戶主變更原房屋租賃仍然有效

鄒斌　曾輝

原告胡某訴稱，2014年9月19日，原告通過(guò)江西省高級(jí)人民法院競(jìng)拍購(gòu)得位于南昌市東湖區(qū)某路4號(hào)1-3層房產(chǎn)。2014年10月29日，江西省高級(jí)人民法院下達(dá)（2014）贛執(zhí)字第9-2號(hào)裁定書，確定自2014年11月1日起該房產(chǎn)已存在的租賃權(quán)益歸原告所有。2014年12月1日，鑒于被告是該房產(chǎn)第三層的租賃人，江西省高級(jí)人民法院下達(dá)（2014）贛執(zhí)字第9號(hào)通知書，并以郵政專遞的形式寄給被告（查詢顯示已簽收），要求被告在收到本通知書之日起三日內(nèi)辦妥與新產(chǎn)權(quán)人（即原告）的相關(guān)手續(xù)，后江西省高級(jí)人民法院執(zhí)行局還多次電話通知被告，但被告一直沒(méi)有前來(lái)與原告辦理相關(guān)手續(xù)。原租賃合同第三條“租金及物業(yè)管理費(fèi)”中約定：“乙方應(yīng)于每一租賃半年度的前三個(gè)工作日向甲方付清該半年度的租金；租賃期內(nèi)第一年到第三年租金不變，租金為134萬(wàn)元/年（其中，第三層按其面積所占比例租金為604874元，第四層原告未購(gòu)買），從第四年至第八年每年遞增8%（累計(jì)遞增）?！备鶕?jù)合同約定，被告應(yīng)于2014年10月10日前繳清2014年10月1日至2015年3月30日租金，2015年4月3日前繳清2015年4月1日至2015年9月30日租金，其中，自2014年11月1日起第三層的租金應(yīng)向原告繳納，金額總計(jì)598829元。經(jīng)多次催繳未果，原告遂訴至南昌市東湖區(qū)人民法院，請(qǐng)求：1.判令被告即時(shí)償付所欠租金598829元（自2014年11月1日至2015年9月30日共11個(gè)月）。2.判令被告支付自2015年4月4日起至付清租金之日止按日0.05%計(jì)算的逾期繳租滯納金（暫計(jì)算至起訴之日計(jì)29941.45元）。3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告吳某辯稱，原告訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)。原、被告之間沒(méi)有約定義務(wù)，而江西省高級(jí)人民法院下達(dá)的通知書，對(duì)被告沒(méi)有法律上的約束力。

法院審理該案后認(rèn)為，根據(jù)江西省高級(jí)人民法院（2014）贛執(zhí)字第9-2號(hào)生效執(zhí)行裁定書，被告承租的東湖區(qū)某路4號(hào)第三層涉案店面所有權(quán)自2014年10月30日起由原告享有，被告與秦某簽訂的租賃合同中秦某的權(quán)利義務(wù)自2014年11月1日起由胡某承受。在江西省高級(jí)人民法院已通知被告涉案店面權(quán)屬變更及租賃權(quán)利義務(wù)新承受者的情況下，被告作為涉案店面的承租人，既未提出解除合同、歸還店面的請(qǐng)求，又未交納涉案店面租金，其對(duì)原告主張的自2014年11月1日至2015年9月30日期間的租金應(yīng)繼續(xù)繳納。因原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)系第三、四層兩層的店面租金，現(xiàn)原告主張按其合同約定的第三層建筑面積占第三、四層總建筑面積的比例的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并未加重被告的負(fù)擔(dān)，法院予以采納。對(duì)于被告提出的秦某與其簽訂的補(bǔ)充協(xié)議已免除其自2014年8月15日起至某路改造完工之日止期間租金的抗辯意見(jiàn)，該補(bǔ)充協(xié)議標(biāo)注時(shí)間雖在原告競(jìng)拍前，但被告一直未向江西省高級(jí)人民法院提交，秦某簽名處也只有秦某的私印，江西省高級(jí)人民法院（2014）贛執(zhí)字第9-2號(hào)生效執(zhí)行裁定書也未載明該補(bǔ)充協(xié)議的免除內(nèi)容，故對(duì)該抗辯意見(jiàn)，法院不予采信。

據(jù)此，依法判決如下：

一、被告吳某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告胡某支付房屋租金598824.77元。

二、駁回原告胡某的其他訴訟請(qǐng)求。

[點(diǎn)評(píng)]根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。