中國近代房地產(chǎn)的興起，和建筑業(yè)、建筑師之間的關系

（文/圖）黃元炤

畢業(yè)于北京大學建筑學研究中心，中國（近、當代）建筑歷史研究與觀察家，北京建筑大學建筑設計藝術（ADA）研究中心——中國現(xiàn)代建筑歷史研究所主持人

中國近代房地產(chǎn)的興起，和建筑業(yè)、建筑師之間的關系

（文/圖）黃元炤

畢業(yè)于北京大學建筑學研究中心，中國（近、當代）建筑歷史研究與觀察家，北京建筑大學建筑設計藝術（ADA）研究中心——中國現(xiàn)代建筑歷史研究所主持人

In Chinese modern times, the rise of real estate determines the development of construction, which is devided into several phases. And the construction risen in every phase varied with the situation at that time, thus formed the multi-sided development for the real estate and made the building industry and real estate became inseparable. Architects and real estate developers form a "contract" relationship. Building projects entered into the stage of business, deal and development. Therefore, the Chinese modern architects became active in real estate industry, constituting the circulatory collaboration of project commissions.

1.關于居住問題和房市興起

避難后居住問題的產(chǎn)生、洋人主導建房、轉進房地產(chǎn)業(yè)、發(fā)戰(zhàn)爭財

19世紀中葉，天地會（Heaven and Earth Society，又稱洪門，于1663年后興起，清朝民間反對清政府的秘密組織）的分支“小刀會”（自備小刀，以求互保，與反清復明無關）在廈門成立，成員有游民、農(nóng)民、工人、商人等，廣東人占半數(shù)，于1853年秘密結黨，打著“反清復明”口號，在上海一帶發(fā)動起義。清政府從江南大營（清文宗咸豐皇帝督令綠營官兵在太平天國天京城外的正規(guī)軍部隊）抽調兵力，前往鎮(zhèn)壓、圍剿，但久攻不下。當時，上海一帶租界里的洋人保持中立，不參與戰(zhàn)事，許多“小刀會”的供給經(jīng)由租界來運輸，部分美英軍隊還予以幫助，與清軍爆發(fā)武裝沖突。最終清軍敗退，死傷300余人，“小刀會”就占領上海寶山、南匯、嘉定、青浦等地，總部設在豫園，建立“大明國”。

戰(zhàn)爭中，“小刀會”未與洋人為敵，沒有攻擊租界里的人，但確給租界外的華人帶來災難，租界內(nèi)安然無事，租界外戰(zhàn)火震天，城里盡是燒毀的房子，市民便涌入租界避難，租界成了當時的和平區(qū)。

原本清政府和英、法、美等國協(xié)議“華洋分居”，租界內(nèi)只住洋人，不住華人，但“小刀會”的戰(zhàn)事打破了這項協(xié)議，大量的華人紛紛涌入租界里生活與經(jīng)商，包括有江浙鄉(xiāng)紳、難民等。來到租界的華人身上都攜帶著積蓄，部份人便向洋人租房居住。但，一時人如潮涌，房子數(shù)量供不應求，無法滿足大量華人居住，房租也跟著飆漲，洋人與洋行順勢大發(fā)，看準時機，從原本只賣鴉片轉而開始建造起“簡易木板房”，再用高額的租金租給華人，洋人從中獲利。分隔英法租界的洋涇濱兩岸，建起一排排簡易小木屋，暴漲的房租金，讓洋人、洋行賺進大筆的金錢，成為租界最主要的稅收來源，許多洋行（沙遜洋行、怡和洋行、仁記洋行、通和洋行、太平洋行、泰來洋行、榮康洋行、長利洋行等）看準房市的大好情勢，紛紛轉進房地產(chǎn)業(yè)，當起開發(fā)商，迎來了中國近代“第一波”房地產(chǎn)興盛時期（1853—1880年）——由洋人、洋行充當了房地產(chǎn)業(yè)的投資者，即發(fā)戰(zhàn)爭財。

老石庫門、“中國性”、折中語言、華人式房地產(chǎn)經(jīng)營、房市沒落

當時，“簡易木板房”是木構造系統(tǒng)建成的房子。之后，開發(fā)商轉而建起高2、3層的小樓，改為磚木結構承重，有獨戶和聯(lián)排式，用來供人租用，稱之老石庫門，樣式也慢慢在演變。老石庫門的樣式類似于江南地區(qū)傳統(tǒng)的院落，“中國性”風韻甚濃，3—5開間，前后各有出入口，立面的中央就是石庫門，設有圍墻，與外界形成隔絕，內(nèi)部廂房圍繞著一個天井，形成一個相對獨立、安靜的居住領域。受外來文化的影響，在建筑細部上是西方和中國古典的裝飾融合，“混雜”與“折中”的語言體現(xiàn)在老石庫門上，受社會上層人士的歡迎。

一開始房地產(chǎn)商只租不賣，后來又租又賣，有錢的華人（鄉(xiāng)紳、買辦）便把整批房子買下，再分租出去，傾向于一種華人式的房地產(chǎn)經(jīng)營（買下租出）模式，多數(shù)是“個體經(jīng)營”。之后，“太平天國”滅亡（1864年），戰(zhàn)事平息，租界里的華人返回家園，空出很多房子，而建造中的房子紛紛停工，讓花大把銀子投資的房地產(chǎn)商瀕臨破產(chǎn)邊緣，華人（鄉(xiāng)紳、買辦）投資者也血本無歸。而銀行、錢莊也把資金投入到房市里，都出現(xiàn)經(jīng)濟危機，銀行、錢莊瀕臨倒閉，房市一度沒落（1890年后）。

房市于各地的活躍、華商介入房地產(chǎn)業(yè)

20世紀10年代前后，瀕臨改朝換代。因為租界是革命黨和軍閥不敢造次和冒進的地區(qū)，各省各地租界便成為清皇族、遺老和官員選擇避難和居住的地方，他們紛紛買房定居，有當時分布最廣的上海租界外，還包括有北京的東交民巷、天津的各國租界（日、英等國）、大連租界、青島租界、漢口、廣州租界等，日后產(chǎn)生許多名人故居。當時清皇族、遺老和官員也將積蓄錢財存在當?shù)劂y行，而華界也因革命成功紛紛展開新的建設，華洋租界內(nèi)的經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場蓬勃的發(fā)展，帶來了新一波民國時期的房市繁榮景象，而原本城市建設落后于洋租界的華租界，也逐漸拉短差距，華商相繼地投入房地產(chǎn)業(yè)，迎來了中國近代“第二波”房地產(chǎn)興盛的時期（1900—1925年）——由華商介入房地產(chǎn)業(yè)，成為可以與洋商抗衡的開發(fā)商。

城市建設下的房市發(fā)展、政治主導

20世紀20年代末，北伐戰(zhàn)爭結束，民國政府定都南京，制訂了《首都計劃》、《大上海計劃》，在各省各地也因政局安定紛紛進行著新建設，如：1927年的柳州市政設施、1935年的青島市施行都市計劃。

《首都計劃》始于1927年，是民國政府對南京市的都市計劃文件，著重在道路系統(tǒng)之規(guī)劃、市郊公路計劃、水道之改良、自來水計劃、電力廠之地址、電線及路燈之規(guī)劃等一系列城市硬件建設，同時對官方和民用的建筑有著一番建造，包括原南京鐵道部大樓（1930，范文照、趙深設計）、原南京國際聯(lián)歡社（1936，梁衍、楊廷寶設計）、原南京首都飯店（1933，華蓋建筑設計）、原南京最高法院（1933，過養(yǎng)默設計）、原南京華僑招待所（1933，范文照設計）、原南京外交部大樓（1934，華蓋建筑設計）、原南京中央醫(yī)院（1933，楊廷寶設計）、原南京新都大戲院（1935，李錦沛設計）、原南京大華大戲院（1935，楊廷寶設計）、原南京國民大會堂（1936，奚福泉設計）等?！妒锥加媱潯返某鞘薪ㄔO，活絡了南京的建筑實踐市場，帶動了一波波房市發(fā)展。

《大上海計劃》始于1929年，是建設上海新城市中心所制定的計劃，區(qū)域在翔殷路以北、閘殷路以南及淞滬路以東一帶（今上海楊浦區(qū)殷行街道、五角場鎮(zhèn)、五角場街道及新江灣區(qū)內(nèi)），包括有市中心區(qū)域和附近港口、鐵路計劃等?！洞笊虾Ｓ媱潯方?jīng)發(fā)行公債和出售土地的方式籌集資金，建造一批上海新政治中心和民用建筑，包括有原上海特別市政府大樓（1933，董大酉設計）、原上海市圖書館（1935，董大酉設計）、原上海市博物館（1935，董大酉）、原上海市立醫(yī)院（1935，董大酉設計）、原上海衛(wèi)生試驗所（1935，董大酉設計）、原上海中國航空協(xié)會陳列館（1935，董大酉設計）、市光路和民府路的36幢別墅群等?！洞笊虾Ｊ杏媱潯芬矌恿诉@一帶的房地產(chǎn)業(yè)。

以上，民國時期兩項具代表性的重要城市計劃，是政局穩(wěn)定后的建設，政府掌握主控權，是中國近代“第三波”房地產(chǎn)興盛的時期（1927—1937年）——由政治力量帶動起民間的房市發(fā)展。

西南大后方的房市、華人主導

20世紀30年代中后期，抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)，國民政府和平民移至西南（昆明、貴陽、重慶等）避難和發(fā)展，導致此區(qū)域內(nèi)的人口越來越多，出現(xiàn)房市需求的現(xiàn)象，原本抗戰(zhàn)前的房租、房價不算高，但戰(zhàn)爭爆發(fā)后，房租、房價迅速暴漲。

在昆明，當時北方高校（北京大學、清華大學、南開大學）從長沙遷往西南，知名的文化人（馮友蘭、聞一多、梁思成、林徽因、朱自清、沈從文等）也來到昆明，有的自己建造房子（如：梁思成、林徽因），有的租房（聞一多、朱自清、沈從文），相對活絡了昆明一帶的房市，房價、地價上漲飛快。但由于市區(qū)房租太高，居住不易，于是許多人遷至郊區(qū)居住，當時房東因發(fā)戰(zhàn)爭財成了讓人羨慕的職業(yè)。

租界外戰(zhàn)火震天，市民便涌入租界避難

房子數(shù)量供不應求，無法滿足大量華人居住

簡易房子

公寓式里弄住宅

重慶因地理位置的特殊性成為國民政府的“陪都”，政府機關（國民政府的行政院、考試院、監(jiān)察院、立法院、司法院）、學校、難民也紛紛撤到重慶，“陪都”讓重慶也匯聚了國民政府的官吏。從1938年開始，撤往重慶的人逐年增多，人口增長數(shù)倍，人越來越多，空房子就越來越少，原因有二：部分被租賃、買賣；部分被轟炸、燒毀。所以，也導致房租與房價暴漲，許多難民因供給少與租金高，選擇與人并租，一家民房常擠上數(shù)10戶人家，有的也在江岸邊搭起簡易房子居住，當時房市需求日益強烈，建設量也增多，是中國近代“第四波”房地產(chǎn)興盛的時期（1937—1945年）——處于戰(zhàn)爭時的間歇性的房市發(fā)展，興盛于局部省分、地區(qū)。

2.華商的形成和投資

近代商貿(mào)、“商幫”、華商的堀起

中國傳統(tǒng)社會以農(nóng)業(yè)為本，奉行“重農(nóng)抑商”的政策，對商業(yè)貿(mào)易關注不高，認為農(nóng)業(yè)是人民衣食和富國強兵的來源，重農(nóng)才能增加農(nóng)業(yè)的勞動力與農(nóng)民的生產(chǎn)性。到了19世紀，隨著國門的打開，“現(xiàn)代化”的資訊導入，沿海城市成為對外的通商口岸，如：上海、寧波、天津、大連等，出現(xiàn)了沿海商業(yè)貿(mào)易經(jīng)濟，商貿(mào)活動進一步擴大，商人不斷地增加，勢力也進一步擴張。

明清以前，“商幫”是中國傳統(tǒng)社會較早出現(xiàn)的幫會組織，由民間自發(fā)組織，組成性質各異，有從事傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)商貿(mào)性質的鹽幫、絲幫、茶幫；從事交通運輸商貿(mào)性質的船幫、馬幫、駝幫；屬于同鄉(xiāng)關系性質的浙江幫、福建幫、廣東幫。明清以后，中國近代形成了“十大商幫”，依地區(qū)分布分別是晉商（山西一帶）、徽商（安徽黃山、安徽績溪縣、江西婺源縣）、陜商（陜西一帶）、閩商（福建一帶及部分客家商人）、粵商（廣東一帶）、贛商（江西一帶）、蘇商（江蘇蘇州一帶）、寧波浙商（江浙寧波一帶）、龍游浙商（浙江中西部一帶）、魯商（山東一帶）等。這些“商幫”和“商幫”里的大商人興起，改變和活絡了原本傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)或手工業(yè)的市場體系，“商幫”成為了聯(lián)系傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與市場之間的橋梁，其中以晉幫、徽幫、浙商、粵商最為著名，他們積聚了大量資本，資金雄厚，活動范圍廣闊，活躍于19世紀到20世紀上半葉間。因此，“商幫”的出現(xiàn)，加上市場貿(mào)易的來臨，及日后政府官員投入商貿(mào)活動，便迎來了中國近代一批華商的崛起。

“租賃”是房市主要的構成部分

中國近代“商幫”進入房地產(chǎn)業(yè)始于19世紀70年代后。早在19世紀60年代房地產(chǎn)業(yè)興起時，“租賃”是房市主要的構成部分，當時華人（有錢的鄉(xiāng)紳）買下洋人興建的簡易房，再分租出去，以收取高額的租金，利潤相當可觀，華人開始介入房地產(chǎn)業(yè)，但當時未形成風氣，只是“個體戶”經(jīng)營方式。19世紀70年代后，以“租賃”為主的房地產(chǎn)業(yè)進入穩(wěn)定發(fā)展時期，不管華人或洋人（房地產(chǎn)商）皆以“租賃”為經(jīng)營模式，此時期出身于買辦世家的徐潤（1838年—？，又名以璋，字潤立，號雨之，別號愚齋，廣東珠海人，中國近代上海買辦、商人、工商業(yè)活動家）也投資房地產(chǎn)業(yè)。

民間的華商、租地、低價買土地、借貸資金造屋、高價賣出

徐潤原本以經(jīng)營茶葉為主，曾與唐延樞（1832—1892年，初名唐杰，字建時，號景星，又號鏡心，廣東香山縣唐家村—人，中國近代買辦、商人、工商業(yè)活動家）等一同創(chuàng)辦上海茶葉公所。在經(jīng)營茶葉數(shù)年間，是中國茶葉輸出最興旺時期，徐潤也被稱為“中國近代茶王”，積累下不少資本后，徐潤看中房地產(chǎn)業(yè)的振興，開始投資，以現(xiàn)有房子作抵押，從錢莊和銀行貸得資金，購得新產(chǎn)，再將新產(chǎn)作抵押，并借貸資金，就這樣不斷地獲取資金，之后，以低價買進土地，過段時間，以高價賣出，再從別處購得土地，然后蓋房子，是“炒地”兼“炒房”。到了1884年，徐潤已擁有3000多畝地、洋房50多所、房屋2000多間，每年收獲“租賃”銀兩達12萬余元，名下有上海地豐公司、寶源祥房產(chǎn)公司、業(yè)廣房產(chǎn)公司、廣益房產(chǎn)公司、先農(nóng)房產(chǎn)公司等多家公司，在“華商”當中的地產(chǎn)大王。

南洋劉氏兄弟劉尊德（劉承干）、劉崇德（劉梯青）、劉景德（劉湖涵）也是崛起于20世紀初的房地產(chǎn)大王。劉崇德（1876年—？，字淵叔，號梯青，廩貢生，直隸省候補道員，欽加三品銜，因勸辦山西賑捐，奏保二品頂戴，賞戴花翎，特賞頭品頂戴，正一品封典）曾與同鄉(xiāng)龐贊臣、張伯琴、俞富巖集資籌建營崇裕絲廠（新中國成立后稱杭州新華絲廠），建成后投入使用，為浙江一帶大型繅絲企業(yè)。同時，他擁有大量房產(chǎn)，于20世紀前后，購買大量土地建造房屋并出租，成為當時有名的房地產(chǎn)業(yè)主，而劉景德則任總賬房，把劉家經(jīng)營得有條不紊，使劉家在房地產(chǎn)和金融界信譽卓然。到了20世紀20年代，劉家在上海、揚州、杭州、青島、漢口、長沙等地皆有房地產(chǎn)，在原上海景云大樓設房地產(chǎn)總賬房，在青島、漢口、揚州設分賬房，劉氏兄弟也名列《上海總商會會員錄》的（1928年4月出刊）16家房地產(chǎn)大戶之一。民國時期的民族資本家（譚同興、葉澄衷、周蓮堂、貝潤生等）也投資房地產(chǎn)，讓從事房地產(chǎn)業(yè)成了當時最熱門的職業(yè)，并刺激著建筑業(yè)的發(fā)展，許多的建筑項目不斷地投入開展。

著名的吳中貝氏家族，是吳中四富之一（四富：戈、毛、畢、貝）。房地產(chǎn)商十三世貝潤生（1872—1947年）曾在瑞康顏料行當學徒，任經(jīng)理后將顏料行發(fā)展起來，數(shù)年間成了顏料業(yè)巨頭，及當選上海商務總會議董。之后投資滋康瑞記錢莊、瑞昶盛記錢莊、寶豐安記錢莊等，并投資房地產(chǎn)業(yè)，致富后，擁有各類房屋近千幢的大量房產(chǎn)，成為中國近代房地產(chǎn)業(yè)新興力量。

周浩泉（1896—1977年），江蘇無錫人，畢業(yè)于（上海）交通大學土木工程系，曾在中國公學、澄衷中學任數(shù)理教員。1925年籌辦竟成造紙廠，任廠長。1929年辭廠長職務，從事房地產(chǎn)經(jīng)營，先租得二畝余土，并采取分期領取押款的方式取得貸款，設計建造30幢新式里弄房屋（3層），以最低造價建成，作出租使用，之后，他便以“租地造屋”的方式，在各地置房產(chǎn)，獲取巨大利潤。1931年創(chuàng)辦三興地產(chǎn)公司，專門做房地產(chǎn)收租和房屋設計業(yè)務，還于1933年投入營造業(yè)，創(chuàng)辦三興營造廠，投資開辦天生紗廠和惠民銀行。

官方的華商、強占、官辦、官商合辦、控制房產(chǎn)和土地

在19世紀，中國近代城市的房地產(chǎn)業(yè)者有清政府、機構團體、教會、房地產(chǎn)商和其他企業(yè)等，其中洋人所興辦的教會最多，分散在各省各地（哈爾濱、北京、天津、青島、漢口、上海、廣州等城市），土地和房產(chǎn)皆為教會所有，是屬于利用條約協(xié)議及口岸開放的方式取得中國土地，租界就是占有土地的一種房地產(chǎn)模式，而租界以外，也被洋人銀行和資本家購買。19世紀下半葉，清政府洋務派人士創(chuàng)辦近代企業(yè)，購買大量土地，創(chuàng)辦工廠，發(fā)展近代軍事和工業(yè)，占有土地面積很龐大。到了20世紀初，許多近代企業(yè)家（張之洞、盛宣懷等）已占有不少土地和房屋，而清政府、北洋政府時期的一些官僚、軍人（李鴻章、段祺瑞、閻錫山、曹汝霖、孫傳芳、張學良等）也因創(chuàng)辦工廠、公司（啟新洋灰公司，煤礦場等），及興建醫(yī)院，或自購土地，占有大片房屋和土地，這些人也就成為了房地產(chǎn)大戶，日后，部分人當大地主兼商人，經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)。

另外，民國時期的“四大家族”（指20世紀上半葉，控制中國政治，經(jīng)濟命脈的四個家族，即蔣介石家族、宋子文家族、孔祥熙家族和陳果夫、陳立夫家族）壟斷金融體系，使官僚資本在近代經(jīng)濟中占重要地位，當時“官辦”銀行是所有銀行總數(shù)75%，其余銀行也都是“官商合辦”或資本家“商辦”，而這些金融機構的房產(chǎn)和土地大部分歸“四大家族”所有，“四大家族”便通過“官辦”和“官商合辦”控制民間工商企業(yè)，也控制大量房產(chǎn)和土地。因此，從清政府到民國，部分“近代官僚”和“四大家族”可稱之為官方的“華商”。

3.房地產(chǎn)與建筑業(yè)、建筑師之間的關系

西南大后方的房市需求

傳統(tǒng)商幫，華商堀起，介入房地產(chǎn)業(yè)

買房執(zhí)照，民國時期，土地為私有，買房等于置地，也是一種理財習慣，買賣雙方在契書上畫押簽字，交易即完成

原上海金城銀行

公寓式里弄住宅

華人職員的家居生活

北京東交民巷，華商（清皇族、遺老和官員）介入房地產(chǎn)業(yè)

天津租界，華商（清皇族、遺老和官員）介入房地產(chǎn)業(yè)

契約、項目的商業(yè)與買賣、房地產(chǎn)業(yè)建筑

20世紀初，房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間的關系是密不可分，房地產(chǎn)業(yè)的興起為建筑業(yè)帶來了發(fā)展的機會，而建筑師與房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種“契約”關系，讓建筑師與項目進入到商業(yè)、買賣、開發(fā)的過程。而中國近代城市在20世紀初不斷地“城市化”，大量的建設市場和高額的利潤吸引了境內(nèi)外資金的涌入，中國成為了世界投資的重要國家，以房地產(chǎn)為主，而投資房地產(chǎn)也成為銀行金融資本變相保值和增值的手段，可以預防金融風險。

20世紀20年代末，從中央到地方等城市進行了一系列的城市建設計劃（《首都計劃》、《大上海計劃》、《柳州市政設施》、《青島市施行都市計劃》等），吸引到房地產(chǎn)的投資，也帶動了“計劃”周邊的建設發(fā)展，為建筑業(yè)帶來繁榮的景象，各行各業(yè)也都投入建設行列，形成了一股以投入房地產(chǎn)業(yè)的風潮，從洋行、房地產(chǎn)商（洋商、華商）、銀行金融資本（洋商、華商）、家族企業(yè)、政府官員、前朝遺老等開始大量的投資蓋房子，且以建成的房子來彰顯本身雄厚的經(jīng)濟實力，中國近代建筑師也因此活躍于房地產(chǎn)業(yè)當中。

以洋行為首的投資（洋行自建洋行大樓、辦事處或興建其他建筑）——沙遜洋行興建沙遜大廈、都城飯店、河濱公寓等。

以教會為首的投資（教會自建教堂或興建其他建筑）——美國基督教青年會（宗教性質的社會服務團體，國際性的組織）投資興建保定、濟南、南京、寧波、南昌、成都、福州、武昌等地的青年會會堂（1923年后，李錦沛設計），清心女子中學（1930年，李錦沛設計），上海八仙橋基督教青年會大樓（1931年，李錦沛設計），上海中華基督教女青年會大樓（1933年，李錦沛設計）；美國長老會投資興建上海中華基督教會鴻德堂（1927年，楊錫镠設計）等。以銀行為首的投資（銀行自建銀行大樓或興建其他建筑）——浙江興業(yè)銀行投資興建原浙江興業(yè)銀行天津分行（1921年，沈理源設計），原（上海）浙江興業(yè)銀行（1931年，華蓋建筑設計）；上海銀行公會（由信誠、中國通商、四明、浙江興業(yè)等國內(nèi)華商銀行于1918年發(fā)起組織的上海金融團體）投資興建上海票據(jù)交換所（1925年，東南建筑設計）；金城銀行（金城與鹽業(yè)、中南、大陸4家北方私營銀行通稱為“北四行”，之后廣設分支機構，將原本在北方的總行或總管理處移至上海營運）投資興建上海金城銀行大樓（1926年，莊俊設計），漢口金城銀行（莊俊設計），漢口金城里（1931年，莊俊設計）；中國銀行投資興建安徽蕪湖中國銀行（1927年，柳士英）；大陸銀行投資興建漢口大陸銀行（莊俊設計）、漢口大陸坊（1934年，莊俊設計）；某銀行投資興建上海富民會館（1930年代，莊俊設計）；交通銀行投資興建哈爾濱、大連、濟南、青島、徐州等分行（莊俊設計）；交通銀行投資興建福州、南通、杭州等分行（1930年代，劉鴻典設計）；“北四行”（原大陸、中南、金城、鹽業(yè)四家銀行）投資興建上海四行儲畜會（1932，莊俊設計）；大陸銀行投資興建上海大陸商場（1935年，莊俊設計）；中國實業(yè)銀行投資興建漢口中國實業(yè)銀行（1935年，盧鏞標設計）；四明銀行投資興建漢口四明銀行（1936年，盧鏞標設計）；中國銀行投資興建上海中國銀行大廈及各地分行、行員宿舍（1930年代，陸謙受、吳景奇設計）；萬國儲蓄會投資興建畢卡弟公寓；四行儲蓄會投資興建上海國際飯店等。

以保險公司為首的投資（保險公司自建大樓或興建其他建筑）——香港愛群人壽保險公司投資興建廣州愛群大廈（1937年，陳榮枝、李炳垣設計）等。

以房地產(chǎn)公司為首的投資（地產(chǎn)公司自建大樓或興建其他建筑）——天津房地產(chǎn)濟安公司投資興建 天津民園西里（1939年，沈理源設計）等。

以教育事業(yè)為首的投資（學校興建規(guī)劃和興建校園建筑）——金陵女子大學投資興建校舍（1923年，亨利?墨菲、柳士英）；天津南開學校倡議興建天津南開中學范孫樓（1929年，閻子亨設計）；天津耀華學校投資興建天津耀華學校教學樓等（1930年代，閻子亨設計）；北洋工學院增建北洋工學院工程學館等（1936年，閻子亨設計）；清華學校投資規(guī)劃校園和興建四大建筑“大禮堂、體育館、科學館與圖書館”（1914—1920年，莊俊設計和監(jiān)造）；上海真茹暨南大學投資興建校舍等（1923年，東南建筑設計）；東南大學委托興建東南大學科學館（1927年，楊錫镠設計）；交通部南洋大學投資興建體育館（1926年，楊錫镠設計）；上海大廈大學投資興建校舍（1930年，柳士英、董大酉設計）；上海圣約翰大學投資興建交誼室（1929年，范文照設計）；南京中央大學投資興建（1930年代，虞炳烈）；廣東省立勷勤大學投資興建校舍（1935年，林克明）；廣州中山大學投資興建校舍（1935年，楊錫宗、林克明、鄭校之、胡德元、余清江、關心舟設計）；湖南大學投資興建抗戰(zhàn)遷校臨時校舍和原址校舍（1941年，蔡澤奉、劉敦楨、柳士英設計）；東北工學院投資興建校舍（1950年代，劉鴻典、黃民生、王耀、侯繼堯設計）；中山醫(yī)學院投資興建校舍（1950年代，夏昌世設計）。

以圖書出版事業(yè)為首的投資（書局、出版社自建大樓或興建其他建筑）——中華書局投資興建中華書局廣州分局（1936年，范文照）；商務印書館投資興建長沙商務印書館（1937年，柳士英設計）。

以政府名義的投資（國政城市建設下的官署建筑與政府工程）——國民政府投資興建原南京中央研究院地質研究所、南京中山陵音樂臺、南京譚延闿墓、原南京中央醫(yī)院、原南京中英庚子賠款董事會辦公樓、原南京國民黨中央黨史史料陳列館、原南京國民黨中央監(jiān)察委員會、原南京資源委員會背躬樓、原南京招商局候船樓、原南京國民黨中央通訊社辦公樓等（以上皆由基泰工程司設計）。

以個體戶為首的投資（政府官員、前朝遺老、營造商、收藏家、商人等）——由營造巨商與收藏家譚敬投資興建上海華業(yè)公寓（1934年，李錦沛設計）；交通部次長（民國行政機關）兼“鐵路同人教育會”會長葉恭綽委托興建天津扶輪公學校（1919年，莊俊設計）；上海醫(yī)學院婦產(chǎn)科教授孫克基投資興建上海孫克基婦孺醫(yī)院（1935年，莊俊設計）；浙江商人顧聯(lián)承投資興建上海百樂門舞廳（1931年，楊錫镠設計）；廣東商人江耀章投資建造上海大都會舞廳（1934年，楊錫镠設計）；四行儲蓄會天津分會經(jīng)理胡仲文投資建設天津永定里（1937年，閻子亨設計）

御用、代表性、常用、委托和循環(huán)的合作關系

以上所列只是部分行業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，從中可發(fā)現(xiàn)中國近代建筑師的蹤跡。在銀行業(yè)的角度來說，用金融資本投入房地產(chǎn)并興建大樓，其目的是讓本身資本、資金可達到保值、增值的目的，建筑師受銀行業(yè)委托設計大樓，將獲很高的聲望和話語權及與其他銀行的合作的契機，這種情況加強了建筑師與金融界、銀行界之間的關系，于是，部分建筑師成了中國近代銀行的“御用”建筑師（莊俊—金城銀行、大陸銀行、交通銀行；陸謙受、吳景奇—中國銀行）或“代表性”建筑師（沈理源—天津一帶代表；莊俊—上海、漢口等地代表）。因此，銀行業(yè)向房地產(chǎn)大量投資興建，委托建筑師設計，建筑師又獲得其他銀行業(yè)投資房地產(chǎn)的委托任務，形成了一種“銀行業(yè)”—“房地產(chǎn)業(yè)”—“建筑師”—“銀行業(yè)”—“房地產(chǎn)業(yè)”項目委托和循環(huán)的合作關系。

有的成了教會建筑的“御用”建筑師（李錦沛于1923年，他被美國基督教青年會全國協(xié)會派遣到中國，擔任駐華青年會辦事處副建筑師，協(xié)助主任建筑師阿瑟?阿當姆森的設計工作，先后負責設計了保定、濟南、南京、寧波、南昌、成都、福州、武昌等地的基督教青年會會堂）。有的成了戲院建筑的“常用”建筑師（早年，華蓋建筑的趙深因在原南京大戲院的優(yōu)異設計能力，獲得何挺然的賞識，借以，又再度接到何挺然投資原大上海大戲院，與陳植、童寯共同設計，之后又承接原昆明大逸樂大戲院、原昆明南屏大戲院）。有的成了校園建筑的“常用”建筑師（基泰工程司承接原沈陽東北大學北陵校園總體規(guī)劃設計、清華大學第二階段校園規(guī)劃設計、原南京中央大學部分校舍設計、原成都四川大學規(guī)劃及校舍設計；楊錫宗承接原廣州中山大學總體校園規(guī)劃及第一期校舍設計）。有的成了景觀建筑的“常用”建筑師（楊錫宗承接原廣州第一公園設計、廣州黃花崗七十二烈士墓園設計、廣州十九路軍淞滬抗日陣亡將士陵園設計）。

The Rise of China's Modern Real Estate and its Relationship between Building Industry and Architects

上海中國銀行大廈

原浙江興業(yè)銀行天津分行

原上海清心女子中學

廣州黃花崗七十二烈士墓園

在中國近代時期，房地產(chǎn)的興起決定著建設的開展，分有幾個波段，而每個波段所興起的建設皆因當時的情況而異，形成了近代多面向的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也讓建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關系變成了密不可分，建筑師與房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種“契約”關系，建筑項目進入到了商業(yè)、買賣和開發(fā)的階段，中國近代建筑師也因此活躍于房地產(chǎn)業(yè)建筑當中，彼此構成了項目委托和循環(huán)的合作關系。