讓全世界斜杠青年聯(lián)合起來

糜豐

2015年3月，46歲的毛大慶從萬科集團高級副總裁任上離職，繼而創(chuàng)立了聯(lián)合辦公項目優(yōu)客工場。

一年半的時間，優(yōu)客工場迅速布局16個城市，36個場地，開業(yè)項目20個，擁有近3萬個工位。2016年8月，優(yōu)客工場完成新一輪融資，估值近55億元，風(fēng)頭正盛。兩個月后，毛大慶第二個創(chuàng)業(yè)項目，生活方式平臺“共享際”橫空出世，獲得4億元A輪融資。從某種角度來說，這仍然是商業(yè)地產(chǎn)的一種延續(xù)。但是優(yōu)客工場和共享際又不僅僅是售賣物理空間。毛大慶在這里聚集創(chuàng)業(yè)者，玩社群、造IP、建生態(tài)，探索商業(yè)地產(chǎn)從功能性商業(yè)向精神性商業(yè)的升級路徑。

如果創(chuàng)業(yè)也是一場馬拉松，終點通向未來。毛大慶說自己正跑到15Km。

跳進風(fēng)里的斜杠青年

時下有一個流行的稱謂，叫“斜杠青年”，專指擁有多重身份角色的人，毛大慶就是這樣的人。

毛大慶頻繁參加政府部門座談，為中國經(jīng)濟建言獻策；他為搏擊賽事昆侖決站臺，與陳妍希一起做直播；他著書立說，翻譯名人傳紀(jì)，還忙里偷閑為各種暢銷書寫推薦序。

毛大慶跑去創(chuàng)業(yè)了?！叭绻麤]跑過馬拉松，我不會去創(chuàng)業(yè)”，毛大慶說?；蛟S，創(chuàng)業(yè)與跑馬拉松類似，都是毛大慶自我價值感尋找的過程。在他看來，這個選擇與時代有關(guān)，新的一輪大潮即將到來，“風(fēng)一起，就要跳進風(fēng)里”。

他創(chuàng)業(yè)的項目叫優(yōu)客工場。

北京光華路陽光100D座，是優(yōu)客工場總部。大廳的一面展板上寫著“你有資源，我有需求”八個大字，周圍貼滿了各類公司的需求信息。

這是一個面積約9000平方米的聯(lián)合辦公場所，擁有超過1000個工位，20個會議室，并配有咖啡廳、路演廳、書吧、超市、劇場等。各種幾個人到幾十人不等的小型公司，在一個像巨大社區(qū)的空間里，工作、交流，繼而產(chǎn)生各種連接。

之前，毛大慶在思考，城市在未來的更新和升級的過程中，一定會有新趨勢出現(xiàn)。比如國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)正在從功能型轉(zhuǎn)向到精神型。什么叫精神型？——“人需要有情感的交互，人需要有社群的關(guān)系。人需要有跨越時空的價值觀的鏈接，需要通過精神消費形成共同體”。但如何把對趨勢的理解落地？

在頻繁出國考察地產(chǎn)領(lǐng)域新內(nèi)容的過程中，他找到了答案。

在英國，毛大慶得知僅倫敦就有近500個聯(lián)合辦公場地，甚至連一些快捷酒店都在做聯(lián)合辦公，“他們把餐廳變成辦公空間，有時這邊還在吃飯，那邊已開上會了”。同樣，在美國、日本、以色列等國家，各種聯(lián)合辦公模式比比皆是。美國聯(lián)合辦公鼻祖WeWork用不到6年的時間在全球布局100個場所，估值達到160億美元。

反觀國內(nèi)，一邊是商業(yè)寫字樓空置率和房租高企，資源閑置現(xiàn)象顯著，另一邊是大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)、小微企業(yè)找不到合適的辦公場地。

毛大慶敏銳地覺察到，聯(lián)合辦公這種強調(diào)成本、效率、服務(wù)、共享和社群的模式很適合自由職業(yè)者和創(chuàng)業(yè)者大量涌現(xiàn)的經(jīng)濟環(huán)境。2015年4月，毛大慶創(chuàng)辦優(yōu)客工場，殺入國內(nèi)方興未艾的聯(lián)合辦公市場。

彼時，國務(wù)院總理李克強提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”被寫入2015年政府工作報告，國家從戰(zhàn)略層面鼓勵地方設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金、大力扶持眾創(chuàng)空間。

優(yōu)客工場抓住巨大的政策紅利，迅速布局。

毛大慶算了一筆賬，到2020年，中國經(jīng)濟排名前20位的城市，商業(yè)和寫字樓面積將達到3億平方米，其中30%將轉(zhuǎn)化為各種聯(lián)合辦公和眾創(chuàng)空間。在這些城市中，目前租金大約是一平方米3000元左右的年產(chǎn)值。到2020年，保守估計增長到一平方米4000元，這將是一個千億級的市場。

事實上，在“雙創(chuàng)”浪潮的鼓舞和資本的助力下，聯(lián)合辦公正以驚人的速度在國內(nèi)擴張。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前中國聯(lián)合辦公空間數(shù)量接近3000家，除了優(yōu)客工場，SOHO 3Q、無界空間、WE+、方糖小鎮(zhèn)、氪空間等公司也主打聯(lián)合辦公模式。

一張桌子背后的生意

優(yōu)客工場創(chuàng)立之初，毛大慶試圖將使用率不高的辦公空間收集起來，用作聯(lián)合辦公場所。他很快發(fā)現(xiàn)，雖然北京有很多體量不大的辦公空間，但這些地方并不符合他的要求。

從空間體量來看，當(dāng)前的聯(lián)合辦公項目主要有兩種。一種是小體量型，即便只有500到1000平方米，也可開辟為一個辦公場所；另一種屬于大體量型，單個空間在3000平方米以上，甚至達到上萬平方米。

優(yōu)客工場的要求屬于后者。按照毛大慶的觀點，大體量空間可以容納的企業(yè)數(shù)量比較多，企業(yè)生態(tài)也會更豐富，這樣有利于集中提供服務(wù)，企業(yè)也容易在業(yè)務(wù)往來過程中產(chǎn)生“化學(xué)反應(yīng)”。也就是說，只有在足夠大的空間和一定工位規(guī)模的基礎(chǔ)上，才有可能將各項服務(wù)有機結(jié)合，建立一套生態(tài)系統(tǒng)，從而探索多元化的盈利模式。

毛大慶有二十年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，這對優(yōu)客工場在選址、空間設(shè)計和成本管控等方面都有很大幫助。他坦言，開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的理解不會有錯，比如對人口凈流入，租金坪效等都非常熟悉。

與大多數(shù)聯(lián)合辦公一樣， 優(yōu)客工場目前主要的盈利方式還是場地租賃，包括工位以及會議室、報告廳、劇場等各種活動場所。以優(yōu)客陽光100社區(qū)為例，單個開放式工位每月租金大約2200元，獨立式工位每月租金大約2600元，其他活動場所則按小時進行租賃。另外，為了進一步提高場內(nèi)閑置工位資源的利用率，優(yōu)客工場還在App上線了工位時租系統(tǒng)，針對非簽約會員用戶，提供按天計的臨時租賃預(yù)約、結(jié)算服務(wù)。下一步，優(yōu)客工場還會把周圍別人的閑置場地進行整合放在線上租賃，從中抽取傭金。

當(dāng)然，毛大慶并不想簡單地做“二房東”，于是設(shè)計了其他三大盈利模式和變現(xiàn)路徑。

第一，股權(quán)投資，搭建生態(tài)圈。優(yōu)客工場通過資金、資源對入駐企業(yè)進行股權(quán)投資，目前已經(jīng)投資18家公司，涉及新媒體、教育、體育、知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域。這樣做的好處在于，一來優(yōu)客工場可以有股權(quán)收益，二來可以逐漸形成自己的生態(tài)圈，通過被投企業(yè)的價值增長或資源優(yōu)勢來豐富優(yōu)客工場整體的生態(tài)內(nèi)容。生態(tài)圈的形成，可以讓企業(yè)產(chǎn)生更多的合作。

第二，流量搭載。目前優(yōu)客工場有近千家入駐企業(yè)，其中粉絲或用戶超過1000萬的企業(yè)有幾十家，超過百萬的更多，而這些企業(yè)可以通過優(yōu)客工場平臺互導(dǎo)流量。

毛大慶做過一個測試，一家做農(nóng)村精準(zhǔn)扶貧創(chuàng)業(yè)的公司需要為一個偏遠(yuǎn)山區(qū)藝術(shù)品籌集資金，把它轉(zhuǎn)化成商品，需要80萬元。于是，優(yōu)客工場發(fā)起了線上眾籌，調(diào)動千萬級用戶以上的入駐企業(yè)推廣，結(jié)果當(dāng)天就眾籌480萬元。這樣一來，優(yōu)客工場就成了一個流量綜合體，當(dāng)擁有一定規(guī)模的企業(yè)入駐量之后，就可以在線上進行各種流量搭載的撮合交易，收取傭金。另外，優(yōu)客工場正在搭建電商平臺，對流量進行變現(xiàn)。

第三，品牌加盟與管理輸出。當(dāng)優(yōu)客工場的管理模式和運營達到一定標(biāo)準(zhǔn)以后，就可以朝著連鎖經(jīng)營發(fā)展，通過加盟擴大規(guī)模。除了收取加盟管理費，還可以沉淀企業(yè)用戶量、流量和數(shù)據(jù)。

目前，場租收益占到優(yōu)客工場總收益的90%。按照毛大慶的設(shè)想，隨著另外三種盈利方式變現(xiàn)能力不斷增強，場租收益的比例將逐漸下降。顯然，優(yōu)客工場真正的價值是在桌子以外，“都是一個桌子，一個辦公室，但是這個辦公室你進來以后，你可以找到400種服務(wù)，還是只有3、4種服務(wù)，這張桌子的價值是不一樣的?！?/p>

全世界斜杠青年聯(lián)合起來

走進北京東四九條胡同88號，你可能發(fā)現(xiàn)前臺不是美女，而是一個可供調(diào)戲的呆萌機器人；旁邊有一個無人超市，通過自動售賣系統(tǒng)，可以買到VR眼鏡、游戲幣等好玩的商品；再往前走，你會遇見美食孵化器、網(wǎng)紅甜品店、自助健身房以及充滿各種腦洞大開創(chuàng)意的Pop-up浮游之島；拐個彎，樓下是聯(lián)合辦公區(qū)，樓上是胡同星空公寓，天臺則是一個露天電影院……

這是毛大慶的第二個創(chuàng)業(yè)項目“共享際”。

按照毛大慶的說法，優(yōu)客工場主要解決的是工作方式，共享際解決的是生活方式，兩者加在一起，就可以覆蓋一個人的“工作+生活”，變成一種新的聯(lián)合體。

事實上，兩者背后的邏輯都是基于物理空間，共享辦公、生活、娛樂、教育以及各種社區(qū)服務(wù)，進而形成更多的商業(yè)連接。

據(jù)統(tǒng)計，WeWork入駐企業(yè)之間至少會有一度的生意連接，45%的企業(yè)有超過三度的生意連接。在優(yōu)客工場，企業(yè)之間的合作已成常態(tài)，而在共享際，除了商業(yè)連接，還有藝術(shù)沙龍、創(chuàng)業(yè)路演、主題派對、胡同夜跑、讀書會等活動幫助所有人，形成社群與情感交互?！拔覀冊谥圃煨腋８信c貢獻感”。

至此，毛大慶梳理出了聯(lián)合辦公的價值標(biāo)準(zhǔn)—成為社交體系的超級IP，并擁有五大特征：

第一，獨特的內(nèi)容能力。每入駐一家公司就相當(dāng)于擁有了一個能制造內(nèi)容的社群，比如，陳妍希投資的“蜜斯舞茶”、音樂人許飛的“許飛吉它私塾”、時尚達人莊雅婷的“文藝加萌”等，這些網(wǎng)紅品牌和優(yōu)質(zhì)IP所攜帶的獨特社群內(nèi)容，可以使優(yōu)客工場和共享際與其它空間形成差異化。

第二，自帶話語的勢能價值。毛大慶舉例，歌唱家戴玉強的音樂課堂“戴你唱歌”進駐優(yōu)客工場后，迅速集結(jié)了一批與音樂有關(guān)的創(chuàng)業(yè)者和他一起辦公。因此，入駐企業(yè)的能量、流量、影響力疊加相乘，將為聯(lián)合辦公帶來強大的勢能。

第三，高效的流量變現(xiàn)。當(dāng)邊界被打開，本身獨立的入駐企業(yè)和社群將產(chǎn)生更多的交互式發(fā)展，互為社群，共享流量。而作為內(nèi)容管理方，聯(lián)合辦公一定會走向流量綜合和流量搭載的變現(xiàn)模式。

第四，持續(xù)化的人格演繹。聯(lián)合辦公最大的不同是有溫度，它有各種各樣的人格演繹。在寫字樓里兩家公司的員工很難有來往，但聯(lián)合辦公狀態(tài)下，可以讓平行世界里的人相遇，產(chǎn)生交集，碰撞出火花。

第五，新技術(shù)的整合和善用，包括線上社群的搭建、服務(wù)電商以及大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。

事實上，毛大慶要打造的是一個聯(lián)合各種斜杠青年和辦公社群的“斜杠空間”，繼而與入駐企業(yè)形成精神共同體和利益共同體。

這種聯(lián)合邏輯同樣也體現(xiàn)在毛大慶本人身上。

陽光100董事長易小迪是毛大慶的老朋友，得知毛要創(chuàng)業(yè)，易小迪將北京陽光100寫字樓負(fù)一層空間計劃全部推翻，配合其打造優(yōu)客工場；毛大慶的“跑友”鴻坤集團董事長趙彬，一口氣拿出數(shù)個項目和優(yōu)客工場合作；徐小平、沈南鵬、李開復(fù)、秦君、汪靜波等知名投資人相繼成為毛大慶的投資方；王石、任志強、俞敏洪等大佬為毛大慶站臺，楊瀾、佟大為、馬艷麗、呂思清等文藝界大咖也以各種方式助力。

毛大慶聯(lián)合起的方方面面的資源，為其創(chuàng)業(yè)帶來了廣闊的可能性。其中王石對毛大慶的影響最大。

毛大慶是當(dāng)年王石“007”計劃拉入麾下的明星級職業(yè)經(jīng)理人，通過郁亮等人的十幾次游說，王石親自給凱德置地董事長去信，毛大慶才得以加盟。2013年，毛大慶跟王石吃飯，飯局上來了一大桌王石在各行各業(yè)的朋友，吃完飯后，王石給毛大慶寫了兩個字：交圈。

毛大慶對圈子的理解是：中國經(jīng)濟越發(fā)展，就越凸顯人的價值，而不是事事都靠大企業(yè)和大平臺。如今的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，就是深度挖掘人的價值，兩件事高度契合。

而所謂圈子，背后體現(xiàn)的正是聯(lián)合的力量。