土地一級開發(fā)地價測算方法淺析

馬永強

（新鄉(xiāng)市國土資源局 河南 新鄉(xiāng) 453000）

摘 要： 土地一級開發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國民經(jīng)濟社會發(fā)展和土地市場的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理和前期開發(fā)的過程。由于土地一級開發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進行開發(fā)會面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。

關(guān)鍵詞： 土地一級開發(fā)；土地規(guī)劃；地價測算

在企業(yè)進行土地開發(fā)過程中，土地價格是投資決策的關(guān)鍵因素，進行科學合理的定價測算，可以使企業(yè)在完成該項目后保證自己的利益。但企業(yè)進行地價測算時大多采用傳統(tǒng)的土地定價方法，忽視了不確定性因素的變動對土地出讓價格的影響，主觀經(jīng)驗對評價結(jié)果的影響較大，可能導致企業(yè)做出錯誤的決策。并且由于房價逐年上升，房地產(chǎn)市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價格的增加，傳統(tǒng)土地定價方法容易低估土地出讓價格，使得企業(yè)錯失優(yōu)質(zhì)的土地一級開發(fā)項目。

1. 研究的背景、意義和目的

廣義的土地一級開發(fā)是城市政府為了城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃的順利實施，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理、投資、開發(fā)的過程。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，土地一級開發(fā)在各地都有了一定的成效。如今，土地一級開發(fā)已經(jīng)成為政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟的重要手段，也是整個房地產(chǎn)市場的價值基礎(chǔ)。

近年來，中國的房地產(chǎn)市場波動一直較大，尤其是 2009 年末房價的漲勢更是驚人，房價經(jīng)歷了由高到低，由低到高的起落，由房價的討論使得更多的人開始關(guān)注土地一級開發(fā)市場。房地產(chǎn)開發(fā)初期我國主要采用一二級聯(lián)動開發(fā)的方式，隨著房價大幅增漲，這種開發(fā)方式顯示出較大的弊端，土地增值收益流失嚴重。

2. 土地一級開發(fā)地價測算方法

土地一級開發(fā)項目投資決策的一個重要參數(shù)就是土地出讓價格，只有土地出讓價格可以平衡土地一級開發(fā)的成本費用稅收等支出和合理的利潤，企業(yè)才可以獲得部分土地增值收益，進行該項目的投資開發(fā)。如果企業(yè)對于土地出讓價格估計過高，實際出讓地價不能平衡成本和利潤，將使得企業(yè)投資該項目獲得巨額虧損；若土地出讓價格估計值低于實際價格，企業(yè)會在投資決策時放棄該項目，則可能由于投資決策失誤而錯失優(yōu)質(zhì)的投資項目。因此，企業(yè)應(yīng)該選擇合理的土地定價方法，根據(jù)面臨的實際情況合理測算地價，避免決策失誤。

2.1市場比較法

通過與估價近期有過交易的類似地塊進行比較，根據(jù)交易時間、區(qū)域以及相關(guān)交易情況，考慮個別因素的差異，設(shè)定相應(yīng)的修正系數(shù)，適當?shù)男拚愃频貕K的出讓價格，市場比較法就是以此估算出讓土地的客觀合理價格的方法。此方法理論比較簡單，是技術(shù)上較為成熟的一種估價方法，也是房地產(chǎn)估價最常用的方法之一。

2.2成本估價法

成本估價法主要依據(jù)土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法。

2.3 成本估價法

成本估價法主要依據(jù)土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法]。 成本估價法適用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是計提土地一級開發(fā)項目總成本的固定比例作為自己的收益，一級開發(fā)企業(yè)的收益風險較小，土地出讓價格在投資決策中并非重要風險因素，因此用成本估價法正向推算土地出讓價格，其正確性對投資決策影響不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一級開發(fā)企業(yè)獲得收益的總要來源，成本估價法中的增值收益來自于經(jīng)驗預測，風險程度較大。

2.4 基準地價修正法

政府會在不同時間節(jié)點上發(fā)布的基準地價，根據(jù)待測土地的環(huán)境狀況、區(qū)位條件、土地使用年限和政府要求的容積率等，確定相應(yīng)的修訂系數(shù)，得到修訂后的預測土地價格。計算公式如下：

待測土地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×日期修正系數(shù)×年

期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素總修正系數(shù)

待測土地價格 = 待測宗地樓面熟地價×規(guī)劃建筑面積

2.5收益還原法

基準地價修正法的原理和市場比較法的原理相似，只是將未來若干年內(nèi)待測土地每年預期純收益用一定的還原利率折現(xiàn)為預測時間的收益，其總和即為預測宗地價格。計算公式為：

待測土地價格=第i年土地純收益 /（1+ 還原利率）i-1

收益還原法適用于能夠產(chǎn)生收益的土地，包括產(chǎn)生土地增值收益或者二級市場收益，該方法可以對能產(chǎn)生收益的土地、房屋或者有收益的房產(chǎn)資源進行估價的一種便捷方法。收益還原法要求首先估算土地在未來每年預期純收益，然后根據(jù)期望收益率這算到當前投資點上，以便考慮資金的時間價值。

2.6 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是假設(shè)土地出讓給二級開發(fā)商完成房地產(chǎn)開發(fā)后可以正常銷售，通過市場比較法預測房地產(chǎn)銷售收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤和稅金等，來估算土地出讓價格的客觀合理價格或價值的一種估價方法。假設(shè)開發(fā)法多種房地產(chǎn)估價，包括凈地、已完成土地一級開發(fā)的“熟地”、待出售房地產(chǎn)評估、單位搬遷出讓土地和在建項目等的估價。評估時，需把握其投資開發(fā)前、后的狀態(tài)，以及開發(fā)以后的經(jīng)營方式。對于土地一級開發(fā)企業(yè)，假設(shè)開發(fā)法被用于評估完成土地一級開發(fā)后土地出讓價格，即“熟地”出讓價格。

3.總結(jié)

不同土地定價方法在房地產(chǎn)和土地評價領(lǐng)域中都有應(yīng)用，在具體分析了不同方法的測算原理、評估對象、適用情況及其局限性后，我們可以看出，以上介紹的五種方法均適用于土地一級開發(fā)完成后的土地出讓價格，對土地定價有一定的指導意義，但這些方法在實際應(yīng)用中受主觀經(jīng)驗影響較大，因此估計結(jié)果偏低；評估結(jié)果是固定點值，不能的得出土地定價的波動范圍。但土地一級開發(fā)企業(yè)進行投資決策時更希望項目的收益值是在某個范圍區(qū)間中波動，減少決策風險，因此這些評估方法不能滿足企業(yè)需求。假設(shè)開發(fā)法根據(jù)市場開發(fā)情況逆向推導土地成本，是最適用于土地一級開發(fā)項目土地定價的方法。

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