環(huán)境因素對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略決策的影響探析

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，深刻地影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展，因此受宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境影響十分明顯。近年來，國家頻頻出臺房產(chǎn)調(diào)控政策，房產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，房產(chǎn)企業(yè)不得不做出相應(yīng)財務(wù)戰(zhàn)略決策以應(yīng)對環(huán)境的變化。文章以首創(chuàng)置業(yè)公司為例分析行業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟政策環(huán)境以及金融環(huán)境的變化對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及戰(zhàn)略決策的影響，并以此為據(jù)淺談房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對當(dāng)前環(huán)境變化的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；環(huán)境；財務(wù)決策；戰(zhàn)略決策；建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714338

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的大背景下，中央經(jīng)濟會議提出“三去一降一補”的指導(dǎo)思想，面對目前房地產(chǎn)行業(yè)三、四線城市存貨積壓、財務(wù)杠桿高的問題，“去庫存、去杠桿”刻不容緩。房產(chǎn)企業(yè)吸收公共資本，受到宏觀環(huán)境影響程度大，環(huán)境因素的變化迫使企業(yè)調(diào)整相應(yīng)決策以謀求長遠的發(fā)展。

文章以首創(chuàng)置業(yè)為例分析環(huán)境因素的改變對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略決策的影響，首創(chuàng)置業(yè)于2003年6月在香港聯(lián)交所上市，擁有國企背景并與新加坡政府投資公司合作。依托國企資源，首創(chuàng)置業(yè)公司快速發(fā)展并將諸多二、三線城市納入版圖。

1影響房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策的三大環(huán)境因素

11行業(yè)環(huán)境

2016年上半年，房地產(chǎn)市場過熱，房產(chǎn)企業(yè)擴張速度快。一、二線城市開始回暖，去庫存情況較好，而三、四線城市還是面臨庫存積壓的困局，這使得市場分化十分突出，供需失衡。2016年下半年后，房產(chǎn)投資增速放緩，房價漲幅平穩(wěn)。

12經(jīng)濟政策環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的一舉一動牽動著國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也與人們的生活息息相關(guān)，因其這些特性，房產(chǎn)行業(yè)很大程度上會受到經(jīng)濟政策環(huán)境的影響。2014年至2016年上半年，為緩解部分庫存壓力，中央實行了寬松的經(jīng)濟政策環(huán)境，房地產(chǎn)行情一片大好，取消限購、放寬基金貸款、央行降息等舉措使得房產(chǎn)市場熱度持續(xù)攀升，首創(chuàng)置業(yè)也投入大量資金以擴大自身規(guī)模。這段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱、擴張速度十分快，但一些投機行為的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)行業(yè)杠桿加大，同時三、四線城市因過度投資致使供過于求，積壓了大量庫存，地區(qū)分化加劇。

因此，2016年下半年國家開始給房產(chǎn)市場降溫，收緊了融資渠道，開始于一、二線城市全面實行限購限價政策，致力于去房產(chǎn)行業(yè)杠桿、去三、四線城市庫存，這也使一線城市的土地成本升高。一方面，經(jīng)濟政策影響著房產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境；另一方面，環(huán)境的變化又促使政策的出臺。房產(chǎn)企業(yè)要想長久發(fā)展下去，應(yīng)當(dāng)保持對經(jīng)濟政策大環(huán)境的敏感度。

13金融環(huán)境

自從2016年11月起，房產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行受限，融資渠道收緊，房貸利率優(yōu)惠減少。首創(chuàng)置業(yè)公司于2017年2月22日被迫中止了其公司債的發(fā)行，且首創(chuàng)置業(yè)自港股上市以來，一直未得到合理的估值，不能為其旗下的投資項目提供資金支持；而相較之下，A股市場估值高，且再融資方式多，可為企業(yè)帶來更多的現(xiàn)金流。

2房產(chǎn)企業(yè)面臨困局

受到行業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟政策環(huán)境以及金融環(huán)境的影響，以首創(chuàng)置業(yè)為代表的房產(chǎn)企業(yè)面臨著如下困局。

21資產(chǎn)負債率高，營運資金不足

房地產(chǎn)行業(yè)普遍呈現(xiàn)高資產(chǎn)負債率，首創(chuàng)置業(yè)公司近年來負債率持續(xù)攀升，于2016年年底已達132%，結(jié)合目前的金融環(huán)境，融資渠道緊縮，首創(chuàng)置業(yè)于2017年2月停止了公司債的發(fā)行，并且目前房產(chǎn)市場下行，這意味著首創(chuàng)置業(yè)或無足夠的資金償還債務(wù)以及支撐自身的運營，財務(wù)風(fēng)險加大，房產(chǎn)企業(yè)去杠桿便顯得尤為重要。詳見圖1。

22存貨周轉(zhuǎn)率低，庫存居高不下

前幾年房地產(chǎn)行業(yè)存活周轉(zhuǎn)率普遍偏低，比如2014年首創(chuàng)置業(yè)的存活周轉(zhuǎn)率僅為018，甚至低于行業(yè)平均水平，三、四線城市庫存積壓成了多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的通病。這很大程度上受到此前寬松的房產(chǎn)政策的影響，企業(yè)紛紛投資、試圖擴大自身規(guī)模。2015年及2016年的中央經(jīng)濟會議均強調(diào)了“去庫存”的政策思想，加大去庫存力度，這使房產(chǎn)行業(yè)庫存居高不下的情況有所緩解，但目前仍需進一步執(zhí)行三、四線城市去庫存的政策。

23銷售利潤率低，增收而不增利

以首創(chuàng)置業(yè)為代表的一些房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了銷售利潤率低、增收不增利（收入增長但利潤卻并未增長）的現(xiàn)象，盡管首創(chuàng)調(diào)整了自身戰(zhàn)略重回一線城市，但由于一線城市拿地成本增高，加之各地紛紛出臺限購限價政策，房價漲幅有限，這些環(huán)境因素造成了以首創(chuàng)置業(yè)為代表的房產(chǎn)企業(yè)增收不增利的現(xiàn)象。首創(chuàng)置業(yè)公司2013—2016年核心凈利率見圖2。

3房產(chǎn)企業(yè)如何進行財務(wù)戰(zhàn)略決策以應(yīng)對困境

為應(yīng)對以上問題，房產(chǎn)企業(yè)不得不做出相應(yīng)財務(wù)戰(zhàn)略決策，以適應(yīng)環(huán)境變化，謀求自身長遠發(fā)展，具體可從以下三方面展開。

31拓展融資渠道，加大股權(quán)融資力度

針對資產(chǎn)負債率高、營運資金不足的問題，首創(chuàng)置業(yè)致力于回歸A股，拓展融資渠道以融通更多資金支持自身發(fā)展，同時降低其資產(chǎn)負債率。

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，以向銀行貸款和自籌資金為主，兼有通過信托、基金、定增等方式融資。近期因相關(guān)政策的出臺，房產(chǎn)市場下行，銀行為避免過高的風(fēng)險而惜貸，尤其對于一些中小企業(yè)來說，融資渠道受限，財務(wù)風(fēng)險加大。

企業(yè)可采取以下措施拓展融資渠道：一是對于中小企業(yè)，可選擇聯(lián)合開發(fā)的方式，聯(lián)合企業(yè)之間共享利潤、分散風(fēng)險。[1]二是對于大型房產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)優(yōu)先選取股權(quán)融資以提升企業(yè)自有資金持有比例，在一定程度上可優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。[2]三是房產(chǎn)企業(yè)可選擇發(fā)行公司債以降低銀行貸款比例，但今年因房產(chǎn)市場過熱、企業(yè)過度投資，國家加緊了對公司債發(fā)行的審批力度并進行了諸多限制，當(dāng)國內(nèi)融資渠道收緊、融資成本升高，企業(yè)可考慮進行海外融資，于境外發(fā)行債券。四是隨著我國互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，企業(yè)可通過P2P網(wǎng)絡(luò)借貸[3]、房地產(chǎn)眾籌等方式籌集資金，但在此方面仍需有關(guān)部門加大監(jiān)管力度，使網(wǎng)絡(luò)借貸平臺規(guī)范化、透明化，控制網(wǎng)貸風(fēng)險。

32集中優(yōu)勢資源于核心戰(zhàn)略城市，加大力度去三、四線城市庫存針對三、四線城市庫存積壓、存活周轉(zhuǎn)率低的問題，首創(chuàng)置業(yè)降價出售三、四線城市庫存，集中力量于北京、天津、重慶、成都、上海五個戰(zhàn)略城市，目前存貨周轉(zhuǎn)率逐漸回升。

2016年上半年以前，房產(chǎn)市場火爆，房價上漲，各開發(fā)商紛紛投資，致使供大于求，尤其是三、四線城市庫存積壓。目前在國家政策的指導(dǎo)下，各地加快了去庫存的步伐，房產(chǎn)企業(yè)可集中自己的優(yōu)勢資源于主要城市，響應(yīng)政策去庫存。在去庫存的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可抓住機遇，響應(yīng)國家發(fā)展綠色環(huán)保建筑和住宅工業(yè)化的號召，加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，把優(yōu)勢資源集中于優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)中來。

33有選擇性地拓展海外市場

面對增收不增利的困境，首創(chuàng)置業(yè)除將工作重心轉(zhuǎn)移至五個戰(zhàn)略城市外，還致力于開發(fā)澳大利亞市場。在國內(nèi)頻頻出臺限購限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策時，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把目光投向了海外市場。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資海外項目，其主要受眾還是來源于國內(nèi)，近年來出國留學(xué)、旅游升溫，為國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的海外擴張注入了動力。同時，房產(chǎn)企業(yè)海外擴張亦存在著政治、經(jīng)濟、法律等方面的風(fēng)險，房產(chǎn)企業(yè)在“出海”前應(yīng)注重投資地的選擇，充分了解該地的政策法律環(huán)境、金融環(huán)境、行業(yè)環(huán)境等，進行風(fēng)險評估并做好充分準(zhǔn)備，可采取聯(lián)合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、購買保險等方式降低風(fēng)險。

4結(jié)論

企業(yè)具有社會性，企業(yè)享有政府與社會公眾所提供的公共資本，也必然受到政策法規(guī)等環(huán)境的約束，尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)，受宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境影響明顯，企業(yè)須保持對于環(huán)境的敏感度，對環(huán)境的變化及時做出反應(yīng)，適時調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進行合理的財務(wù)決策以謀求長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳英房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道分析[J].企業(yè)改革與管理，2016（23）

[2]張炳信中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道探究[J].財會通訊，2016（26）

[3]張印拓展我國房地產(chǎn)融資渠道的策略[J].企業(yè)改革與管理，2016（3）：100

[作者簡介]倪書陽（1996—），女，漢族，江蘇省南通人，河海大學(xué)商學(xué)院2014級會計專業(yè)在讀。