分析不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場的影響

劉曉旭

[摘要]不動產(chǎn)登記制度實施以來，在社會上引起了一系列的討論與熱議。從該項制度的內容來看，對于權利人的財產(chǎn)保護有一定的積極作用，并且對于市場的交易安全有一定的保障作用。對于政府工作而言有助于其提升治理水平及效率，水平與效率的提升體現(xiàn)在工作方面就是給群眾帶來了便利。從更深層次的方面來看，產(chǎn)權制度及經(jīng)濟基礎的健全需要在歸屬方面清晰，權責方面明確，流轉的過程順暢，相關保護措施嚴格。

[關鍵詞]不動產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)稅；房價

[中圖分類號] F423[文獻標識碼] A

[文章編號] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

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一、不動產(chǎn)登記

（一）概念

人們通常將不動產(chǎn)權利登記稱之為不動產(chǎn)登記，是指國家指定的機關依照其相對應的職權將產(chǎn)權人提交申請的不動產(chǎn)的真實狀況登記在不動產(chǎn)登記簿上并進行公示的制度。上述內容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動產(chǎn)則指的是各類別中的房地產(chǎn)一類。

在該制度正式實施后，權利人在保障自己的權益時有了法律依據(jù)。該制度的實質就是解決不動產(chǎn)權屬問題，讓產(chǎn)權人從根本上得到法律保護，并對保障不動產(chǎn)的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進行擴大，在增加經(jīng)濟效益的同時，也會體現(xiàn)一定的社會效益。房屋除過自身的使用價值之外，還有一定的社會價值，社會效益從某些方面來說就是其社會價值的體現(xiàn)。除此之外，國家在宏觀調控方面有了科學的依據(jù)，使我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟健康平穩(wěn)有序的發(fā)展。

（二）不動產(chǎn)登記制度的提出

不動產(chǎn)登記制度實施以前，從橫向上看，有數(shù)個部門共同效力于不動產(chǎn)登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級的相關部門都可以根據(jù)其具體職能賦予的權利實行登記行為。

導致這種局面出現(xiàn)主要是因為：我國的不動產(chǎn)登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動產(chǎn)權利和維護交易的安全。因此，現(xiàn)有的這種不動產(chǎn)登記格局不利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展及交易安全，并呈現(xiàn)出物權登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當事人造成了極大的負擔、給國家稅費造成不必要的損耗、加劇了政府的財政支出等問題。

二、不動產(chǎn)登記對房產(chǎn)稅開征的影響情況

《不動產(chǎn)登記條例征求意見稿》的頒布，引發(fā)社會各界廣泛談論。不少人將其解讀為征收房產(chǎn)稅的前兆，也有人認為這是響應反腐的另一舉措。其實，將不動產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅相關聯(lián)，明顯是種曲解。不動產(chǎn)登記的本質是給產(chǎn)權人確權、維權的過程，是為人民服務的舉動，并非為了對接房產(chǎn)稅。稅收的目的主要體現(xiàn)在以下幾個方面，市場供求關系的調節(jié)，資源優(yōu)化配置，收入分配調節(jié)，對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生有一定的預防作用，并了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。該制度實施的目的就在于對人們手中的產(chǎn)業(yè)提供相應的保護，體現(xiàn)的意圖并不是要與稅收結合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨立性，對于通過該項政策達到征稅目的的理解是對該制度存有一定的認識誤區(qū)。

三、制度實施對房價的影響

對于房地產(chǎn)市場而言，實施此項制度并不以降低房價為目的，兩者之間沒有直接的聯(lián)系。房價主要受供求關系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對供求關系的影響來制約房價升高。

（一）不動產(chǎn)登記對房價的影響

不動產(chǎn)登記制度不會對房價造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會引起房價的走勢變動。國務院法制辦對不動產(chǎn)登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對整個國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據(jù)這些再從技術層面做出相應規(guī)定。那種對不動產(chǎn)登記制度出臺會造成房價大跌的現(xiàn)象顯然不會發(fā)生。市場仍然會是決定房價走勢的重要因素。需求決定價格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權力、政策來干預，通過宏觀調控來左右市場進而影響價格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會起到作用。

（二）制度實施對二手房價影響

該項政策實施的出發(fā)點并不在于對房地產(chǎn)市場的調節(jié)，短時間內，房地產(chǎn)市場不會過多的被該制度影響。不動產(chǎn)登記的主要目的是使多部門的工作協(xié)調一致，建立統(tǒng)一的信息管理平臺，為審批及申請工作提供便利等，使工作流程更為簡潔易操作?，F(xiàn)在，二手房地產(chǎn)并不屬于不動產(chǎn)登記的執(zhí)行對象，對于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會保持一定的觀望態(tài)度，從不同行為體現(xiàn)的目的來看，將購房作為投資內容的投資者在此種情況下不會出現(xiàn)大規(guī)模拋售的現(xiàn)象。因此，該項政策的實施對于房地產(chǎn)市場的影響主要在規(guī)范未來房地產(chǎn)市場的運營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項政策在實施后，對于二手房市場造成了一定的影響。如條例雖未明確規(guī)定自然人對其名下的房產(chǎn)狀況進行查詢，然而可以根據(jù)地址推導出該房產(chǎn)的持有者。此類情況的存在就可能會造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應量方面會有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對抑制二手房市場的價格有幫助。政策的實行對于房價的影響在短期內是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會因此而受到一定的影響。從城市的發(fā)展水平來看，在大中城市二手房房源多少對一手房價格造成的影響并不大。就長期而言，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎，假如開始征收二手房的房產(chǎn)稅，對房價走勢必然造成一定的影響。不動產(chǎn)對于房價的影響要從長遠方面來看，隨著調控力度的不斷增大，調控的精準性也將會相應的增加，房價在調控過程中并受到該項政策的影響，其影響會慢慢的凸顯。但是對于市場價格快速上升不會有較為明顯的作用，相對于中國人民對房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。

四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記在短時期內都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態(tài)就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動產(chǎn)登記還需3-4年的時間，對市場造成的真實影響屈指可數(shù)。不動產(chǎn)登記制度興許會對樓市造成減少投資者數(shù)量、短期內擴大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。

五、完善不動產(chǎn)登記制度的有效手段

（一）出臺《不動產(chǎn)登記法》，協(xié)調管理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關不動產(chǎn)登記的法條很多，不過各部門法規(guī)之間相互不和諧，以維護權利人合法權益為出發(fā)點，讓《物權法》落到實處，立法部門應對相關發(fā)條進行調整，使其和諧一致。在此基礎上，應當制定一套完備的法律法規(guī)，例如：《不動產(chǎn)登記法》、《不動產(chǎn)登記條例》，對不動產(chǎn)權利體系、登記機構、登記范圍、程序和辦法進行翔實的規(guī)定，從本質上使統(tǒng)一登記的問題得到處理。

（二）引入新的概念——不動產(chǎn)單元，對不動產(chǎn)的概念及內涵進行科學的界定，對于統(tǒng)一登記的理解，不是單純指由單一機構進行登記。人們不應該單獨利用土地，應該將存在并依附之上的相關物納入到管理的范圍中來。所以我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記管理體系要重新被構建，采用以不動產(chǎn)單元為單位進行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規(guī)避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準確度，加大了公信力度，使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題得到妥善解決。所以，應該在《不動產(chǎn)登記法》中明確不動產(chǎn)的概念及內涵并且界定產(chǎn)權權利范圍。

（三）構建核心為土地登記，各部門講求分工協(xié)作、資源共享的登記體系。該體制適應客觀規(guī)律，大多數(shù)國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎性和永續(xù)性的特點；其次，我國地籍及土地所有權調查工作都已經(jīng)完成，并且登記發(fā)證，與其他部門相比，地籍測量已經(jīng)差不多實現(xiàn)了全國覆蓋，其技術標準之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經(jīng)驗得出，地籍部門供給統(tǒng)一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測量標準，自行登記其負責的部分。

本文就不動產(chǎn)政策的相關方面進行了闡述。該項政策其意義在于對房地產(chǎn)的產(chǎn)權人的合法權益進行保護、保障不動產(chǎn)交易安全、擴大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學依據(jù)。該政策的出臺對農(nóng)村土地流轉會有很大的影響，因為土地確權是土地流轉的前提和基礎，土地承包經(jīng)營權越穩(wěn)定，產(chǎn)權關系越明晰，越有利于流轉。不動產(chǎn)登記制度不會對房地產(chǎn)行業(yè)造成太大沖擊，其在短期內不會對房價造成多大的影響。不動產(chǎn)登記制度全國聯(lián)網(wǎng)后可以為日后有可能征收的房產(chǎn)稅提供信息支持但其與房產(chǎn)稅是否征收并未產(chǎn)生直接的關聯(lián)。至于一些人提到的不動產(chǎn)登記制度有利于反腐，在現(xiàn)階段也沒有明確的體現(xiàn)。

參考文獻：

[1]郭明龍，王利民.轉制與應對——論我國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟模式的結構性變革[J].云南大學學報（法學版），2012（5）.

[2]王利民，郭明龍.邏輯轉換與制度創(chuàng)新——中國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟模式的體制性調整[J].政法論叢，2014（5）.

Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）

Abstract： Since the real estate registration system in the society caused a series of discussion and debate. From the point of the system of content， it has certain positive role for the obligee's property protection， and for the market transaction security protection function. For government work might help lift the level of management and efficiency. To promote the efficiency of level and embodied in the work is to give people brought the convenience. From a deeper level， the sound property rights system and the need for a clear foundation in terms of ownership， rights and responsibilities in a clear flow of the smooth process， the relevant protective measures strict.

Key words： real estate registration system； property tax； house prices

（責任編輯：封麗萍）