房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流分析

姜?dú)g

現(xiàn)金流被眾多的企業(yè)界人士和學(xué)者譽(yù)為“企業(yè)的血液”，現(xiàn)金流管理對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。近年來房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理環(huán)境日益復(fù)雜，各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)注度也不斷提升，提高現(xiàn)金流管理水平顯得尤為重要。安全穩(wěn)定的現(xiàn)金流是生活生存的基礎(chǔ)，尤其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言。由于其對(duì)資金的需求量大，開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使得自身的資金鏈安全度不高，從而加大了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中合理高效安全的籌集和使用資金（即現(xiàn)金流管理）是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中必須關(guān)注的問題。

近年來，隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人住房按揭貸款以及土地增值稅的強(qiáng)制清算等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在進(jìn)行著最為深刻的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)由起始階段的暴利向發(fā)展階段的社會(huì)平均利潤(rùn)過渡，在走向規(guī)范和成熟的同時(shí)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這必然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出了更高要求，資金管理、運(yùn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，被擺在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度上。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平指出：“當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化，保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流應(yīng)該成為房地產(chǎn)商的座右銘”，對(duì)企業(yè)來說，現(xiàn)金流極為重要，安全、穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，如同一個(gè)人的血液，給各個(gè)器官供給養(yǎng)分。因此，如何集成現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的各環(huán)節(jié)、流程，建立一套適應(yīng)公司發(fā)展戰(zhàn)略、系統(tǒng)、完善的現(xiàn)金流管理控制體系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中合理、高效、安全地管理現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值最大化，則成為每一個(gè)開發(fā)商急待解決的問題。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2015年全國(guó)住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測(cè)算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個(gè)月、46.5個(gè)月、54.3個(gè)月。也就是說，辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和 2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。引起的原因可能是：首先是地價(jià)過高，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。2010年7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 10.3%。7月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲12.9%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲14.4%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲13.9%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲16.4%。由此可以發(fā)現(xiàn)房屋的售價(jià)和新建商品房的售價(jià)逐漸上漲。房?jī)r(jià)過高會(huì)影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，同時(shí)也使購(gòu)房者承受過多的按揭貸款。其次是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求性結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，樓市出現(xiàn)“短缺與過?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，對(duì)一般中低消費(fèi)者相適應(yīng)的住房供不應(yīng)求，而對(duì)于高端消費(fèi)者的高端性住宅卻供過于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潛力巨大但是有效供應(yīng)不足，市場(chǎng)秩序處在混亂的狀態(tài)。再者是房地產(chǎn)交易過程中的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。房地產(chǎn)交易過程中信息不對(duì)稱的現(xiàn)象是常常出現(xiàn)的，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商掌握著房產(chǎn)品的大量實(shí)質(zhì)性信息，而他們只向消費(fèi)者公布一定量的信息，消費(fèi)者在這方面處于信息劣勢(shì)的地位。

2016年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點(diǎn)城市庫(kù)存快速去化，商業(yè)地產(chǎn)卻依然蕭條，庫(kù)存激升。大部分公司現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)意識(shí)淡薄，缺乏運(yùn)用現(xiàn)金流管理平臺(tái)來進(jìn)行管理和決策。同時(shí)也沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。公司的現(xiàn)金流管理沒有引起足夠的重視，因此在組織體系上也存在問題。公司的其他部門認(rèn)為現(xiàn)金流管理只是財(cái)務(wù)部的一項(xiàng)工作，只應(yīng)由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，沒有主動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)金管理的意識(shí)。財(cái)務(wù)部在現(xiàn)金管理上和其他部門的地位差不多等同，沒有集中管理的權(quán)限?，F(xiàn)金流管理評(píng)價(jià)指標(biāo)單一，僅停留于簡(jiǎn)單對(duì)比分析層面。僅以總量增減、現(xiàn)金余額對(duì)比等絕對(duì)指標(biāo)為主，輔以同期各類現(xiàn)金流收支情況對(duì)比等相對(duì)指標(biāo)對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行情況作簡(jiǎn)單分析，沒有設(shè)置更細(xì)化的現(xiàn)金流贏利指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)、債務(wù)償還能力指標(biāo)等。從分析手段上來看，現(xiàn)金的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，平衡管理，運(yùn)營(yíng)績(jī)效考評(píng)都必須植入整個(gè)現(xiàn)金流管理分析的過程中。從分析目的來看，針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析和整個(gè)公司的現(xiàn)金流分析也應(yīng)基于不同模型，依據(jù)不同指標(biāo)，針對(duì)不同的重點(diǎn)，得出相關(guān)的微觀或整體現(xiàn)金流策略的不同結(jié)論。

從目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金流的管理來看，主要體現(xiàn)在公司內(nèi)部管理控制方面，每月通過對(duì)銀行帳戶的監(jiān)管、口常資金的收支監(jiān)控以及財(cái)務(wù)部門編制月度資金預(yù)算表來進(jìn)行現(xiàn)金的管理和調(diào)控。從現(xiàn)金流管理的實(shí)際效果來看，發(fā)現(xiàn)公司每月的現(xiàn)金流動(dòng)及其不均衡、資金盈余和缺口相當(dāng)明顯、經(jīng)常存在月度間資金暫時(shí)性短缺或資金大量閑置銀行、現(xiàn)金預(yù)算與實(shí)際情況相距甚遠(yuǎn)……，總的來說，就是資金嚴(yán)重缺乏統(tǒng)一的調(diào)度和運(yùn)作管理，資金預(yù)算停留在表面，流于形式，完全不能為公司戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理提供決策性依據(jù)和指導(dǎo)性建議。經(jīng)過進(jìn)一步剖析現(xiàn)金流管理存在的問題和原因，筆者認(rèn)為是由于沒有建立有效的現(xiàn)金流管理控制體系造成的。在借鑒其他房地產(chǎn)公司管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我從現(xiàn)金流組織管理、現(xiàn)金流預(yù)算管理、現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)管理、現(xiàn)金流績(jī)效評(píng)價(jià)以及現(xiàn)金流制度管理方面，提出建立房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理控制體系。

針對(duì)此問題有許多解決方法：

（1）企業(yè)高度重視現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)行業(yè)的管理者應(yīng)高度重視現(xiàn)金流管理的重要性，建立健全內(nèi)部控制。特別是應(yīng)收賬款的管理制度，積極加快應(yīng)收賬款的收回，避免壞賬損失，價(jià)錢企業(yè)的現(xiàn)金流入量。制定合理的資本結(jié)構(gòu)渠道，多渠道融資，降低籌資資本。

（2）編制現(xiàn)金流預(yù)算

為保證現(xiàn)金正常流轉(zhuǎn)，保證現(xiàn)金流的平衡，避免出現(xiàn)無法償還的到期債務(wù)或者閑置資金的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該編制有效的現(xiàn)金流預(yù)算，通過編制預(yù)算，能夠及時(shí)掌握現(xiàn)金流的情況，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該將實(shí)際發(fā)生額同預(yù)算相比較，一旦發(fā)現(xiàn)有超支預(yù)算，及時(shí)查明原因，并采取積極有效的方法措施。對(duì)于企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變動(dòng)或者企業(yè)內(nèi)部制度發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流影響較大的可以考慮重新編制預(yù)算。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)，必須在先進(jìn)的管理理念和方法的指導(dǎo)下，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，滿足房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的需求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一般可將房地產(chǎn)行業(yè)分為三個(gè)階段即開發(fā)階段，建設(shè)階段，銷售階段。不同階段對(duì)現(xiàn)金流的要求也是不同的。企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)和目標(biāo)也不相同。所以企業(yè)管理者要能夠準(zhǔn)確的分析識(shí)別企業(yè)在各個(gè)不同階段的特點(diǎn)及定位并針對(duì)不同的現(xiàn)金流需求制定不同的現(xiàn)金流管理。