北京“商改住”項(xiàng)目風(fēng)波調(diào)查

銀昕++胡巍

責(zé)編：陳惟杉

從今年3月26日起，北京開始嚴(yán)厲整治多年來游走于“灰色地帶”的“商改住”項(xiàng)目，讓一度火熱的商辦項(xiàng)目市場陷入“冰封”狀態(tài)。這場針對“商改住”的整治行動(dòng)的影響遠(yuǎn)非只體現(xiàn)在交易數(shù)字上，其在打擊“投機(jī)者”的同時(shí)，也波及了部分“剛需一族”。相比于“投機(jī)者”對于“商改住”能不能賣的關(guān)注，后者眼下最迫切的問題是：自己買的“商改住”還能住嗎？

正在建設(shè)中的“商改住”項(xiàng)目“旭輝26街區(qū)”。

“這房子已經(jīng)不能要了！”

2016年9月25日，在“旭輝26街區(qū)”的樣板間里，張艾和程軒僅用了10分鐘的時(shí)間思考，就支付了4萬元定金。

幾小時(shí)后，張艾在電腦前大哭起來。

在來到旭輝集團(tuán)在北京市順義區(qū)的“旭輝26街區(qū)”項(xiàng)目前，這對“85后”夫妻對“商改住”毫無概念?！懊娣e小，總價(jià)低，可居住可辦公，但產(chǎn)權(quán)只有50年，水電比普通居民水電費(fèi)高”，售樓處的銷售代表如此介紹，但卻“遺漏”了“商改住”商業(yè)、辦公用途本質(zhì)所帶來的不能落戶，也沒有學(xué)區(qū)配套等問題。這兩條是當(dāng)晚回家后張艾才在網(wǎng)上查詢到的。

“我相信再過一段時(shí)間，比如5年，就能換一套普通住宅，讓集體戶口落戶。”程軒不愿讓4萬元定金打水漂，主張繼續(xù)購買。去年10月22日，兩人交齊了總房款的50%，88萬元首付款，購得一套初始面積48.9平方米的LOFT。

張艾告訴記者，“后來每天上網(wǎng)查，包括住建委官網(wǎng)，倒也沒找到明確禁止商住房用于居住的條文。漸漸也就不哭了。”

但從2017年3月下旬開始，北京接連出重拳整治“商改住”項(xiàng)目。

先是在3月26日，北京市住建委等多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（下稱“公告”）。公告規(guī)定，商辦類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽９姘l(fā)出后不到一個(gè)月，4月18日，“關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知”（下稱“通知”）對外發(fā)布，程軒和張艾尤其關(guān)注通知中的第六條，其明確指出，“規(guī)劃、住建部門在工程竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格審查工程項(xiàng)目是否按照規(guī)劃用途完成施工，對于預(yù)留孔洞、預(yù)埋管線等涉嫌改變?yōu)榫幼〉绕渌猛镜捻?xiàng)目，相關(guān)部門不予驗(yàn)收?！?/p>

兩人購買的房子已經(jīng)網(wǎng)簽，但尚未竣工驗(yàn)收。到2018年9月“旭輝26街區(qū)”項(xiàng)目毛坯房竣工驗(yàn)收時(shí)，若嚴(yán)格執(zhí)行“3·26”和“4·18”新政，被發(fā)現(xiàn)配置了居住功能的設(shè)施（如上下水管道、廚房通風(fēng)口等）后是否會不予驗(yàn)收無法交房？未來是否要拆除上下水管道？從而使該房屋徹底失去居住功能？

“旭輝26街區(qū)”項(xiàng)目業(yè)主張艾和程軒。

這些疑慮讓程軒和張艾再也按捺不住，堅(jiān)決要求退房。

一個(gè)月后，一則來自上海的消息更堅(jiān)定了北京一些“商住房”業(yè)主的退房決心。

5月17日，上海市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》（下稱“意見”），明確將全面清理整頓商業(yè)辦公項(xiàng)目。意見指出，對于已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

雖然是上海的政策，但也驚動(dòng)了包括程軒和張艾在內(nèi)的一批北京商改住項(xiàng)目業(yè)主，張艾的憂慮在于，“這是一套在建的期房，如果在還沒建好時(shí)就已經(jīng)不是合法合規(guī)的住宅了，那持有它有極大風(fēng)險(xiǎn)，從‘3·17到‘4·18，我們不知道未來還有多少新政出臺，也不知道項(xiàng)目建成之后還會面臨哪些管制措施，所以這房子已經(jīng)不能要了！”

北京住建委官員表態(tài)“可以住”，業(yè)主仍不放心

“北京是北京，上海是上海。”

由于大量“旭輝26街區(qū)”項(xiàng)目業(yè)主對北京市“商改住”新政的疑慮和無條件退房的訴求，北京市住建委與旭輝集團(tuán)代表、業(yè)主代表于5月18日舉行了一場協(xié)調(diào)會。正是在這場協(xié)調(diào)會上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋市場管理處處長張建興作出了上述表示。他解釋稱，針對前一段時(shí)間網(wǎng)絡(luò)和媒體上對近期一系列針對“商改住”政策的各種不準(zhǔn)確解讀，他有必要代表北京市住建委進(jìn)行幾點(diǎn)澄清。

“澄清”包括兩點(diǎn)內(nèi)容：首先，3月26日24時(shí)之前已經(jīng)完成網(wǎng)簽的“商改住”，開發(fā)商要按照合同的相關(guān)約定內(nèi)容按時(shí)交房;其次，3月26日24時(shí)之前完成網(wǎng)簽的所有項(xiàng)目都可以通過中介機(jī)構(gòu)正常買賣和租賃。張建興進(jìn)一步解釋說，此前“很多中介機(jī)構(gòu)將商業(yè)辦公類項(xiàng)目下架，是因?yàn)閳?zhí)法部門對他們的違規(guī)宣傳行為進(jìn)行了處罰?！叹褪恰?，‘住就是‘住，從來沒有什么‘商改住，中介機(jī)構(gòu)被處罰是因?yàn)樗麄冞`規(guī)以‘居住功能宣傳商辦類項(xiàng)目?！睆埥ㄅd說，以3月26日24時(shí)為節(jié)點(diǎn)，“舊樓實(shí)行舊辦法，新樓實(shí)行新辦法，舊樓可以正常買賣和交易?！?/p>

對于大量“旭輝26街區(qū)”業(yè)主關(guān)心的交房時(shí)房屋是否有上下水、廚房通風(fēng)口等用于居住功能的設(shè)施時(shí)，張建興回答說：“可以住?！泵鎸I(yè)主希望其明確回答“驗(yàn)收時(shí)房子是否會有上下水”的追問，張建興一再重復(fù)“可以住”，并說：“這個(gè)問題還要我說得再清楚嗎？我已經(jīng)說了‘可以住?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，一些業(yè)主讀出了張建興的“話外之音”，但仍有一些業(yè)主不放心。程軒認(rèn)為，如果政策上不明文指出“既往不咎”，“可以住”的說法也有成為“空頭支票”的風(fēng)險(xiǎn)，“如果將來執(zhí)法部門定期對商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)檢查，是否有拆除上下水等配套的可能？畢竟目前的政策和手上的購房合同都很明確地寫著房子‘不具備居住屬性?！?

記者了解到，購房合同采用向北京市住建委備案的統(tǒng)一格式，明確寫著“商業(yè)、辦公”屬性，并標(biāo)注了“不得用于居住”的字樣，此前開發(fā)商口頭上作出的為確保房屋具有居住功能而提供“精裝修”的承諾并未進(jìn)入正式購房合同。

5月5日，在正在建設(shè)中的“旭輝26街區(qū)”工地旁，一位業(yè)主指著自己購買的房子，他擔(dān)心將來建好的房子沒有上下水等配套設(shè)施。? ? 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》攝影記者胡巍|攝

購房合同“嚴(yán)絲合縫”，開發(fā)商就能推脫責(zé)任嗎？

接受記者采訪的幾位“旭輝26街區(qū)”業(yè)主均提到精裝修的樣板間，稱這是吸引他們買房的直接原因。不少業(yè)主還紛紛出示當(dāng)初開發(fā)商的廣告畫冊，“居住”“居所”等字樣頻繁出現(xiàn)在該商辦類項(xiàng)目的宣傳中。

但5月18日的協(xié)調(diào)會上，旭輝集團(tuán)的售后經(jīng)理曹某、法務(wù)代表雷某和公關(guān)負(fù)責(zé)人馬某均反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“一切按照合同走?！币晃粯I(yè)主向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者出示了一份購房合同，合同封二的確寫明“該商品房規(guī)劃用途為辦公”“出賣人未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，私自將辦公性質(zhì)的房屋改為住宅銷售的，特別提示您，請勿購買”等字樣。

有業(yè)主提出質(zhì)疑，即便合同上有這些字樣，開發(fā)商之前口頭承諾房屋“有居住功能、和樣板間一樣”，是否也有法律效力？

北京北斗鼎銘律師事務(wù)所主任熊智律師對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。其次，《中華人民共和國廣告法》中規(guī)定，廣告內(nèi)容涉及的事項(xiàng)需要取得行政許可的，應(yīng)當(dāng)與許可的內(nèi)容相符合。

“很明顯，在北京，未經(jīng)批準(zhǔn)的商辦類項(xiàng)目是不能使用‘居住功能這樣的字眼作為宣傳廣告的?！毙苤锹蓭熣f，如果使用該類字眼銷售商辦類項(xiàng)目房屋，確實(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時(shí)因?yàn)閺V告中的說明如果足夠具體則能夠成為買賣合同條款，虛假的廣告同時(shí)也可能影響合同的效力。

“精裝修合同”為何是關(guān)鍵？

在正式購房合同中寫明的“商業(yè)、辦公性質(zhì)”和“不具備居住功能”，與售樓處樣板間、“可以居住”的口頭承諾之間，還夾雜著一份“精裝修合同”。受訪的業(yè)主認(rèn)為，這份精裝修合同很重要，決定了該項(xiàng)目交房之后是否具備居住功能。

受訪業(yè)主對記者說，他們在簽訂購房合同時(shí)，還在一份裝修協(xié)議上簽了字。開發(fā)商按照毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，完成第一份合同，之后找來第三方裝修公司將毛坯房打造成樣板間的模樣。然而這份精裝修合同在旭輝將購房合同返還給房主時(shí)卻不見了。此外，所謂的“第三方裝修公司”在合同簽訂時(shí)并不存在，“乙方”一欄是空白的，不少業(yè)主質(zhì)疑“第三方裝修公司”是否真實(shí)存在。隨著政府頻頻出手整治“商改住”，裝修協(xié)議被“抽走”，如果收房時(shí)開發(fā)商僅交付毛坯房，且沒有預(yù)留上下水管道等承擔(dān)居住功能的設(shè)施，不少業(yè)主擔(dān)憂今后維權(quán)無門。

一位不愿具名的北京市住建委人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“商改住”之所以曾長期在事實(shí)上存在，并非政府驗(yàn)收不力，而是跟所謂“第三方裝修公司”有關(guān)?！凹热簧剔k不能有單獨(dú)衛(wèi)生間，竣工驗(yàn)收時(shí)為什么通過了？其實(shí)開發(fā)商在驗(yàn)收時(shí)會按照原規(guī)劃來驗(yàn)收，貓膩則在驗(yàn)收完成之后?！彼硎?，開發(fā)商在銷售時(shí)，通過組織購房人與第三方簽訂裝修改造協(xié)議，在竣工驗(yàn)收后，違規(guī)對房屋進(jìn)行改造。在裝修這個(gè)環(huán)節(jié)，將衛(wèi)生間、上下水等做進(jìn)去，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目搖身一變，成為住宅。

因此，在北京市住建委官員表示“可以住”后，這份精裝修合同成為業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點(diǎn)。

在協(xié)調(diào)會上，一位業(yè)主向張建興處長出示了簽訂裝修協(xié)議時(shí)的收據(jù)，上蓋有“北京達(dá)成光遠(yuǎn)置業(yè)有限公司”的公章，該公司為旭輝集團(tuán)子公司，法人代表為旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬。張建興隨即表示，“這個(gè)錢既然是交給開發(fā)商了，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)?！睒I(yè)主當(dāng)即表示希望在購房合同上增加補(bǔ)充條款，規(guī)定達(dá)到精裝修標(biāo)準(zhǔn)后才符合交房標(biāo)準(zhǔn)，并刪除開發(fā)商對裝修等對房屋改動(dòng)行為的免責(zé)條款。而旭輝集團(tuán)售后經(jīng)理曹某說：“這個(gè)事情我們會積極與第三方裝修公司協(xié)調(diào)，我也會在董事會上進(jìn)行通報(bào)?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者隨后曾多次試圖采訪旭輝集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人，但其工作人員于5月23日以“有關(guān)人士不方便”為由，拒絕了采訪請求。截至記者發(fā)稿時(shí)，“旭輝26街區(qū)”業(yè)主與開發(fā)商針對精裝修一事仍僵持不下。

政府聲音：并未“選擇性執(zhí)法”;此次調(diào)控對象以“增量”為主

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“商改住”類房屋近10年在北京房地產(chǎn)交易市場上的表現(xiàn)一直頗為活躍，在成交量上，近10年北京共有超過40萬套商辦類項(xiàng)目成交，其中25萬套為“商改住”房屋。也就是說，所謂“商辦類項(xiàng)目”的一半以上都實(shí)際上變成了“住宅”，也在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)被政策“默許”。

早在2007年，北京市住建委就曾針對該類項(xiàng)目發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，指出這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房”及“商品房按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定。但由于總價(jià)低，首付低，且不被限購政策所限，“商改住”大潮洶涌。亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年“商改住”項(xiàng)目成交量僅為19077套，2016年這一數(shù)字變?yōu)?7609套，6年里增長了254%。2011年，北京市再度出拳，出臺《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不得單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，開發(fā)商自己分割出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。

對于“商改住”違背政策規(guī)定一事，很多業(yè)主表示確實(shí)知情，但同時(shí)也認(rèn)為“商改住”屬于政策上的“模糊地帶”，甚至誤認(rèn)為是一種被政府默許的存在方式。“旭輝26街區(qū)”業(yè)主曹輝曾發(fā)出一個(gè)疑問，既然“商改住”本身不合法，那為什么不追究哪些已經(jīng)入住人的責(zé)任，單獨(dú)對在建項(xiàng)目進(jìn)行執(zhí)法？“如果嚴(yán)格執(zhí)法，應(yīng)把已入住的所有‘商改住全部拆除上下水，不能只針對在建項(xiàng)目，政府行為是否涉嫌‘選擇性執(zhí)法？”

上述不愿具名的北京市住建委人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，政府有關(guān)部門一直對“商改住”有明確規(guī)定，只是近來的“3·26”“4·18”等新政執(zhí)行得更加嚴(yán)格。“從2011年起，相關(guān)部門就曾出臺多個(gè)文件，規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售行為，防止變相‘商改住。最近這五六年里關(guān)于防止變相‘商改住的文件也出臺了至少四五個(gè)?！痹撊耸糠Q，北京市住建委在官網(wǎng)上對新批準(zhǔn)銷售的商業(yè)辦公類項(xiàng)目會向購房人提示購買的風(fēng)險(xiǎn)，在網(wǎng)簽合同的明顯位置也對購買商業(yè)辦公類房屋的規(guī)劃用途、使用年限、雙方責(zé)任以及存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了明確的提示，不存在“選擇性執(zhí)法”。

前述住建委人士進(jìn)一步解釋稱，“商改住”確實(shí)客觀存在，是長期積累的結(jié)果，是一個(gè)既成事實(shí)，很多老百姓住進(jìn)去了。作為政府，如果把他們趕出去，把上下水拆掉，把隔斷打掉，這樣做并不合適。 所以，說我們監(jiān)管不力，要嚴(yán)格執(zhí)行政策，把那25萬套全部恢復(fù)為“商辦類”項(xiàng)目本該有的樣子，這就對了嗎？

在張建興處長于5月18日進(jìn)行了政策說明后，北京市住建委聯(lián)合其他4部門于5月23日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》的最新說明，稱政策執(zhí)行前已取得預(yù)售許可證，有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施，已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施;已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象;也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求;中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或其具備居住功能。

5月6日，百名業(yè)主前去“旭輝26街區(qū)”售樓部表達(dá)訴求。? ? 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》攝影記者胡巍|攝

中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉對此分析稱，雖與之前的調(diào)控政策并無區(qū)別，但該說明基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是業(yè)主已經(jīng)使用的存量暫做引導(dǎo)。張大偉認(rèn)為，即使說“商改住”業(yè)主是無辜的，但調(diào)控確有必要性，從人口疏解和產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，遏制增量是為了維持房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。“北京此輪調(diào)控的原則仍是人口疏解和去投資化，這對非投資者來說算是個(gè)好消息?！睆埓髠フf

5月24日，上述北京市住建委人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者就5月23日發(fā)布的“最新說明”做了進(jìn)一步解釋，“嚴(yán)格執(zhí)行‘3·26政策、兼顧購房者合理利益”是此次執(zhí)行口徑確定的大原則。“簡單來說，‘3·26政策的紅線是不能越的，但一些已購房人群的合理利益，這次也得到了兼顧。”該人士表示，“3·26”新政從未說過已經(jīng)購買的商辦類房屋要拆除現(xiàn)有設(shè)施。這次口徑更加明確，正規(guī)已網(wǎng)簽購買的在途商辦類項(xiàng)目都不會要求開發(fā)商拆除上下水等設(shè)施?！爸劣跇I(yè)主已入住的商辦類房屋，就更不會拆。”

（應(yīng)采訪對象要求，文中張艾、程軒、曹輝等均為化名。）