婚前按揭房法律問(wèn)題探討

喬秋珍

摘 要：離婚案件中，一般需要處理好孩子撫養(yǎng)和財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題，孩子撫養(yǎng)問(wèn)題處理相對(duì)容易，但財(cái)產(chǎn)分割有時(shí)涉及到按揭貸款購(gòu)房的情況，有的房子婚前按揭繳納首付款和取得房屋產(chǎn)權(quán)登記等原因，導(dǎo)致在離婚時(shí)，存在權(quán)屬、其增值部分及共同償還貸款部分如何認(rèn)定、如何分割的問(wèn)題，對(duì)此，法律并無(wú)明確規(guī)定。鑒于此，就按揭房的性質(zhì)、增值、共同還貸等相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：婚前按揭房權(quán)屬；離婚時(shí)其增值部分；歸還貸款的分割

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）15-0198-02

一、婚前按揭房的定性問(wèn)題

離婚案件中，涉及到房產(chǎn)的分割，首先要先定性房子的權(quán)屬問(wèn)題，房子是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是婚后共同財(cái)產(chǎn)？如果是個(gè)人財(cái)產(chǎn)那么就不存在分割問(wèn)題，歸婚前所有一方，如果是婚后共同財(cái)產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)分割。離婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么處理此類財(cái)產(chǎn)分割的關(guān)鍵就是對(duì)該按揭房如何認(rèn)定確定它的性質(zhì)問(wèn)題，即應(yīng)定性為婚后夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人婚前所有財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。針對(duì)此類財(cái)產(chǎn)糾紛，不同的法官出于對(duì)法律不同的理解，也就是說(shuō)法官在處理此類糾紛時(shí)，個(gè)人自由裁量權(quán)的行使不同，就會(huì)得出不同的結(jié)論。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭房的性質(zhì)應(yīng)該以房子的房產(chǎn)證登記的時(shí)間作為區(qū)分婚前、婚后財(cái)產(chǎn)的分水嶺。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，只要按揭房的房產(chǎn)證的登記在婚前，該按揭房就是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如按揭房的房產(chǎn)證在結(jié)婚后登記取得，那么該按揭房產(chǎn)就是夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以分割。

有另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前按揭房應(yīng)以房屋買賣合同訂立時(shí)間并結(jié)合首付款交付的時(shí)間來(lái)劃分其房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，進(jìn)而確定按揭房是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后共同財(cái)產(chǎn)。如果按揭房的買賣合同在夫妻雙方結(jié)婚前簽訂而且首付款也是在夫妻雙方結(jié)婚前交付的，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，該房屋買賣合同已經(jīng)生效。按照《合同法》規(guī)定的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由簽訂合同的主體來(lái)承受，所以，該按揭房應(yīng)為交夫妻雙方結(jié)婚前首付一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。依照這種觀點(diǎn)，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同并交付了首付款的，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在首付方名下的，無(wú)論房產(chǎn)證的取得在婚前還是婚后獲得，均認(rèn)為是夫妻關(guān)系中婚前首付方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

另還有第三種情況：夫妻婚前一方簽訂商品房買賣合同，但是結(jié)婚后夫妻雙方共同支付首付及共同還貸，房屋的產(chǎn)權(quán)證也是夫妻結(jié)婚后登記取得。此類按揭房在實(shí)際生活中我認(rèn)為，雖然商品房買賣合同簽訂是在雙方婚前，即原因行為是在婚前，但是商品按揭房買賣合同的履行即交付首付和還貸均是在夫妻雙方結(jié)婚后。也就是說(shuō)，次按揭房是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)交的首付和還貸，且實(shí)際情況也是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務(wù)。因此，此類按揭房不論產(chǎn)權(quán)證的取得是在婚后還是在婚后，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻財(cái)產(chǎn)，離婚分割是按照夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。同時(shí)，按揭貸款也應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同債務(wù)，進(jìn)行明確由誰(shuí)承擔(dān)。一般此類情況下，該按揭房認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)是無(wú)爭(zhēng)議的。

對(duì)于有爭(zhēng)議的前兩種觀點(diǎn)，筆者同意第一種觀點(diǎn)。在我國(guó)，擔(dān)保法和相關(guān)的民事法規(guī)沒(méi)有對(duì)按揭房的房產(chǎn)性質(zhì)做出明確的規(guī)定，其本質(zhì)認(rèn)為是抵押貸款合同。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)即房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是權(quán)利人（即房屋所有權(quán)人）享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即該房子的對(duì)外宣布及公示，也包括夫妻雙方的關(guān)系。筆者認(rèn)為，在離婚訴訟中，財(cái)產(chǎn)分割雖在夫妻之間進(jìn)行，但分割的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定，應(yīng)是夫妻二人結(jié)婚登記后，雙方合法取得財(cái)產(chǎn)。因此，對(duì)于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)歸為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

在婚姻案件中遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時(shí)間來(lái)判別財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，既符合《婚姻法》的規(guī)定，也符合《物權(quán)法》的基本精神。因此，筆者比較贊同第一種觀點(diǎn)。但也有人擔(dān)心按揭房一方完全沒(méi)有出錢卻僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記就成為房屋共有人，若以后離婚還須分到房產(chǎn)的一半，這樣會(huì)不公平。筆者不這樣認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)于普通公民來(lái)講，是財(cái)產(chǎn)中最重大的財(cái)產(chǎn)，是家里最值錢的物品，也許是幾代人的心血，若婚前首付一方在意自己的財(cái)產(chǎn)，注意保護(hù)自己權(quán)利，就會(huì)積極地在婚姻登記前辦理好房屋的產(chǎn)權(quán)登記?；蛘呋橐龅怯洉r(shí)沒(méi)辦好權(quán)屬登記，也可以結(jié)婚時(shí)進(jìn)行夫妻財(cái)產(chǎn)約定。若首付一方，不積極行使自己該權(quán)利，就是對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)婚后共有的默認(rèn)。但是，為了保護(hù)公民經(jīng)濟(jì)的安全，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，結(jié)合我國(guó)《婚姻法》的立法精神，對(duì)按揭房婚后登記產(chǎn)權(quán)，婚前首付的那部分金錢，應(yīng)從夫妻共有價(jià)值中劃分出來(lái)，首付的金錢應(yīng)視為婚前首付個(gè)人一方的婚前財(cái)產(chǎn)。

二、婚前按揭房產(chǎn)的增值部分實(shí)際生活中應(yīng)如何解決

房?jī)r(jià)市場(chǎng)在我國(guó)，一直是上升趨勢(shì)，只是多少問(wèn)題，一般的離婚案件中，若涉及離婚時(shí)分割房屋價(jià)值的糾紛，一般情況下，離婚時(shí)房屋價(jià)格跟最初購(gòu)房時(shí)價(jià)格相比一般都有所上漲。因此，夫妻雙方離婚時(shí)，婚前爭(zhēng)議的按揭房都存在不同程度的增值情況，我國(guó)房屋增值的原因很多，如有的增值是對(duì)房屋進(jìn)行了豪華裝修、修繕使其增值；有的增值是由于市場(chǎng)房子緊缺，房子的剛性需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲等原因所致。有的房子增值是因在學(xué)區(qū)好地段等原因?qū)е略鲋档取９P者認(rèn)為，關(guān)于離婚時(shí)，夫妻雙方就一方在婚前貸款購(gòu)買房屋的增值部分如何處理糾紛，應(yīng)該按照當(dāng)事人對(duì)房屋增值所做貢獻(xiàn)大小、不同應(yīng)做出不同處理。

如果夫妻雙方結(jié)婚后共同對(duì)房屋進(jìn)行精心裝修、修繕而使婚前房屋價(jià)值有所增加的，依據(jù)我國(guó)民法及物權(quán)法理論的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)為是物的添附，添附之物應(yīng)該歸屬于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但不動(dòng)產(chǎn)所有人應(yīng)把因添附而增值的部分給對(duì)方也就是夫妻另一方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，只有這樣才符合我國(guó)民法通則的規(guī)定。因此，離婚時(shí)，婚前按揭房所有權(quán)人即房產(chǎn)證登記人，應(yīng)該把添附增加的價(jià)值部分折價(jià)補(bǔ)償給離婚時(shí)的有房產(chǎn)糾紛的夫妻雙方另一方一半的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

由于房屋市場(chǎng)商家的炒房，以及由于通脹通縮、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化等因素，形成購(gòu)買按揭房時(shí)的合同價(jià)格往往和離婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格有較大的差別。一般來(lái)講，大部分情況都是離婚時(shí)按揭房屋價(jià)格高于購(gòu)買時(shí)價(jià)格很多。針對(duì)該增值如何定性、處理是此類案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，但是現(xiàn)行婚姻法及其司法解釋并沒(méi)有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于婚前按揭房屋并在婚前已經(jīng)取得房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)登記的，是一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，在離婚時(shí)按揭房漲價(jià)升值時(shí)，其升值部分也應(yīng)屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的升值；如果婚后按揭房屋的市場(chǎng)價(jià)格下跌，也不視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的減少。也就是說(shuō)，婚前辦理房產(chǎn)登記且在一方名下按揭房產(chǎn)，因其增值或下跌不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的變化，不存在增值部分的分割爭(zhēng)議。但對(duì)于婚前辦理按揭，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，無(wú)論是漲還是跌，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的變化。其增值或下跌部分都是夫妻財(cái)產(chǎn)的共同變化，不影響其權(quán)利歸屬，但是離婚時(shí)有權(quán)要求分割增值部分。

現(xiàn)實(shí)生活中，其實(shí)房屋增值并非房屋實(shí)際增值，大多是房?jī)r(jià)波動(dòng)、物價(jià)上漲、炒房原因?qū)е?，是一種虛擬的增值，在房子所有權(quán)沒(méi)有變動(dòng)即房子沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際買賣的情況下，婚前按揭房的增值部分一直處于一種虛擬不存在的狀態(tài)，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)沒(méi)有變動(dòng)就沒(méi)有帶來(lái)實(shí)際上的房屋價(jià)值增值。因而對(duì)于婚前按揭房婚后辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在離婚時(shí)，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，增值部分應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格，減去折舊部分，酌情考慮其增值是因婚前按揭方首付而購(gòu)買房屋的前提下產(chǎn)生，給沒(méi)有占有房屋的另一方一定的適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間歸還貸款的性質(zhì)及分割

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)于夫妻雙方一方婚前按揭房并在婚前辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，視為夫妻雙方中一方結(jié)婚前個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方中婚前按揭并且屬于個(gè)人所有的一方，即婚前取得房屋所有權(quán)一方，為了個(gè)人貸款而將其按揭房的產(chǎn)權(quán)權(quán)益抵押給銀行，房屋個(gè)人所有權(quán)的一方跟銀行之間形成法律上債權(quán)債務(wù)關(guān)系，此債權(quán)債務(wù)關(guān)系是夫妻一方在婚姻登記之前與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系，因此該債務(wù)應(yīng)屬于按揭房所有人一方婚前的個(gè)人債務(wù)。因而，貸款銀行也只能向特定的債務(wù)人即按揭房屋所有權(quán)一方主張自己的債權(quán)權(quán)利，而不能向債務(wù)人結(jié)婚后的配偶主張其債權(quán)權(quán)利。因此，針對(duì)此類按揭房還貸款情況，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了按揭房房產(chǎn)所有人一方的婚前個(gè)人債務(wù)，因?yàn)檫€銀行的貸款而在夫妻之間產(chǎn)生了民法上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。所以，在夫妻雙方離婚時(shí)，婚前按揭房所有權(quán)人一方應(yīng)當(dāng)予以返還夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還貸款的配偶一方已支付的房款。離婚后沒(méi)有償還的按揭債務(wù)仍為房屋所有人個(gè)人債務(wù)?？紤]到在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方的婚前個(gè)人所負(fù)按揭貸款債務(wù)，是基于雙方存在婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)上，無(wú)償幫助另一方償還婚前個(gè)人債務(wù)。因此，夫妻離婚時(shí)，如果只是簡(jiǎn)單地返還已經(jīng)歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?duì)夫妻另一方明顯的有些不公平，還應(yīng)當(dāng)償還其利息，才能符合我國(guó)《物權(quán)法》的基本精神。

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[責(zé)任編輯 李春蓮]