繼承公證實務(wù)中房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定研究

肖志英

公證是司法制度的重要組成部分。作為非訴訟性質(zhì)的預(yù)防性司法制度，公證的職能日益廣泛它不僅有助于預(yù)防糾紛，也通過提供真實、合法的證據(jù)促進(jìn)糾紛解決。在房屋繼承中公證的作用尤其凸顯，不但能夠順利及時的達(dá)到繼承人的繼承目的，還能通過公證的方式促進(jìn)親屬問的和諧，維護(hù)社會的穩(wěn)定，取得很好的社會效果。

一、房屋繼承公證的概述

房屋繼承公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)繼承人的申請，對繼承人提供的與申請法定繼承房屋有關(guān)的所有資料進(jìn)行審查，以確定作為被繼承人遺產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)、確定申請人的資格及范圍等一系列證據(jù)材料的真實性、合法性，從而為申請人的申請事項作出的證明活動。繼承公證解決的是被繼承人的親屬之間對被繼承人遺產(chǎn)的確定、繼承人的范圍和資格及如何分配被繼承人遺產(chǎn)的一系列問題。繼承權(quán)的實現(xiàn)有訴訟繼承和公證繼承兩種。

二、房屋繼承公證的價值

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋成為不少家庭最重要的財產(chǎn)之一。又因房屋所有權(quán)觀念的轉(zhuǎn)變，房屋的價值多年來一直持續(xù)上升，因此房屋在成為一個家庭中必備財產(chǎn)的同時，也成了被繼承人價值較大的遺產(chǎn)。公證繼承不但讓繼承人順利實現(xiàn)繼承權(quán)、公平合理的分配遺產(chǎn)，還能使繼承人及時、便利、省時、省力完成繼承活動。故公證活動在不動產(chǎn)繼承包括房屋繼承中發(fā)揮著越來越重要的作用。所以，在能夠?qū)崿F(xiàn)財產(chǎn)繼承的兩種途徑中，公證繼承的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于訴訟繼承已成為一個不爭的客觀事實。通過多年來法律及相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)部門對公證繼承制度地不斷完善，公證人員的專業(yè)化操作水平也在不斷提高，公證繼承活動越來越受到相關(guān)業(yè)務(wù)部門（如金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管出局、土地管理局、證券公司、工商局等）及繼承人的重視和認(rèn)可，已成為公證處重中之重的核心業(yè)務(wù)。公證處也有能力和條件將繼承公證活動做得越來越專業(yè)，使公證繼承越做越好、越走越遠(yuǎn)，真正體現(xiàn)預(yù)防糾紛減少訴訟的公證為民服務(wù)宗旨，在創(chuàng)建和諧社會、組建和睦家庭的過程中發(fā)揮著不可替代的作用。

三、繼承公證實務(wù)中房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定

（一）房改房的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定

房改房又稱為公有住房，是指根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對其享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。根據(jù)職工購買公房的時間、價格及擁有權(quán)利范圍不同，房改房可分為市場價房、成本價房和標(biāo)準(zhǔn)價房。職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法自由進(jìn)入市場；以成本價購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可以依法進(jìn)入市場；享受標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。在上述不同階段購買的房改房對職工來說有享有有限產(chǎn)權(quán)的，有享有完全產(chǎn)權(quán)的；對于夫妻之間來說有屬于夫妻雙方的，有屬于夫妻一方的。

1、生存一方用自己的工齡結(jié)合死亡配偶的工齡享受房改政策而取得房屋完全產(chǎn)權(quán)且登記在生存一方名下的房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定。此種情形下，在公證實務(wù)中，我們認(rèn)為應(yīng)轉(zhuǎn)變審查方式，既要核查不動產(chǎn)登記簿和購房資金來源，即房改檔案中房改相關(guān)手續(xù)及房款實際出資人，查明不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)屬事項和記載時間；又要明確告知繼承人上述復(fù)函的規(guī)定，向全部法定繼承人調(diào)查核實購房款的資金來源，再進(jìn)一步查明死亡一方的遺產(chǎn)是否繼承完畢，如繼承完畢且生存方是用自己的財產(chǎn)購買的房屋，產(chǎn)權(quán)屬于生存方個人所有；如未繼承，且生存方是用夫妻共同積蓄購買的，該房屋產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共同所有。

2、房改房登記所有人與實際出資人和實際使用人不一致的房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定。此情形下，作為公證員應(yīng)本著以調(diào)解為首要原則，先將《物權(quán)法》對房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定及房改政策的特殊性明確告知全體繼承人和房屋實際出資人，讓其清楚房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定，實際出資并使用并不必然擁有房屋所有權(quán)，促使繼承人和實際出資人盡量達(dá)成遺產(chǎn)處理協(xié)議，再通過公證程序變更房屋所有權(quán)人；如不能達(dá)成共識，鑒于公證受理的前提條件是針對無爭議的事實所做出的證明活動，只能建議繼承人通過訴訟方式先確定房屋的產(chǎn)權(quán)。

3、夫妻一方死亡，生存方再婚后享受已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房的產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定。此種房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定爭議最大，也是繼承公證中最復(fù)雜的一類情況。此種情形下對該房屋產(chǎn)權(quán)的定仍應(yīng)根據(jù)最高法上述復(fù)函的精神，查明購房款的出資來源來認(rèn)定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。如死亡一方的遺產(chǎn)未繼承，購房款是生存方與前配偶的共同積蓄，此房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于生存方與前配偶共同所有；如死亡一方的遺產(chǎn)已繼承完畢，購房款是生存方的個人財產(chǎn)或是生存方與現(xiàn)配偶的婚后共同財產(chǎn)，只是在房改時享受了死亡一方的工齡優(yōu)惠，這種優(yōu)惠只能是一種政策性補(bǔ)貼，而不能視為出資，該房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于生存方的個人財產(chǎn)或生存方與現(xiàn)配偶的共同財產(chǎn)；如死亡一方的遺產(chǎn)未繼承，購房時生存方用了自己、前配偶和現(xiàn)配偶的三方共同積蓄，此時該房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬三方共同所有。

（二）夫妻一方婚前購買的房屋婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)的遺產(chǎn)認(rèn)定

1、夫妻一方在婚前簽訂了購房合同并支付了全部房款，房產(chǎn)證卻是在婚后取得。按《物權(quán)法》規(guī)定，因法律行為而取得的不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，即以取得的產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，該類房屋產(chǎn)權(quán)就應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。這雖然符合《物權(quán)法》的規(guī)定，但不符合權(quán)利義務(wù)相一致的原則，打破了民法上所講的沒有無義務(wù)的權(quán)利，也沒有無權(quán)利的義務(wù)這一基本原則（法定除外）。而現(xiàn)在所討論的情況不屬于權(quán)利義務(wù)相一致原則的例外情況，不應(yīng)單純依據(jù)《物權(quán)法》之規(guī)定，將此情形下所取得的房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，而應(yīng)利用利益均衡的思維，即對當(dāng)事人之間的利益以及當(dāng)事人與社會公共利益之間進(jìn)行考量，以求各方利益的平衡，認(rèn)定為婚前出資一方個人財產(chǎn)，從而維護(hù)社會實質(zhì)正義的實現(xiàn)。

2、婚前按揭貸款購買的房屋，婚后夫妻雙方共同還貸，婚后取得產(chǎn)權(quán)且登記在婚前簽訂合同一方名下，此類房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。此類情形，因公證員的地位和職能作用，不像法官一樣可以對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，在當(dāng)事人無法按照上述規(guī)定達(dá)成一致意見時，根據(jù)公證受理案件的條件，公證程序無法啟動或無法正常進(jìn)行完畢，只能待法院對該類房屋的權(quán)屬做出確認(rèn)后，繼承公證程序才能繼續(xù)進(jìn)行。僅從法律規(guī)定和法律程序上來看是這樣，但從最終解決問題的角度上來說，在公證實務(wù)中筆者認(rèn)為此時的公證員雖不是法官，不能直接確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)，但在法律有明確規(guī)定的情況下，公證員作為法律執(zhí)業(yè)人員，在掌握了此類房屋相應(yīng)法律規(guī)定及相應(yīng)解釋時，為從根本上解決當(dāng)事人的問題，完全可以作為一個中立的法律執(zhí)業(yè)者的角色，充分發(fā)揮公證為民的服務(wù)作用，給當(dāng)事人講解法律，分析法律規(guī)定和訴訟的可能結(jié)果，讓當(dāng)事人明訴訟的全部程序及可能產(chǎn)生的訴訟費用，給予當(dāng)事人全面、合法、合理的引導(dǎo)，協(xié)助繼承人盡可能對作為遺產(chǎn)的房屋的分割達(dá)成協(xié)議，再根據(jù)相應(yīng)部門的要求通過公證程序為繼承人實現(xiàn)繼承提供公證服務(wù)。這樣可以大大促進(jìn)糾紛的解決，將家庭矛盾盡可能消滅在萌芽狀態(tài)，真正體現(xiàn)法制為民、依法服務(wù)、節(jié)省當(dāng)事人的人力、物力、財力、精力，取得多方和諧共贏。