“一屋二賣”中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的比較與適用

唐婷

（730000 甘肅政法學(xué)院 甘肅 蘭州）

盧某因嫌住房離工作單位遠(yuǎn)，遂決定將其賣掉，經(jīng)房產(chǎn)中介吳某介紹，盧某與林某簽訂了房屋買賣合同后，約定房屋總價(jià)130萬(wàn)，林某當(dāng)即支付首付款60萬(wàn)，林某入住后一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。之后盧某得知該房?jī)r(jià)格已然上漲，遂要求增加房屋價(jià)款，但未得到林某的同意。盧某氣憤之下，與不知情的丁某簽訂了房屋買賣合同，丁某一次性支付全部房款150萬(wàn)，并立即辦理了過戶手續(xù)，之后丁某要求林某搬走。為維護(hù)自己的權(quán)益，林某向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法解除盧某與丁某之間的房屋買賣合同。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則比較

（一）法國(guó)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式對(duì)抗主義

縱觀大陸法系國(guó)家的法典代表作，《法國(guó)民法典》無(wú)異是為這幅大陸法系法典化的巨幅油畫，上了濃墨重彩的一筆。無(wú)論是其內(nèi)在的實(shí)用邏輯體系還是平民化的編撰技術(shù)與用詞考量，都對(duì)現(xiàn)存的法典產(chǎn)生了或多或少的影響。正是基于其在法典化進(jìn)程中不可小覷的作用，對(duì)于它的深入學(xué)習(xí)與研究，在當(dāng)今中國(guó)迫切渴望民法典誕生這一時(shí)期，則顯得尤為重要。

（二）德國(guó)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)物權(quán)形式成立主義

如果將《法國(guó)民法典》比喻做巨幅油畫上華麗的背景色，則《德國(guó)民法典》以其內(nèi)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆ǖ浣Y(jié)構(gòu)與法典編撰技術(shù)不得不堪稱其為點(diǎn)睛之筆?！兜聡?guó)民法典》開創(chuàng)了其特有的物權(quán)行為理論將物權(quán)變動(dòng)形式成立主義貫穿于整部法典之中，該理論特有的物權(quán)行為區(qū)分原則、物權(quán)行為抽象原則、物權(quán)變動(dòng)形式主義原則。①有利于揭開《法國(guó)民法典》之中因債權(quán)行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的面紗，還原物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)原因行為。有利于明晰不同的法律關(guān)系，從而完善現(xiàn)有的法律制度。

（三）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)債權(quán)形式主義

我國(guó)自古以來(lái)崇尚人治，法治的思潮最遠(yuǎn)追溯于春秋戰(zhàn)國(guó)以管仲、韓非代表的法家，雖然建立了完整的法治理論和樸素唯物主義的哲學(xué)理論，但在5000多年的君王集權(quán)統(tǒng)治的歷史傳統(tǒng)中，法治之光尤如凌晨5點(diǎn)多鐘的啟明星，雖光芒耀眼卻實(shí)難普照大地，何來(lái)能讓法治之光惠澤萬(wàn)民?？v觀新中國(guó)成立之前的歷史，沒有形成完備的法律體系制度。改革開放以來(lái)，我國(guó)民法立法廣泛借鑒外國(guó)法律和理論，兼收并蓄，結(jié)合我國(guó)經(jīng)驗(yàn)，使我國(guó)民法有了諸多“中國(guó)元素”的民事法律制度。由于我國(guó)是外發(fā)型法制國(guó)家的典型，許多法律制度都是在對(duì)比各國(guó)現(xiàn)有法律制度中進(jìn)行著批判繼承，由此也產(chǎn)生了我國(guó)法律體系上的支離破碎和法律邏輯上的矛盾混亂，為了完結(jié)這種無(wú)法自治的局面，也為了適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化穩(wěn)定高速發(fā)展的現(xiàn)狀，中國(guó)急需制定出一部擁有嚴(yán)謹(jǐn)法律邏輯和完備法律體系的《民法典》。②在我國(guó)進(jìn)行這一項(xiàng)法典編撰的浩大工程之初，如何在我國(guó)物權(quán)法的立法中作出更符合我國(guó)當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與交易習(xí)慣的選擇就顯得尤為重要。

二、對(duì)比法國(guó)、德國(guó)和中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則對(duì)本案適用

（一）依據(jù)法國(guó)債權(quán)形式對(duì)抗主義

鑒于以上詳述，《法國(guó)民法典》主采債權(quán)形式對(duì)抗主義。對(duì)于本案，盧某先后分別與林某、丁某訂立了房屋買賣合同，三方當(dāng)事人都對(duì)房屋買賣產(chǎn)生了交易合意。法國(guó)依據(jù)債權(quán)形式主義，對(duì)盧某與林某、盧某與丁某的這兩份房屋買賣合同都給予生效的保護(hù)。且基于債權(quán)形式主義從根本上模糊了物權(quán)意思導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的根本規(guī)律，信奉符合大眾交易習(xí)慣的債權(quán)意思促使物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。換句話說(shuō)，這兩個(gè)房屋買賣合同都可以導(dǎo)致盧某的房屋發(fā)生移轉(zhuǎn)。但是在實(shí)際生活當(dāng)中，因?yàn)椤耙晃镆粰?quán)”原則，一個(gè)房屋上只有一個(gè)物權(quán)，而林某與丁某訂立合同的根本目的便是實(shí)現(xiàn)盧某房屋的特定物權(quán)，不由分說(shuō)這樣的交易必然會(huì)導(dǎo)致一方的權(quán)益受損。這也是傳統(tǒng)法國(guó)民法長(zhǎng)期忽視交易安全所衍生的問題表象。所以丁某的房屋登記行為作為轉(zhuǎn)移房屋這一物權(quán)行為的公示，可以對(duì)抗林某基于房屋買賣合同的房屋移轉(zhuǎn)物權(quán)請(qǐng)求。

（二）依據(jù)德國(guó)物權(quán)形式成立主義

本案中，并存著盧某與林某、盧某與丁某的兩份生效房屋買賣合同，這兩份合同唯一的區(qū)別在于盧某與丁某的房屋買賣合同完成了對(duì)房屋物權(quán)變動(dòng)的公示。根據(jù)德國(guó)物權(quán)行為理論中的物權(quán)區(qū)分原則、物權(quán)抽象原則?？梢钥闯霰R某與林某的房屋交易行為中只存在訂立房屋買賣合同這一債權(quán)行為，再根據(jù)物權(quán)行為理論的物權(quán)形式原則，物權(quán)變動(dòng)必然帶有公示行為，所以盧某與丁某的房屋交易行為中既有訂立房屋買賣合同的債權(quán)行為，又有移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)登記的物權(quán)行為。且由于德國(guó)采用的是形式成立主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式是“合意+登記=生效”。因此，在本案的兩份房屋買賣合同中，只有盧某與丁某的房屋買賣合同才能發(fā)生房屋移轉(zhuǎn)的物權(quán)效力。然在德國(guó)民法中，對(duì)于盧某與林某的房屋買賣合同，只是房屋買賣合同的生效，這一債權(quán)行為不可能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。對(duì)于林某在“一屋二賣”案中，所受到的損失可以依據(jù)已經(jīng)生效的房屋買賣合同，請(qǐng)求盧某承擔(dān)合同違約責(zé)任，而后進(jìn)行相應(yīng)的賠償。

（三）依據(jù)我國(guó)債權(quán)形式主義

我國(guó)，在物權(quán)變動(dòng)規(guī)則上采用的是趨于物權(quán)形式主義的債權(quán)形式主義。本案中的兩份房屋買賣合同，只有盧某與丁某訂立的房屋買賣合同，在合同生效后進(jìn)行了房屋物權(quán)變動(dòng)的登記，即完成了物權(quán)變動(dòng)的公示行為，具有了物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利外觀。根據(jù)物權(quán)區(qū)分原則，盧某與丁某對(duì)于房屋移轉(zhuǎn)的登記行為直接導(dǎo)致房屋的所有權(quán)由盧某轉(zhuǎn)移到丁某名下，丁某變成該房屋的所有人，這是我國(guó)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則中趨于物權(quán)形式主義的特征所決定的。由于我國(guó)長(zhǎng)期采用債權(quán)形式主義，易于給大眾造成債權(quán)行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的邏輯混亂。因此，對(duì)于林某期待房屋移轉(zhuǎn)的利益與林某現(xiàn)實(shí)因該房屋買賣合同所遭受的財(cái)產(chǎn)損害，盧某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，且林某可以基于已經(jīng)成立并生效的房屋買賣合同進(jìn)行求償。

注釋：

①傅華麗.德國(guó)物權(quán)法評(píng)析.當(dāng)代生活·法律之窗，2007-3-3（上）.

②王俊峰.物權(quán)變動(dòng)模式比較研究.大連.大連海事大學(xué).2014.

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[3]李娟.物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的比較研究[D].安徽.安徽大學(xué)，2012.

[4]傅華麗.德國(guó)物權(quán)法評(píng)析[J].當(dāng)代生活·法律之窗，2007-3-3（上）.