買賣村集體小產(chǎn)權(quán)房合同無效

多年前,淄博某昌房產(chǎn)公司與解某簽訂房屋買賣合同一份,將位于淄博高新區(qū)四寶山街道辦事處某村的一套沿街房出售給解某,該房屋為該村的小產(chǎn)權(quán)房。解某不是該村村民,其以該村村民王某的名義和公司簽訂合同,解某在該合同上簽的是王某的名字；該合同約定了房屋的面積、單價(jià)、總價(jià)款、付款時(shí)間、違約責(zé)任等。

解某支付大部分房款后,某昌公司將涉案房屋交付給解某。但解某一直拖欠房款4萬元未付。某昌公司的股東訴至法院,要求王某、解某支付房款4萬元及違約金1.2萬元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

高新區(qū)法院審理后認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其不是法律概念,是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂,該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土、房管部門不會(huì)給予備案。根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制的有關(guān)規(guī)定,我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地之前,禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場。根據(jù)我國土地管理法規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此,集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的行為不受法律保護(hù)。

據(jù)此,法院判決認(rèn)定本案所涉某昌公司與解某所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同,原告方應(yīng)依據(jù)無效合同的法律后果來向解某主張權(quán)利,故對原告要求被告支付房款4萬元及違約金1.2萬元的訴訟請求,法院不予支持。解某主張合同無效并要求原告方退房退款、賠償損失,但其并未提起反訴,故對其所主張,法院不予處理,其可另行向原告方主張權(quán)利。