房地產(chǎn)調(diào)控必須三管齊下

張銳

將住房問題置于人民群眾不滿意以及政府工作不足的首位，緊湊珍貴的1.8萬字，竟拿出專門的段落談住房住居難題，并再次強(qiáng)調(diào)住房的住居屬性，繼而提出了分類調(diào)控、發(fā)展公租以及推進(jìn)棚戶區(qū)住房改造等系列政策思路，李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重視不言而喻?？梢灶A(yù)見，整個(gè)2017年，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會(huì)放松，并能夠看到實(shí)質(zhì)性成效。

毫不手軟地打壓投機(jī)資本

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一精辟的論斷在《政府工作報(bào)告》中再一次得到了強(qiáng)調(diào)與彰顯，其著眼點(diǎn)除了突出住房的住居屬性外，也將住房消費(fèi)需求與投機(jī)炒作需求嚴(yán)格區(qū)分開來，同時(shí)更隱含著抑制炒房沖動(dòng)與打擊投機(jī)資本的政策深意。

應(yīng)當(dāng)看到，過去一年一線城市與部分二線城市房價(jià)的輪番大幅飆漲實(shí)質(zhì)就是在過度寬松的金融條件下投機(jī)資本借助高杠桿率瘋狂驅(qū)動(dòng)的直接結(jié)果。這種過度投機(jī)不僅制造了房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫（價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過真正的價(jià)值）和數(shù)量泡沫（供給大大超過真實(shí)的需求），而且導(dǎo)致了土地、信貸以及住房供求的錯(cuò)配。更為重要的是，投資、投機(jī)住房已經(jīng)成為快速致富的捷徑與少數(shù)人牟取暴利的工具，資本不斷地興風(fēng)作浪，整個(gè)社會(huì)“去實(shí)業(yè)”“去制造”的選擇性趨向愈漸強(qiáng)化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在“重房地產(chǎn)化”氛圍的籠罩下日益感到生存的艱難，長此以往，將可能葬送我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成果與改革性紅利。

必須明確，始自2016年10月的本輪房地產(chǎn)調(diào)控雖然讓一線城市與部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)停止了上漲的腳步，但并不意味著投機(jī)資本已經(jīng)休眠，反而它們隨時(shí)會(huì)應(yīng)機(jī)而動(dòng)。在此，有幾個(gè)新聞信息特別值得關(guān)注。一是由于重慶市房價(jià)在2010年至2015年內(nèi)漲幅跑輸全國100個(gè)主要城市的10個(gè)百分點(diǎn)，資本聞?dòng)嵑笞匀ツ?1月起蜂擁進(jìn)入重慶，導(dǎo)致該市商品房成交面積一周超過了之前一個(gè)月的的成交量，最終倒逼當(dāng)?shù)卣雠_(tái)調(diào)控政策。二是在北上廣深四個(gè)一線城市中，去年廣州房價(jià)漲幅最小，但今年前兩月該市房價(jià)卻孤身竄漲，全市僅2月份商品房成交套數(shù)就超過了往年的一倍之多。三是因合肥市政府重啟限購，導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)拐點(diǎn)，二手房價(jià)格下跌加速，于是有業(yè)主向政府集體抗議，呼吁救市，而這些業(yè)主恰好就是在高位時(shí)買進(jìn)并試圖在今后幾年“倒手轉(zhuǎn)賣”的多套房產(chǎn)購買者，對(duì)此，《人民日?qǐng)?bào)》給出的結(jié)論是，政府不應(yīng)救市。很顯然，投機(jī)資本正貪婪地盯著市場(chǎng)，而且一旦有機(jī)會(huì)，它們就會(huì)更加肆無忌憚地興風(fēng)作浪。

不錯(cuò)，基于避險(xiǎn)和增值考慮，部分人將房產(chǎn)作為投資工具無可厚非，但在土地與房產(chǎn)本身就為稀缺資源的前提下，少數(shù)個(gè)體試圖占有更多的部分本身就不公平，而且還運(yùn)用少量資本進(jìn)行博大性游戲進(jìn)而吹大房市泡沫并向金融體系傳導(dǎo)諸多風(fēng)險(xiǎn)，其擾亂市場(chǎng)之舉就應(yīng)得到棒喝。正如央行副行長易綱在“兩會(huì)”期間接受采訪時(shí)所言，央行決不會(huì)讓有意無意產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)和主體占到便宜。特別要強(qiáng)調(diào)的是，國家先后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪調(diào)控，但幾乎每次調(diào)控的結(jié)果都是房價(jià)以更大幅度地上漲，投資資本總是笑在最后，而這一次同樣如此。可以說，目前投機(jī)資本與監(jiān)管政策已經(jīng)進(jìn)入明顯的博弈狀態(tài)，它們?cè)谘嘿€政府的決心與耐心，準(zhǔn)備著再一次笑看調(diào)控政策的失敗，也準(zhǔn)備著再一次地在市場(chǎng)上縱橫捭闔。

因此，對(duì)于投機(jī)資本的打擊，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)毫不手軟，而且出拳要重，下手要狠。首先，要全面抑制所有城市房價(jià)的上漲幅度，明確各地年度最高漲幅，并將此納入地方政府的政績考核范疇，而且那個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)非正常上漲，政策火力就迅速地進(jìn)行集中性打壓，以此強(qiáng)力封閉投機(jī)資本的牟利空間。其次，金融機(jī)構(gòu)對(duì)三套房（含三套房）以上銀行停止供貸，一線與熱點(diǎn)城市禁止購買三套以上住房，同時(shí)將二套房貸期限從最長30年縮短到20年，以此加大投機(jī)資本的機(jī)會(huì)成本。再次，要開證資本利得稅和遺產(chǎn)稅，在交易環(huán)節(jié)增大投機(jī)資本的支付成本，同時(shí)糾正投機(jī)者一人得利、世代享福的畸形財(cái)產(chǎn)觀。最后，為了精確快捷地跟蹤投資資本的動(dòng)向，必須盡快建立起全國性的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，將擾亂市場(chǎng)的各種投機(jī)行為作為“黑名單”公布于眾，并給予不同期限的禁止入市處罰。

力推三四線城市“去庫存”

按照《政府工作報(bào)告》，加快推動(dòng)三四線城市的“去庫存”步伐應(yīng)當(dāng)是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止去年末商品房待售面積69539萬平方米，比上年末減少2314萬平方米。成績固然不小，但必須承認(rèn)的是，“去庫存”的效果主要發(fā)生在一二線城市，目前三四線城市商品房庫存量依然占到了全國的80%，釋放壓力定然不小。

作為一種反思，過去一年雖然一線城市與部分二線熱點(diǎn)城市的“去庫存”令人樂觀，但這種依靠房價(jià)上漲從而達(dá)到“去庫存”的方式的確不可取。與一二線城市的家庭收入較高且居民購買力較強(qiáng)的客觀現(xiàn)實(shí)不同，三四線城市的購房者絕大多數(shù)是當(dāng)?shù)厥忻窕蛘咿r(nóng)民，很多家庭只有工薪收入和種地所得，購買能力非常有限，甚至不少農(nóng)戶需要借債才能夠購房：同時(shí)目前三四線城市購房需求也主要發(fā)生在自住層面。正是如此，推動(dòng)三四線城市的房地產(chǎn)“去庫存”，首先必須以房價(jià)不上漲為基本前提，否則就會(huì)反過來抑制最終購買需求，而且三四線城市并無一二線城市的后續(xù)購買力跟進(jìn)，庫存的壓力將會(huì)變得越來越大。

防止三四線城市房地產(chǎn)復(fù)制一二線城市“去庫存-房價(jià)上漲”的因果軌跡，最主要措施就是對(duì)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)與房價(jià)漲幅進(jìn)行定量性限制，同時(shí)嚴(yán)防投機(jī)資本進(jìn)入三四線城市進(jìn)行過度炒作。對(duì)于到三四線城市購房超過三套以上的非本地居民可臨時(shí)開證高額交易稅，與此同時(shí)，要配合開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)開發(fā)、經(jīng)營專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行集中整治，依法嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售、虛假廣告宣傳、哄抬房價(jià)、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

封堵的同時(shí)更應(yīng)該導(dǎo)入更多的新能量來助推三四線城市“去庫存”。本著因城施策的原則，貨幣政策可以針對(duì)三四線城市給予適當(dāng)放松，比如將在三四線城市購買首套以及二套住房的按揭貸款首付比例下調(diào)到10%，同時(shí)在居民貸款利率方面給予更大的優(yōu)惠，讓購房者能夠以盡可能低的信貸獲取成本進(jìn)入市場(chǎng)，以此激活為數(shù)不小的購買增量。當(dāng)然，信貸政策在執(zhí)行過程中可靈活多變，比如“去庫存”難度較大的地方寬松時(shí)限可以放長一些，難度小的地方可以縮短一點(diǎn)，房價(jià)高一點(diǎn)的地方可長一些，低的城市可以考慮短一些。

必須明確，三四線城市的房產(chǎn)庫存量量并不意味著居住性的剛性需求已經(jīng)達(dá)到飽和，相反，由于供需結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配，許多三、四線城市的需求并未能得到滿足，比如供給端定位過高，戶型面積過大等。為此，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、面積規(guī)劃等房屋使用價(jià)值方面更多地貼近市場(chǎng)需求。對(duì)于存量房產(chǎn)，政府可以考慮類似購買服務(wù)的方式，接盤其中部分并將其視作保障房的類型出售給所需人群。另外，中央政府與地方政府可以分別建立“農(nóng)民回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)專項(xiàng)基金”，將基金支持與創(chuàng)業(yè)、購房兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合起來考慮，培植新的購房力量；與此同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金的全國通兌隨取，鼓勵(lì)與支持老年人在宜居性較強(qiáng)的三四線城市購置房產(chǎn)。

改善基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施與創(chuàng)業(yè)和就業(yè)環(huán)境，以城鎮(zhèn)化化解三四城市房產(chǎn)的庫存壓力才是久遠(yuǎn)之計(jì)。一方面，要加快建設(shè)大城市的副中心和衛(wèi)星城，形成多個(gè)城市中心，把人口有效從中心城區(qū)引流進(jìn)入周邊三四線城市，形成新的房產(chǎn)購買主力；另一方面，要提高三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，增強(qiáng)與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通功能，特別是要借助軌道交通建設(shè)以及都市圈內(nèi)的“毛細(xì)管”擴(kuò)充，實(shí)現(xiàn)周邊小城市與核心大城市的有效接駁，以人口的快速流動(dòng)帶動(dòng)三四線城市房產(chǎn)的銷售。另外，要加大對(duì)三四線城市教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)配套設(shè)施的投入與改良力度，促進(jìn)公共服務(wù)的均等化，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力，同時(shí)吸引更多的本土人才回流，以形成長久、穩(wěn)定、真實(shí)的住房購買力。

構(gòu)建靈敏健康的長效機(jī)制

無論是在一二線城市還是三四線城市，借用行政手段調(diào)控房價(jià)除了產(chǎn)生不菲的行政運(yùn)營成本外，頂多也只能看到階段性成效，甚至當(dāng)行政手段退出后房市可能還會(huì)出現(xiàn)新的扭曲，市場(chǎng)并不能最終出清。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)與健康，還是需要相應(yīng)的長效機(jī)制以及必要的基礎(chǔ)制度建設(shè)。

地價(jià)關(guān)聯(lián)房價(jià)、土地供應(yīng)量影響著房價(jià)漲幅已經(jīng)成為毋庸置疑的事實(shí)，故必須針對(duì)不同城市建立起靈活的土地供應(yīng)新常態(tài)與新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與人口增長的聯(lián)動(dòng)?，F(xiàn)在看來，三四線城市庫存壓力大，減少或者停止土地供應(yīng)是易于操作的事情，難點(diǎn)則是一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市的土地供應(yīng)如何調(diào)節(jié)？應(yīng)當(dāng)看到，由于人口聚集的原因，以上城市仍然存在很強(qiáng)的住房剛性需求，但這些城市尤其是一線城市的土地供應(yīng)卻十分有限，為此，必須調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，相應(yīng)地減少商辦用地比例。與此同時(shí)，隨著城市功能的更新，處于中心地帶的不少工廠向郊區(qū)搬遷，應(yīng)當(dāng)允許這些工業(yè)用地通過聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式轉(zhuǎn)換為住宅用地。此外，大城市周邊的農(nóng)村集體經(jīng)營性土地以及宅基地也可以加快入市步伐，為土地供應(yīng)輸入充足的糧草彈藥。

必須強(qiáng)調(diào)的是，全國土地的入市供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三年的遞減，而且今年前兩月還在遞減，但供地量下降的同時(shí)，地價(jià)卻在持續(xù)上漲。雖然地價(jià)反應(yīng)了土地資源越來越稀缺的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，但其最終可能推動(dòng)房價(jià)卻值得警惕。為此，當(dāng)?shù)爻鞘姓畱?yīng)當(dāng)向向社會(huì)公布住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，以形成市場(chǎng)良好的穩(wěn)定預(yù)期，另一方面要改革土地招拍掛制度，改變“價(jià)高者得”的操作方法，可以在招拍掛到達(dá)限價(jià)后，從物業(yè)自持、配套建設(shè)、中小戶型供應(yīng)等多種因素來綜合平衡考慮土地的最終獲取方。

建立起多樣化、多層次和多元化的住房供應(yīng)與需求體系是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的又一個(gè)重要安排。據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，2.5億流動(dòng)人口多數(shù)租房，而城鎮(zhèn)常住人口中，選擇“先租后買”的也不在少數(shù)。由此，在推出新建住房的同時(shí)，加快發(fā)展租賃市場(chǎng)也成為必要。在這里，政府可考慮出臺(tái)相應(yīng)的配套激勵(lì)政策，如給予出租者更多的稅收優(yōu)惠，給予承租人相應(yīng)的政策傾斜，包括讓長期穩(wěn)定的承租人享受戶籍人口等。另外，參考國外經(jīng)驗(yàn)，有必要?jiǎng)?chuàng)新租賃住房的出讓方式，改一次性收取出讓金為按年收取等。

在整個(gè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建中，房地產(chǎn)稅處于個(gè)最為重要的根本地位。雖然十二屆人大五次會(huì)議并沒有將房地產(chǎn)稅法列入討論與審議的議程，但房地產(chǎn)稅已在上海、重慶兩地先行試點(diǎn)，完全可以在此基礎(chǔ)上將試點(diǎn)范圍推廣到一線城市與少數(shù)熱點(diǎn)二線城市。另外，盡管房地產(chǎn)稅不會(huì)改變房價(jià)總體上揚(yáng)的趨勢(shì)，但卻必然增加投機(jī)資本的持有成本，遏制其對(duì)房地產(chǎn)的惡性炒作，從而防止房價(jià)的大起大落?？傮w而言，房地產(chǎn)稅的最初目標(biāo)是鎖定在過度投資需求上，因此須將正常的消費(fèi)需求（至少二套房之內(nèi)）排除在應(yīng)稅之外，為此，可將稅收起征點(diǎn)定得高一些，同時(shí)保持有力度的累進(jìn)性稅率，待未來?xiàng)l件成熟，再逐步調(diào)整和完善房地產(chǎn)稅的稅率、起征點(diǎn)和開征范圍等。

（作者系廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）