對保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的思考

任童童

[摘 要]房地產(chǎn)稅是一種直接稅，對地方政府引入財(cái)政收入起重要作用。多年來政府有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的措施為征收房地產(chǎn)稅做好了鋪墊。文章通過理論與實(shí)踐的結(jié)合，以安徽省蚌埠市為例，對保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革的效果等方面進(jìn)行分析，并對其稅制設(shè)計(jì)與完善給出建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；保有環(huán)節(jié)；稅制改革

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.15.138

2016年中共中央政治局審議通過《深化財(cái)稅體制改革總體方案》指出“由全國人大常委會牽頭，加強(qiáng)調(diào)研，立法先行，扎實(shí)推進(jìn)，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。目前中國的稅收體系處于不完整、不規(guī)范階段，房地產(chǎn)稅改革多年來并沒有取得實(shí)質(zhì)性的成果，體系中包含多個(gè)稅種，存在重復(fù)征稅問題，稅收立法也不完善。整個(gè)房地產(chǎn)稅體系更是由于立法未出臺，無法得以全面正式地實(shí)施。有學(xué)者曾提出房地產(chǎn)稅或于2017年實(shí)施，而目前立法還未出臺，具體的實(shí)施也將繼續(xù)往后推，但政府部門對房地產(chǎn)稅一直處于高度重視，網(wǎng)絡(luò)上的各種輿論和房價(jià)的居高不下，也使得百姓關(guān)注起了房地產(chǎn)稅的動態(tài)。對于房地產(chǎn)稅的征收需要在各方面收集意見，不斷整合，國家沒有急于實(shí)施房地產(chǎn)稅，是為了整合一個(gè)相對合理的解釋機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1 對中國征收房地產(chǎn)稅的背景及必要性分析

1.1 中國房地產(chǎn)稅立法及改革背景

有關(guān)房地產(chǎn)稅改革，自新中國成立后，1950年政務(wù)院便確立了房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅兩個(gè)稅種，但房地產(chǎn)稅最早被提到議事日程上是2003年，同年10月十六屆三中全會首次提出開征物業(yè)稅，當(dāng)時(shí)的提出主要是為調(diào)控房價(jià)和收入分配。此后十多年里，房地產(chǎn)稅的立法與改革一直處于調(diào)整、設(shè)計(jì)、實(shí)踐中，卻一直未能正式地實(shí)施，試點(diǎn)期望達(dá)到的效果也未能有效地實(shí)現(xiàn)，相反，近年來中國各地區(qū)的房價(jià)一直處于上漲趨勢。當(dāng)下全國各城市的房價(jià)都上漲到一個(gè)高峰狀態(tài)，房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)立法不完善，富人有機(jī)會利用自身擁有的資產(chǎn)炒賣房地產(chǎn)而獲得更多的財(cái)富，而普通家庭卻難以購買一套住房。近年來，政府部門就房地產(chǎn)稅改革也采取了諸多措施，2014年國務(wù)院公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》將逐步建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，為房地產(chǎn)稅的征收提供數(shù)據(jù)保障；2016年10月8日上海全面實(shí)施不動產(chǎn)登記，截至2016年7月已經(jīng)有170個(gè)地市、1400多個(gè)縣區(qū)開始不動產(chǎn)登記；而2017年國家最新發(fā)布了包括北京、上海等22個(gè)城市的限購令，種種舉措都為實(shí)施房地產(chǎn)稅做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)稅雖然目前立法還未出臺，但是政府的各項(xiàng)政策和條例都足以讓我們相信房地產(chǎn)稅的實(shí)施只是時(shí)間問題。

1.2 中國房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)改革的必要性

在中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅體系中，包括交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，屬于保有環(huán)節(jié)的稅種是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，營業(yè)稅和印花稅原本在保有環(huán)節(jié)也征收，但隨著“營改增”的全面實(shí)施，營業(yè)稅不再在保有環(huán)節(jié)征稅。在中國的地方稅收體系中，房地產(chǎn)稅為國家?guī)淼亩愂帐杖胝急群艿?，而在整個(gè)房地產(chǎn)稅制體系中，保有環(huán)節(jié)的稅收收入占比同樣很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國外一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入占比高達(dá)70%以上，而在中國則不到10%。根據(jù)國家近年來的房地產(chǎn)稅改革思路，政府部門應(yīng)適當(dāng)加重保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。

一是有利于調(diào)節(jié)收入分配及財(cái)產(chǎn)再分配，縮小貧富差距。二是地方政府需要財(cái)力支持，尤其是在全面“營改增”之后，地方政府的財(cái)政收入大大減少，而此前房地產(chǎn)稅為地方帶來的收入并不高，地方稅失去主體稅之后財(cái)政收入難以為百姓提供優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，房地產(chǎn)稅的改革目的之一即是適度增加稅收，這樣將為地方政府帶來更多的財(cái)力上的支持。此外，中國稅收體系中直接稅比重低，間接稅比重高，稅收體制正在向加大直接稅比重的方向發(fā)展，房地產(chǎn)稅作為一種直接稅，若能夠完善立法，加快改革，必然能為地方帶來不菲的財(cái)政收入，不僅完善了地方稅制，對國家完善稅收體系也起到了很大的作用。

2 以安徽省蚌埠市為例

2016年國務(wù)院出臺的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》中明確提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療等方面探索創(chuàng)新”，可以說每一次房價(jià)的暴漲都會引起人們對房地產(chǎn)稅的熱議，2016年度安徽省合肥市成為全國房價(jià)上漲最快的城市，中國房價(jià)的狀態(tài)是城市越發(fā)達(dá)，房價(jià)越高，人們更多的想要去一線、二線城市發(fā)展買房，隨著一、二線城市房價(jià)的暴漲和2017年22所城市限購令的頒布，必然導(dǎo)致資金的外溢，如此一來，人們買房的對象轉(zhuǎn)移到其他城市，既避免了城市發(fā)展的嚴(yán)重不均衡，還有力地抑制了一、二線城市的房價(jià)。

蚌埠市目前作為三線城市，房地產(chǎn)稅的征收與否對城市發(fā)展看似影響不大，但蚌埠作為全國重要鐵路樞紐城市，淮河流域中心城市，其戰(zhàn)略地位和投機(jī)需要不言而喻，應(yīng)當(dāng)把握此次國家對房地產(chǎn)稅的改革，若房地產(chǎn)稅得以全面推出實(shí)施，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅負(fù)加重，將有效地減弱人們炒房的熱度，更理性地選擇適合個(gè)人居住的城市，讓全國各城市有更均衡的發(fā)展，對蚌埠市而言，將有機(jī)會獲得更多的投資，這對于整個(gè)城市的發(fā)展都有很大的促進(jìn)作用。市政府部門應(yīng)跟隨國家的腳步調(diào)整房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，從而提高城市的公共服務(wù)水平，提高人民生活水平。

3 保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革征收后對地方政府和人民生活影響的預(yù)測

全面“營改增”后地方政府財(cái)政收入大大縮水，營業(yè)稅的消失讓地方稅缺失主體稅種，而其他稅種帶來的收入并不能支持地方為人民提高公共服務(wù)水平，人民生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量也因此難以提高。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅屬于地方直接稅，而房地產(chǎn)市場的熱度一直很高，改革完善稅制結(jié)構(gòu)后，不僅能為地方帶來充足的稅源，提高人民生活質(zhì)量，更能重新完善地方稅收體系；中國多年來對于房地產(chǎn)稅的征收對象問題一直未得到解決，龐大復(fù)雜的房地產(chǎn)稅體系讓國家流失大量財(cái)政收入，此次國家對保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革完善并增加稅負(fù)則會有效地改善此問題。因此，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革征收后，既會為地方政府帶來更多財(cái)政收入，完善地方稅收體系，也會間接提高人民生活水平，促進(jìn)國家的發(fā)展。

4 對完善保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制過程中可能遇到的問題的建議

4.1 明確立法目的

房地產(chǎn)稅作為關(guān)系百姓切身利益的稅種，其改革在中國稅制改革乃至法治改革道路上發(fā)揮著舉足輕重的作用。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)及時(shí)地從近年來全國各地的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)不足，加快立法的步伐?？梢越梃b國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅立法及實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，取其精華，運(yùn)用于我國。大眾都希望通過房地產(chǎn)稅的立法和改革調(diào)控現(xiàn)在的高房價(jià)，但應(yīng)當(dāng)明確這并不是房地產(chǎn)稅立法的唯一目的。其實(shí)質(zhì)目的是完善房地產(chǎn)稅市場調(diào)控制度，促進(jìn)房地產(chǎn)稅穩(wěn)定健康發(fā)展，并且完善稅制，合理調(diào)節(jié)收入分配，保障和規(guī)范廣大人民的住房利益，最高限度地實(shí)現(xiàn)社會的公平正義。房地產(chǎn)稅的立法目的之一自然是有效地調(diào)控當(dāng)下部分城市的高房價(jià)，而更為重要的是調(diào)節(jié)收入分配，讓各地區(qū)得到較為公平的發(fā)展機(jī)會，保障人民生活的基本需求。同時(shí)立法還應(yīng)以完善稅收體制為核心，切合實(shí)際地出臺法律程序，不能一味加重稅負(fù)。

4.2 各地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅征收應(yīng)區(qū)別對待

房地產(chǎn)稅體系龐大，即使立法出臺，其征收也并非易事，而中國各地區(qū)發(fā)展不一，地方政府需要根據(jù)本地的實(shí)際發(fā)展情況在國家的政策上加以改變，找出適合本地的稅收征收制度。例如在征稅起點(diǎn)、征收范圍等方面，國家對于不同地區(qū)可設(shè)立不同的起征點(diǎn)，讓地方政府有房產(chǎn)稅自主權(quán)，以便地方政府根據(jù)本地的具體情況因地制宜，合理進(jìn)行調(diào)整，保證征稅效率和稅收額。在減免稅方面需要繼續(xù)推進(jìn)，對于個(gè)人住房應(yīng)不予以區(qū)分存量房與增量房都征收房產(chǎn)稅，對僅擁有唯一住房，規(guī)定特定的人均面積進(jìn)行優(yōu)惠限定，超過面積的部分應(yīng)予計(jì)稅。應(yīng)對百姓首套住房及改善性第二套住房不征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，保證人民基本生活需求的實(shí)現(xiàn)。此外，對城鎮(zhèn)土地使用稅也應(yīng)擴(kuò)大征稅范圍，目前只針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征稅，未來在征收體系更完善時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整范圍，各地區(qū)實(shí)行差別稅率，體現(xiàn)公平原則。

4.3 加快房地產(chǎn)估值機(jī)制的完善

在保有環(huán)節(jié)中房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收一大重點(diǎn)是房地產(chǎn)估值，政府在立法時(shí)應(yīng)合理安排房地產(chǎn)估值系統(tǒng)，為保證公平，評估人員可安排稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的專業(yè)人員。研究認(rèn)為我國稅務(wù)機(jī)關(guān)評估工作主要體現(xiàn)在存量房評估系統(tǒng)，評估的專業(yè)性和系統(tǒng)性不成熟，評估人才缺乏，如果為評估房地產(chǎn)價(jià)值特地建立一支專業(yè)評估隊(duì)伍，不僅會花費(fèi)大量成本，實(shí)施起來也很復(fù)雜。我國目前的房地產(chǎn)估值機(jī)制可以在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上加以完善來實(shí)施，未來在房地產(chǎn)稅征收體制成熟后逐漸培養(yǎng)專門的評估人才提高估值準(zhǔn)確性。

4.4 規(guī)范保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅征收的整體程序

中國稅收體系的一大問題在于征收不規(guī)范，在一些稅種的征收過程中存在漏洞，納稅人能夠進(jìn)行避稅，因此在對房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革時(shí)，應(yīng)重視征收程序的規(guī)范。在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅時(shí)，企業(yè)及個(gè)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照納稅程序，納稅流程可分為評估期、公告期、申報(bào)期和征收期，每年度評估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)需按最新市場價(jià)格進(jìn)行測定，保證征稅的合理性；納稅人需在各期給定的時(shí)間內(nèi)完成納稅義務(wù)，保證稅收征收的流暢，讓房地產(chǎn)稅征收過程更加規(guī)范。

5 結(jié) 論

房地產(chǎn)稅體制改革是中國財(cái)稅體制改革的重要組成部分，中共中央政治局審議指出深化財(cái)稅體制改革的目標(biāo)是建立統(tǒng)一完整、法制規(guī)范、公開透明、運(yùn)行高效，有利于優(yōu)化資源配置、維護(hù)市場統(tǒng)一、促進(jìn)社會公平、實(shí)現(xiàn)國家長治久安的可持續(xù)的現(xiàn)代財(cái)政制度。

房地產(chǎn)稅體系是一個(gè)復(fù)雜卻對國家很重要的體系，政府多年采取各種措施，學(xué)者對此做出多項(xiàng)研究，而房地產(chǎn)稅能否順利開征，又能否為廣大納稅人接受，歸根到底還需要國家完善的立法和合理的征收制度。若政府在公共服務(wù)管理上加大投資，加強(qiáng)對人民居住、服務(wù)環(huán)境的改善，那么房地產(chǎn)稅尤其是保有環(huán)節(jié)的征收工作將容易很多，這樣才能為房地產(chǎn)稅的持續(xù)穩(wěn)定增長奠定基礎(chǔ)。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的改革將逐步為各地區(qū)帶來相對均衡的發(fā)展，不僅上海等一線、二線城市發(fā)展迅速，蚌埠等三線、四線的城市也將跟上腳步，共同發(fā)展，中國的稅收結(jié)構(gòu)也會更加完善，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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