淺議農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記問題處理

劉春英

摘 要：為貫徹落實(shí)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，逐步建立不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查體系和工作機(jī)制，完善不動產(chǎn)登記制度，全力保障農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作順利進(jìn)行，該文結(jié)合遼寧省實(shí)際情況，通過開展農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查試點(diǎn)工作，對權(quán)籍調(diào)查確權(quán)工作中遇到的問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的建議，進(jìn)而逐步完善農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記工作。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 房屋權(quán) 調(diào)查 登記 問題 處理

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）03（a）-0158-02

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記關(guān)系農(nóng)民的切身利益，保障了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對實(shí)現(xiàn)國家對于農(nóng)村房屋的分布、數(shù)量、權(quán)屬問題的了解有著重要的意義，使其房屋受到法律保障，符合黨中央的關(guān)于保障農(nóng)民利益的方針政策。

1 農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作方法

遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作充分利用已形成的宅基地使用權(quán)確權(quán)成果為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用外業(yè)實(shí)地調(diào)查核實(shí)與內(nèi)業(yè)核實(shí)相結(jié)合的方法開展房屋調(diào)查，以宗地為單位組成的調(diào)查基本單元，參照土地和房屋權(quán)利人提供的權(quán)源證明材料，采集房屋基本信息，形成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表和房屋基本信息表；并通過全野外測量技術(shù)逐戶實(shí)地測繪房角點(diǎn)及邊長丈量，修改完善宗地草圖，繪制房產(chǎn)分戶圖、房屋分宗圖、地籍圖，為與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相銜接，建立房地一體化不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

2 農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記存在問題及處理

在農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查中，由于歷史遺留問題和相關(guān)的條文規(guī)范的不成熟以及相關(guān)工作人員對業(yè)務(wù)熟悉程度較差，導(dǎo)致農(nóng)房調(diào)查確權(quán)過程中存在著許多不可回避的問題，建議在不動產(chǎn)登記過程中對相關(guān)問題逐一進(jìn)行解決。

2.1 宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體的確認(rèn)

（1）在遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查過程中，收集的土地證和房產(chǎn)證登記人員均為戶主，其配偶未進(jìn)行登記。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

（2）在遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)權(quán)源證明材料與實(shí)際使用人不一致的情況較多，主要原因是宅基地因繼承、贈予、私下交易、違法建設(shè)無權(quán)屬來源等情況，并未到土地和房管部門辦理變更登記，有的手中有協(xié)議，有的根本無法提交權(quán)屬來源證明材料，應(yīng)按具體情況進(jìn)行確權(quán)處理。

①接受轉(zhuǎn)讓、贈予房屋的受讓人符合“一戶一宅”原則，其房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，按照轉(zhuǎn)讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

②因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，提供遺囑、公證機(jī)關(guān)出具的公證材料（權(quán)屬無爭議），可按規(guī)定確定宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋所有權(quán)，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利其他狀況欄注記“該權(quán)利為繼承取得”。沒有遺囑或是公證機(jī)關(guān)出具的公證材料，子女爭奪房產(chǎn)的情況，按照爭議處理，暫時不予確權(quán)發(fā)證。

③對于沒有權(quán)屬來源材料或手續(xù)不全的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

（3）農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

2.2 權(quán)利人為非本農(nóng)村集體成員確權(quán)處理

宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)按照“房地一體”原則和主體一致原則，依據(jù)批準(zhǔn)用地、建房手續(xù)等依法確認(rèn)給本農(nóng)民集體成員。

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

（3）非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

（4）因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定確定宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋所有權(quán)，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利其他狀況欄注記“該權(quán)利為繼承取得”。

（5）對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違規(guī)購置宅基地、購買或違法建造住宅的，不予確認(rèn)宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋所有權(quán)。

2.3 一戶多宅確權(quán)問題處理

存在一戶多宅問題多為繼承、買賣、贈予等情況造成的。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)遵循“一戶一宅”原則確定宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

（1）符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記。

（2）未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

（3）屬于一戶多宅的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地及房屋依法進(jìn)行確權(quán)，其余的只調(diào)查不確權(quán)；但通過房屋繼承等方式依法取得的除外。

2.4 對宅基地及房屋超過批準(zhǔn)面積的問題處理

建議采用分階段依法處理宅基地超面積問題，農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，建議按以下規(guī)定處理。

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

（3）1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

（4）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈予房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

2.5 宅基地閑置問題處理

宅基地閑置主要原因是農(nóng)村外出務(wù)工、老人投奔子女等原因造成房屋長期閑置、倒塌。建議宅基地空閑3年以上或其地上房屋坍塌、拆除3年以上未恢復(fù)使用的，不予進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，地方應(yīng)出臺相關(guān)政策對閑置的宅基地進(jìn)行收回、流轉(zhuǎn)。

2.6 農(nóng)村住宅社區(qū)涉及的宅基地及房屋確權(quán)問題處理

農(nóng)村村（居）民以宅基地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物折價(jià)置換農(nóng)村住宅社區(qū)樓房的，不再確認(rèn)農(nóng)村村〔居）民的原宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。農(nóng)村村（居）民置換的成套（層、間）房屋，參照建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī)及政策進(jìn)行確認(rèn)登記。

3 結(jié)語

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)是實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容，面臨著許多復(fù)雜的問題需要解決，通過對上述確權(quán)問題分析處理，確保了農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)明晰，促進(jìn)農(nóng)村房屋權(quán)籍的規(guī)范化、科學(xué)化、信息化管理，為今后全面開展農(nóng)村宅基地房屋流轉(zhuǎn)登記制度提供技術(shù)支撐和依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)【2016】191號）[R].2016.