糜豐
2015年3月,46歲的毛大慶從萬科集團高級副總裁任上離職,繼而創(chuàng)立了聯(lián)合辦公項目優(yōu)客工場。
一年半的時間,優(yōu)客工場迅速布局16個城市,36個場地,開業(yè)項目20個,擁有近3萬個工位。2016年8月,優(yōu)客工場完成新一輪融資,估值近55億元,風頭正盛。兩個月后,毛大慶第二個創(chuàng)業(yè)項目,生活方式平臺“共享際”橫空出世,獲得4億元A輪融資。從某種角度來說,這仍然是商業(yè)地產(chǎn)的一種延續(xù)。但是優(yōu)客工場和共享際又不僅僅是售賣物理空間。毛大慶在這里聚集創(chuàng)業(yè)者,玩社群、造IP、建生態(tài),探索商業(yè)地產(chǎn)從功能性商業(yè)向精神性商業(yè)的升級路徑。
如果創(chuàng)業(yè)也是一場馬拉松,終點通向未來。毛大慶說自己正跑到15Km。
跳進風里的斜杠青年
時下有一個流行的稱謂,叫“斜杠青年”,專指擁有多重身份角色的人,毛大慶就是這樣的人。
毛大慶頻繁參加政府部門座談,為中國經(jīng)濟建言獻策;他為搏擊賽事昆侖決站臺,與陳妍希一起做直播;他著書立說,翻譯名人傳紀,還忙里偷閑為各種暢銷書寫推薦序。
毛大慶跑去創(chuàng)業(yè)了?!叭绻麤]跑過馬拉松,我不會去創(chuàng)業(yè)”,毛大慶說?;蛟S,創(chuàng)業(yè)與跑馬拉松類似,都是毛大慶自我價值感尋找的過程。在他看來,這個選擇與時代有關(guān),新的一輪大潮即將到來,“風一起,就要跳進風里”。
他創(chuàng)業(yè)的項目叫優(yōu)客工場。
北京光華路陽光100D座,是優(yōu)客工場總部。大廳的一面展板上寫著“你有資源,我有需求”八個大字,周圍貼滿了各類公司的需求信息。
這是一個面積約9000平方米的聯(lián)合辦公場所,擁有超過1000個工位,20個會議室,并配有咖啡廳、路演廳、書吧、超市、劇場等。各種幾個人到幾十人不等的小型公司,在一個像巨大社區(qū)的空間里,工作、交流,繼而產(chǎn)生各種連接。
之前,毛大慶在思考,城市在未來的更新和升級的過程中,一定會有新趨勢出現(xiàn)。比如國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)正在從功能型轉(zhuǎn)向到精神型。什么叫精神型?——“人需要有情感的交互,人需要有社群的關(guān)系。人需要有跨越時空的價值觀的鏈接,需要通過精神消費形成共同體”。但如何把對趨勢的理解落地?
在頻繁出國考察地產(chǎn)領(lǐng)域新內(nèi)容的過程中,他找到了答案。
在英國,毛大慶得知僅倫敦就有近500個聯(lián)合辦公場地,甚至連一些快捷酒店都在做聯(lián)合辦公,“他們把餐廳變成辦公空間,有時這邊還在吃飯,那邊已開上會了”。同樣,在美國、日本、以色列等國家,各種聯(lián)合辦公模式比比皆是。美國聯(lián)合辦公鼻祖WeWork用不到6年的時間在全球布局100個場所,估值達到160億美元。
反觀國內(nèi),一邊是商業(yè)寫字樓空置率和房租高企,資源閑置現(xiàn)象顯著,另一邊是大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)、小微企業(yè)找不到合適的辦公場地。
毛大慶敏銳地覺察到,聯(lián)合辦公這種強調(diào)成本、效率、服務(wù)、共享和社群的模式很適合自由職業(yè)者和創(chuàng)業(yè)者大量涌現(xiàn)的經(jīng)濟環(huán)境。2015年4月,毛大慶創(chuàng)辦優(yōu)客工場,殺入國內(nèi)方興未艾的聯(lián)合辦公市場。
彼時,國務(wù)院總理李克強提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”被寫入2015年政府工作報告,國家從戰(zhàn)略層面鼓勵地方設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金、大力扶持眾創(chuàng)空間。
優(yōu)客工場抓住巨大的政策紅利,迅速布局。
毛大慶算了一筆賬,到2020年,中國經(jīng)濟排名前20位的城市,商業(yè)和寫字樓面積將達到3億平方米,其中30%將轉(zhuǎn)化為各種聯(lián)合辦公和眾創(chuàng)空間。在這些城市中,目前租金大約是一平方米3000元左右的年產(chǎn)值。到2020年,保守估計增長到一平方米4000元,這將是一個千億級的市場。
事實上,在“雙創(chuàng)”浪潮的鼓舞和資本的助力下,聯(lián)合辦公正以驚人的速度在國內(nèi)擴張。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,目前中國聯(lián)合辦公空間數(shù)量接近3000家,除了優(yōu)客工場,SOHO 3Q、無界空間、WE+、方糖小鎮(zhèn)、氪空間等公司也主打聯(lián)合辦公模式。
一張桌子背后的生意
優(yōu)客工場創(chuàng)立之初,毛大慶試圖將使用率不高的辦公空間收集起來,用作聯(lián)合辦公場所。他很快發(fā)現(xiàn),雖然北京有很多體量不大的辦公空間,但這些地方并不符合他的要求。
從空間體量來看,當前的聯(lián)合辦公項目主要有兩種。一種是小體量型,即便只有500到1000平方米,也可開辟為一個辦公場所;另一種屬于大體量型,單個空間在3000平方米以上,甚至達到上萬平方米。
優(yōu)客工場的要求屬于后者。按照毛大慶的觀點,大體量空間可以容納的企業(yè)數(shù)量比較多,企業(yè)生態(tài)也會更豐富,這樣有利于集中提供服務(wù),企業(yè)也容易在業(yè)務(wù)往來過程中產(chǎn)生“化學反應(yīng)”。也就是說,只有在足夠大的空間和一定工位規(guī)模的基礎(chǔ)上,才有可能將各項服務(wù)有機結(jié)合,建立一套生態(tài)系統(tǒng),從而探索多元化的盈利模式。
毛大慶有二十年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷,這對優(yōu)客工場在選址、空間設(shè)計和成本管控等方面都有很大幫助。他坦言,開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的理解不會有錯,比如對人口凈流入,租金坪效等都非常熟悉。
與大多數(shù)聯(lián)合辦公一樣, 優(yōu)客工場目前主要的盈利方式還是場地租賃,包括工位以及會議室、報告廳、劇場等各種活動場所。以優(yōu)客陽光100社區(qū)為例,單個開放式工位每月租金大約2200元,獨立式工位每月租金大約2600元,其他活動場所則按小時進行租賃。另外,為了進一步提高場內(nèi)閑置工位資源的利用率,優(yōu)客工場還在App上線了工位時租系統(tǒng),針對非簽約會員用戶,提供按天計的臨時租賃預(yù)約、結(jié)算服務(wù)。下一步,優(yōu)客工場還會把周圍別人的閑置場地進行整合放在線上租賃,從中抽取傭金。
當然,毛大慶并不想簡單地做“二房東”,于是設(shè)計了其他三大盈利模式和變現(xiàn)路徑。
第一,股權(quán)投資,搭建生態(tài)圈。優(yōu)客工場通過資金、資源對入駐企業(yè)進行股權(quán)投資,目前已經(jīng)投資18家公司,涉及新媒體、教育、體育、知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域。這樣做的好處在于,一來優(yōu)客工場可以有股權(quán)收益,二來可以逐漸形成自己的生態(tài)圈,通過被投企業(yè)的價值增長或資源優(yōu)勢來豐富優(yōu)客工場整體的生態(tài)內(nèi)容。生態(tài)圈的形成,可以讓企業(yè)產(chǎn)生更多的合作。
第二,流量搭載。目前優(yōu)客工場有近千家入駐企業(yè),其中粉絲或用戶超過1000萬的企業(yè)有幾十家,超過百萬的更多,而這些企業(yè)可以通過優(yōu)客工場平臺互導流量。
毛大慶做過一個測試,一家做農(nóng)村精準扶貧創(chuàng)業(yè)的公司需要為一個偏遠山區(qū)藝術(shù)品籌集資金,把它轉(zhuǎn)化成商品,需要80萬元。于是,優(yōu)客工場發(fā)起了線上眾籌,調(diào)動千萬級用戶以上的入駐企業(yè)推廣,結(jié)果當天就眾籌480萬元。這樣一來,優(yōu)客工場就成了一個流量綜合體,當擁有一定規(guī)模的企業(yè)入駐量之后,就可以在線上進行各種流量搭載的撮合交易,收取傭金。另外,優(yōu)客工場正在搭建電商平臺,對流量進行變現(xiàn)。
第三,品牌加盟與管理輸出。當優(yōu)客工場的管理模式和運營達到一定標準以后,就可以朝著連鎖經(jīng)營發(fā)展,通過加盟擴大規(guī)模。除了收取加盟管理費,還可以沉淀企業(yè)用戶量、流量和數(shù)據(jù)。
目前,場租收益占到優(yōu)客工場總收益的90%。按照毛大慶的設(shè)想,隨著另外三種盈利方式變現(xiàn)能力不斷增強,場租收益的比例將逐漸下降。顯然,優(yōu)客工場真正的價值是在桌子以外,“都是一個桌子,一個辦公室,但是這個辦公室你進來以后,你可以找到400種服務(wù),還是只有3、4種服務(wù),這張桌子的價值是不一樣的?!?/p>
全世界斜杠青年聯(lián)合起來
走進北京東四九條胡同88號,你可能發(fā)現(xiàn)前臺不是美女,而是一個可供調(diào)戲的呆萌機器人;旁邊有一個無人超市,通過自動售賣系統(tǒng),可以買到VR眼鏡、游戲幣等好玩的商品;再往前走,你會遇見美食孵化器、網(wǎng)紅甜品店、自助健身房以及充滿各種腦洞大開創(chuàng)意的Pop-up浮游之島;拐個彎,樓下是聯(lián)合辦公區(qū),樓上是胡同星空公寓,天臺則是一個露天電影院……
這是毛大慶的第二個創(chuàng)業(yè)項目“共享際”。
按照毛大慶的說法,優(yōu)客工場主要解決的是工作方式,共享際解決的是生活方式,兩者加在一起,就可以覆蓋一個人的“工作+生活”,變成一種新的聯(lián)合體。
事實上,兩者背后的邏輯都是基于物理空間,共享辦公、生活、娛樂、教育以及各種社區(qū)服務(wù),進而形成更多的商業(yè)連接。
據(jù)統(tǒng)計,WeWork入駐企業(yè)之間至少會有一度的生意連接,45%的企業(yè)有超過三度的生意連接。在優(yōu)客工場,企業(yè)之間的合作已成常態(tài),而在共享際,除了商業(yè)連接,還有藝術(shù)沙龍、創(chuàng)業(yè)路演、主題派對、胡同夜跑、讀書會等活動幫助所有人,形成社群與情感交互?!拔覀冊谥圃煨腋8信c貢獻感”。
至此,毛大慶梳理出了聯(lián)合辦公的價值標準—成為社交體系的超級IP,并擁有五大特征:
第一,獨特的內(nèi)容能力。每入駐一家公司就相當于擁有了一個能制造內(nèi)容的社群,比如,陳妍希投資的“蜜斯舞茶”、音樂人許飛的“許飛吉它私塾”、時尚達人莊雅婷的“文藝加萌”等,這些網(wǎng)紅品牌和優(yōu)質(zhì)IP所攜帶的獨特社群內(nèi)容,可以使優(yōu)客工場和共享際與其它空間形成差異化。
第二,自帶話語的勢能價值。毛大慶舉例,歌唱家戴玉強的音樂課堂“戴你唱歌”進駐優(yōu)客工場后,迅速集結(jié)了一批與音樂有關(guān)的創(chuàng)業(yè)者和他一起辦公。因此,入駐企業(yè)的能量、流量、影響力疊加相乘,將為聯(lián)合辦公帶來強大的勢能。
第三,高效的流量變現(xiàn)。當邊界被打開,本身獨立的入駐企業(yè)和社群將產(chǎn)生更多的交互式發(fā)展,互為社群,共享流量。而作為內(nèi)容管理方,聯(lián)合辦公一定會走向流量綜合和流量搭載的變現(xiàn)模式。
第四,持續(xù)化的人格演繹。聯(lián)合辦公最大的不同是有溫度,它有各種各樣的人格演繹。在寫字樓里兩家公司的員工很難有來往,但聯(lián)合辦公狀態(tài)下,可以讓平行世界里的人相遇,產(chǎn)生交集,碰撞出火花。
第五,新技術(shù)的整合和善用,包括線上社群的搭建、服務(wù)電商以及大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。
事實上,毛大慶要打造的是一個聯(lián)合各種斜杠青年和辦公社群的“斜杠空間”,繼而與入駐企業(yè)形成精神共同體和利益共同體。
這種聯(lián)合邏輯同樣也體現(xiàn)在毛大慶本人身上。
陽光100董事長易小迪是毛大慶的老朋友,得知毛要創(chuàng)業(yè),易小迪將北京陽光100寫字樓負一層空間計劃全部推翻,配合其打造優(yōu)客工場;毛大慶的“跑友”鴻坤集團董事長趙彬,一口氣拿出數(shù)個項目和優(yōu)客工場合作;徐小平、沈南鵬、李開復、秦君、汪靜波等知名投資人相繼成為毛大慶的投資方;王石、任志強、俞敏洪等大佬為毛大慶站臺,楊瀾、佟大為、馬艷麗、呂思清等文藝界大咖也以各種方式助力。
毛大慶聯(lián)合起的方方面面的資源,為其創(chuàng)業(yè)帶來了廣闊的可能性。其中王石對毛大慶的影響最大。
毛大慶是當年王石“007”計劃拉入麾下的明星級職業(yè)經(jīng)理人,通過郁亮等人的十幾次游說,王石親自給凱德置地董事長去信,毛大慶才得以加盟。2013年,毛大慶跟王石吃飯,飯局上來了一大桌王石在各行各業(yè)的朋友,吃完飯后,王石給毛大慶寫了兩個字:交圈。
毛大慶對圈子的理解是:中國經(jīng)濟越發(fā)展,就越凸顯人的價值,而不是事事都靠大企業(yè)和大平臺。如今的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新,就是深度挖掘人的價值,兩件事高度契合。
而所謂圈子,背后體現(xiàn)的正是聯(lián)合的力量。