很多人通過買賣房產(chǎn)積累了相當(dāng)多的貨幣，也有很多人積累了很多的房產(chǎn)，貨幣代表的價值我們每個人都清楚，但是房產(chǎn)的代表價值到底如何來理解和衡量？本文從會計的角度來闡釋房產(chǎn)的價值。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價值；會計校對

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01

房產(chǎn)在我國也稱房地產(chǎn)，在我國，由于社會制度的原因，地產(chǎn)和房產(chǎn)是分離的，但現(xiàn)實生活里房子不可能脫離地產(chǎn)而存在，本文為了不引起歧義，按照國際通行的說法對房子類的資產(chǎn)統(tǒng)稱房產(chǎn)。

最近我們國家高層提出一個口號：“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是一句大白話，每個中國人都能理解其中的意思，但是最近20年，房產(chǎn)到底是什么，其價值到底應(yīng)該按照什么來定，房產(chǎn)真正的特征是什么？這些問題已經(jīng)讓很多人無法弄清楚，普通人不清楚，很多專家也不清楚，本文從會計的角度來分析房產(chǎn)是什么，其價值特征是什么，如何按照其特征衡量其價值。

一、房產(chǎn)的固定資產(chǎn)特征

房產(chǎn)，我們每個人每天都要接觸，只要不是流浪漢，都住在房子里，每棟房子都是房產(chǎn)。從會計的最基本的分類來看，房產(chǎn)是一項資產(chǎn)：因為房產(chǎn)是一項由過去的交易或者事項形成的，能給擁有人帶來利益的資源；同時房產(chǎn)是一項固定資產(chǎn)：因為一般房產(chǎn)的使用期間都會超過一年，其價值在超過一年的時間里慢慢地轉(zhuǎn)移或者消減；再者房產(chǎn)是一項不動固定資產(chǎn)：因為絕大多數(shù)的房子因為自然原因和法律原因，是不可移動的財產(chǎn)。

通過上面的分析，房產(chǎn)是一項不可移動的固定資產(chǎn)，根據(jù)我們對固定資產(chǎn)價值的核算方法，其價值應(yīng)當(dāng)是建造其付出的成本和為了維護(hù)其正常使用而支付的成本。可以用一個簡單的公式表示：房產(chǎn)初始價值=土地成本+建筑成本+初始維護(hù)成本+相關(guān)稅費。

這個也就是我們會計上通常講的入賬價值，對個人來講，購入一個房屋必須支付的價款合計就是入賬價值。作為一項固定資產(chǎn)，在會計上來講，其價值是隨著時間的增加，慢慢減少，那么房產(chǎn)的后續(xù)價值就是初期入賬價值扣除掉折舊后的部分，也叫折余價值：折余價值=初始入賬價值-累計折舊。

那么，這里有人就說了，房價不是一直再漲嗎，折余價值是不是錯了呢，當(dāng)然不是，我們這里說的價值是以不變價計量的，不考慮通貨膨脹帶來的紙幣貶值，目前我們房價的上漲部分中，很大一部分并不是房產(chǎn)價值上升了，而是用于衡量價值的貨幣貶值了。

二、房產(chǎn)的無形資產(chǎn)特征

無形資產(chǎn)具有無形的特征，價值主要不體現(xiàn)在實物形態(tài)上，通常表現(xiàn)為一種法定權(quán)利。房產(chǎn)除了是一堆鋼筋和水泥，還有背后很多的法定的權(quán)利。我國一個很長的階段，國家和政府是根據(jù)在是否在城市擁有房產(chǎn)，來決定能否享受城市的教育、醫(yī)療和其他公共服務(wù)的。那么有形的房產(chǎn)的價值中很大一部分就是為了享受這些無形的權(quán)利支付的代價。

戶口制度對房產(chǎn)價值上漲的推波助瀾，戶口制度是我國特有的制度，戶口不僅僅是一個登記事項，其體現(xiàn)了人的身份，戶口制度隨后又和房產(chǎn)結(jié)合起來，在我國形成了二元對立，城里人和鄉(xiāng)下人，城鎮(zhèn)戶口和農(nóng)村戶口，在城市擁有房產(chǎn)就有機(jī)會成為城鎮(zhèn)戶口、城里人，房產(chǎn)和城鎮(zhèn)戶口成為身份的象征，這部分價值是無形的，但卻無法忽視其價值，類似于企業(yè)商標(biāo)的價值。不同的等級城市的房價不同可以類比不同規(guī)模企業(yè)的商標(biāo)的價值不同。

綜上所述，在中國房產(chǎn)不僅是一個住的地方那么簡單，附著在房產(chǎn)上面有很多無形的權(quán)利，這些權(quán)利構(gòu)成了房屋的無形資產(chǎn)的特征，房價的一個部分就是這部分無形資產(chǎn)的價值體現(xiàn)。

三、房產(chǎn)的金融資產(chǎn)特征

1997年開始的住房貨幣化改革，房地產(chǎn)已經(jīng)漲了快30年了，雖然這三十年中也有跌的時候，但是小跌大漲，一個資產(chǎn)能在30年的時間保持漲勢，除了自身具有的使用價值和附加價值外，離不開人們的瘋狂追逐。任何一個產(chǎn)品只要不斷漲價，人們都會去追捧，這是人性的體現(xiàn)，歷史上和現(xiàn)實中這種現(xiàn)象不斷的發(fā)生。

我們國家改革開放后，由于中國人的勤勞，積累了大量資本，這從我國非常高的居民儲蓄率就能的看出來。資本的天性就是追逐利潤，資本會尋找最能增值的地方，在我國，由于自身制度的原因，民營資本投資實業(yè)限制重重，股票市場騙子橫行，出國投資又有外匯管制，所以巨額的民間資本無處可去，相比較而言，居民投資房產(chǎn)的門檻較小，大量民間資本的涌入導(dǎo)致房產(chǎn)價格猛漲。房產(chǎn)慢慢變成了民間資金的蓄水池，不斷吸納無處可去的民間資本，最終房產(chǎn)成為了一個金融產(chǎn)品。

金融產(chǎn)品會按照自己的規(guī)律進(jìn)行價格調(diào)節(jié)，人們持有資金大量追逐時金融產(chǎn)品價格上漲，獲利退場時，金融產(chǎn)品價格下跌，但是房產(chǎn)這個金融產(chǎn)品涉及的經(jīng)濟(jì)面過于巨大，國家為了保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，干涉金融產(chǎn)品的規(guī)律，造成了房產(chǎn)這個金融產(chǎn)品畸形的長期上漲，產(chǎn)生了巨大的金融泡沫，目前房產(chǎn)的價值中很大一部分就是金融泡沫。

四、房產(chǎn)價值的最終歸宿

從會計的角度來看，房產(chǎn)最為根本的價值取決于自身的能夠承擔(dān)人們居住的特征，其他的無形資產(chǎn)特征和金融資產(chǎn)特征都是在我國現(xiàn)階段特殊的國情下才衍生出來的，雖然能夠存在一定的時間，但是長遠(yuǎn)來看沒有可持續(xù)性。

隨著我國社會改革的進(jìn)一步推進(jìn)，社會福利體系慢慢就會和房產(chǎn)以及戶籍脫離，此時房產(chǎn)身上附著的相關(guān)權(quán)利將不復(fù)存在，在加上我國已經(jīng)在大規(guī)模建設(shè)用于保障低收入群體住房權(quán)利的公租房和廉租房，房產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)的特征也會失去或者淡化。

人民幣要想變成一個強(qiáng)勢貨幣和世界通行貨幣，對外的投資渠道一定會打開，造成現(xiàn)在我國資產(chǎn)荒的問題就會迎刃而解，我國的投資人就可以在全世界選擇投資項目，我國房產(chǎn)單邊上漲的態(tài)勢就會扭轉(zhuǎn)；同時，我國已經(jīng)對房地產(chǎn)金融泡沫有了清醒的認(rèn)識，對如何擠掉這部分泡沫也在采取有效的措施；所以，房產(chǎn)作為收益良好的投資品的特征也會淡化并最終消失。

五、結(jié)語

會計在核算一項資產(chǎn)時，要從其資產(chǎn)特征入手才能更好的核算出其真正代表的貨幣量，房產(chǎn)在中國現(xiàn)階段的價格不斷上漲，其實也是在不同會計主體眼中會計核算的貨幣量的增加，房產(chǎn)的價值并沒有什么質(zhì)的改變，我們從會計資產(chǎn)特征角度分析房產(chǎn)的價值有利于我們認(rèn)清房產(chǎn)的真正價值，從而指導(dǎo)如何對待房產(chǎn)這一資產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]文雨.分拆房產(chǎn)價值 重構(gòu)“經(jīng)濟(jì)適用”——兼論國民住宅委員會[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2013（01）：75-76.

[2]龔慧慧.文物遷建區(qū)土地、房產(chǎn)價值評估研究[D].華中師范大學(xué)，2011.

作者簡介：曹海龍，男，漢族，陜西乾縣人，助教，碩士研究生，主要從事經(jīng)濟(jì)理論研究。