征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整工作探析

許友民

（河南省征地儲(chǔ)備中心，河南 鄭州 450016）

摘要：本文結(jié)合征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整工作實(shí)際，結(jié)合河南省調(diào)整工作情況，對(duì)現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價(jià)制訂調(diào)整的基本思路進(jìn)行系統(tǒng)梳理，對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整中工作中存在的問題進(jìn)行分析，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題提出相關(guān)對(duì)策及建議，進(jìn)一步完善征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整工作的思路方法。

關(guān)鍵詞：征地區(qū)片綜合地價(jià)；問題；對(duì)策

根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)一安排部署，自2005年以來(lái)，全國(guó)各地先后進(jìn)行了征地區(qū)片綜合地價(jià)或統(tǒng)一年產(chǎn)值的制訂工作。河南省實(shí)行的是征地區(qū)片綜合地價(jià)，于2009年公布實(shí)施，2012、2015年進(jìn)行了調(diào)整。本文主要結(jié)合河南省征地區(qū)片綜合地價(jià)情況，對(duì)現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整思路、存在問題進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，提出進(jìn)一步完善征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整工作的思路方法。

1 行征地區(qū)片綜合地價(jià)制訂的基本思路

現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價(jià)是以縣（市、區(qū)）為基本單位，以村級(jí)行政界限為基本單元，采取一定的技術(shù)方法進(jìn)行區(qū)片劃分、測(cè)算征地區(qū)片綜合地價(jià)，然后進(jìn)行驗(yàn)證、調(diào)整和全省的綜合平衡，確定征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

1.1 區(qū)片劃分。依據(jù)測(cè)算范圍內(nèi)的土地利用結(jié)構(gòu)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，采取綜合判定、多因素綜合評(píng)價(jià)、農(nóng)用地級(jí)別調(diào)整等方法劃分征地區(qū)片，征地區(qū)片覆蓋測(cè)算范圍內(nèi)所有集體土地。區(qū)片劃分采用綜合判定法、農(nóng)用地級(jí)別調(diào)整法和多因素綜合評(píng)價(jià)法等方法劃分區(qū)片，并進(jìn)行區(qū)片差異程度檢驗(yàn)，確定區(qū)片劃分結(jié)果。在劃分區(qū)片時(shí)，要結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃、交通規(guī)劃等規(guī)劃因素，對(duì)初步劃分的區(qū)片進(jìn)行綜合調(diào)整，原則上同一類規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的基本單元，合并為同一區(qū)片。

1.2 征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。區(qū)片劃分完成以后，采取年產(chǎn)值倍數(shù)法、農(nóng)地價(jià)格因素修正法、修訂系數(shù)法、征地案例比較法測(cè)算各區(qū)片的征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算時(shí)要求至少選取兩種方法測(cè)算，綜合平衡后確定征地區(qū)片綜合地價(jià)。在實(shí)際測(cè)算時(shí)，大都采取了年產(chǎn)值倍數(shù)法和修訂系數(shù)法。在征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算時(shí)要充分考慮土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民最低生活保障水平、國(guó)民生產(chǎn)總值增幅、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增幅、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)增幅、土地出讓價(jià)格水平等因素。

1.3 征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的綜合平衡。征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)初步測(cè)算結(jié)果要經(jīng)過兩方面的驗(yàn)證，一是與現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)乇徽鞯剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平的比較；二是和周邊縣（市、區(qū)）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的比較。征地區(qū)片綜合地價(jià)必須與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平相銜接，調(diào)整后的征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不低于原有標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)提高，確保農(nóng)民生活水平不因征地而降低。

2 存在問題

2.1 缺乏統(tǒng)一技術(shù)的規(guī)范。征地區(qū)片綜合地價(jià)制訂調(diào)整時(shí)雖然對(duì)區(qū)片劃分、征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算等技術(shù)方法進(jìn)行了明確，但在技術(shù)方法如何使用方面沒有詳細(xì)的技術(shù)規(guī)程，從數(shù)據(jù)采集到內(nèi)業(yè)處理都缺乏統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，造成技術(shù)方法的使用上各地差距較大，數(shù)據(jù)處理上也存在較大差異。此外，數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂方面也處于起步階段。由于缺少技術(shù)規(guī)范，各地征地區(qū)片綜合地價(jià)成果的表現(xiàn)形式上差異較大，可謂千差萬(wàn)別，例如成果圖件的顯示要素、報(bào)告的內(nèi)容安排方面差別較大，造成各地最終成果質(zhì)量不一。

2.2 征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算時(shí)對(duì)地類因素考慮不充分。征地區(qū)片綜合地價(jià)的實(shí)施雖然實(shí)現(xiàn)了同地同價(jià)，但沒有充分考慮區(qū)片內(nèi)不同地類的價(jià)格修正，區(qū)片內(nèi)耕地、未利用地、建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，土地現(xiàn)狀的生產(chǎn)價(jià)值沒有得到充分體現(xiàn)，不為被征地農(nóng)民所理解。舉一個(gè)明顯的例子，在某規(guī)劃區(qū)內(nèi)，征地區(qū)片綜合地價(jià)為300 萬(wàn)元/hm2。相鄰的1 hm2 菜地和1 hm2 荒地要被征收，如果簡(jiǎn)單按照征地區(qū)片綜合地價(jià)青苗補(bǔ)償?shù)霓k法處理，菜地被征收者所得補(bǔ)償只比荒地被征收者多得到青苗補(bǔ)償30000 元。結(jié)果是菜地每補(bǔ)償303 萬(wàn)元/ hm2，荒地補(bǔ)償300 萬(wàn)元/ hm2，菜地的生產(chǎn)價(jià)值很難得到體現(xiàn)。

2.3 征地區(qū)片綜合地價(jià)的驗(yàn)證平衡上缺乏定量的技術(shù)方法。目前的驗(yàn)證平衡定性分析較多，定量指標(biāo)較少，缺乏具體度量指標(biāo)，可操作性不強(qiáng)。一方面，與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平相比較不能驗(yàn)證修訂結(jié)果的合理性，一些調(diào)查和研究顯示，征地區(qū)片綜合地價(jià)修訂結(jié)果一般都會(huì)高于現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平。另一方面，“農(nóng)民現(xiàn)有生活水平”具體度量指標(biāo)缺乏，需要把這一指標(biāo)具體化，成為可以實(shí)際度量的指標(biāo)。

3 建議及對(duì)策

3.1 進(jìn)一步減少區(qū)片個(gè)數(shù)。在區(qū)片劃分時(shí)，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等，對(duì)條件相似區(qū)域進(jìn)行歸并，擴(kuò)大區(qū)片范圍，減少價(jià)格等級(jí)，進(jìn)一步減少區(qū)片個(gè)數(shù)，控制縣域內(nèi)區(qū)片個(gè)數(shù)及價(jià)格數(shù)量，切實(shí)提高可操作性，減少征地矛盾糾紛。

3.2 制訂統(tǒng)一規(guī)范。進(jìn)行征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整時(shí)，雖然都下發(fā)了技術(shù)方案，但有些細(xì)節(jié)不夠具體，或者雖有明確規(guī)定，但各地未按照技術(shù)方案的要求執(zhí)行。因此，進(jìn)一步理順征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整思路，制訂詳細(xì)、明確、規(guī)范的技術(shù)規(guī)程或規(guī)范顯得尤為必要。結(jié)合實(shí)際，制訂明確的技術(shù)規(guī)范，分別建立完善區(qū)片劃分、價(jià)格測(cè)算、制圖、數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)規(guī)范。進(jìn)一步細(xì)化結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告、圖件、數(shù)據(jù)采集調(diào)查圖表等規(guī)范格式，做到技術(shù)路線統(tǒng)一、成果表現(xiàn)形式統(tǒng)一，形成符合實(shí)際的征地區(qū)片綜合地價(jià)制訂調(diào)整規(guī)范。

3.3 設(shè)定地類修正系數(shù)。征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算時(shí)以區(qū)片內(nèi)耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的地類設(shè)定不同的修訂系數(shù)，提高對(duì)占用基本農(nóng)田的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)，對(duì)未利用地等其他地類進(jìn)行下調(diào)，顯現(xiàn)不同地類的不同價(jià)值，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益，同時(shí)也有利于征地工作的順利進(jìn)行。

3.4 研究征地區(qū)片綜合地價(jià)驗(yàn)證的定量方法。驗(yàn)證征地區(qū)片綜合地價(jià)不是要重新計(jì)算征地區(qū)片綜合地價(jià)，更不是對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)精確度、準(zhǔn)確度的驗(yàn)證，驗(yàn)證的目的主要在于檢驗(yàn)征地區(qū)片綜合地價(jià)是否高于其最低應(yīng)達(dá)到的水平，或者處于合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。通過研究分析定量的、可以指標(biāo)化的計(jì)算方法全面驗(yàn)證修訂的征地區(qū)片綜合地價(jià)成果的合理性。

參考文獻(xiàn)

[1]鐘水映等，略論土地征收統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價(jià)的修訂，人民長(zhǎng)江，第44卷、第十三期，2013年7月