淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

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摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，稅收制度的改革已成為必然趨勢，“營改增”政策正是基于這個背景推行。目前，“營改增”政策的推行已經(jīng)取得了較為明顯的成效。這一政策的頒布，在整體上為各行各業(yè)減輕了稅賦，也有很多公司不夠了解新政策導(dǎo)致稅收籌劃不合理，造成損失。本文就“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響，提出了幾點自己的看法以供參考。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 企業(yè) 影響

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（c）-076-02

“營改增”是我國為完善稅制，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而實行的稅收體制改革，對建筑行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)交易等多個環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)稅制的改革，能夠消除房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的重復(fù)征稅問題。目前有很多行業(yè)已經(jīng)實施營改增，根據(jù)國家統(tǒng)一的部署，2016年全國所有的行業(yè)都將被納入營改增范圍，這其中也包括房地產(chǎn)企業(yè)。營改增的實施對遏制房價大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有一定的意義，但同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的影響，就這些問題企業(yè)要做好應(yīng)對的準(zhǔn)備。

1 “營改增”的概述

自“營改增”政策在試點行業(yè)、企業(yè)逐漸實施之后，起到了不錯的效果，不斷向全國范圍內(nèi)推進(jìn)。在這樣的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸融入到營改增的政策環(huán)境中。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)由于不能有效地適應(yīng)營改增政策，導(dǎo)致實際上還增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有適應(yīng)新環(huán)境下的納稅籌劃需求，沒有及時索要增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致部分進(jìn)項稅額無法抵扣，從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。同時由于缺乏對政策的認(rèn)知，導(dǎo)致未能有效利用起減稅、避稅的政策。在今后房地產(chǎn)企業(yè)必然會適應(yīng)當(dāng)前稅收政策環(huán)境，不斷提高自身的納稅籌劃水平。在“營改增”背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的挑戰(zhàn)。營改增雖然是稅收制度的改革，但也對房地產(chǎn)項目帶來了一定程度上的影響。營改增前后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表發(fā)生了明顯的變化，同時項目的開發(fā)成本加大，而如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有應(yīng)對好這些變化，就可能造成很大的風(fēng)險。

2 “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的變化

“營改增”以后，還對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)帶來一定影響。在過去的稅收制度下，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的繳稅數(shù)額是根據(jù)營業(yè)額計算得出。而增值稅的繳納與房地產(chǎn)企業(yè)項目的營業(yè)額沒有關(guān)系，具體繳納稅額是通過房地產(chǎn)項目的增值額計算得出。由此可見，“營改增”實施的目的在于減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。但在實際實施過程中，并沒有得到有效的實現(xiàn)，在營改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)明顯有所提升，具體表現(xiàn)為以下方面：目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸向繳納增值稅轉(zhuǎn)變，但在整條房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)鏈上，依舊存在一些繳納營業(yè)稅的環(huán)節(jié)。一些房地產(chǎn)項目在購置原材料時，只考慮到原材料質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)以及價格是否便宜，而忽略了供應(yīng)商是否能夠出具增值稅專用發(fā)票。而如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲取到這部分的增值稅專用發(fā)票時，就無法抵扣掉該部分的進(jìn)項稅額，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)加重。同時，房地產(chǎn)項目建設(shè)中，人工勞務(wù)費用也占了總成本的較大比重，而這部分成本很難獲取到增值稅專用發(fā)票，無疑也加大了房地產(chǎn)項目的稅負(fù)。除了供應(yīng)商選擇和勞務(wù)費用等方面的原因以外，還有一些房地產(chǎn)項目在開展過程中，沒有發(fā)票管理的意識，同時缺乏科學(xué)的納稅籌劃工作，沒有科學(xué)合理的選擇稅率，沒有找到政策中對自身有利的條款，從而無法發(fā)揮“營改增”政策降低稅負(fù)的作用，甚至還使自身稅負(fù)變大。要改善上述問題，還需要國家政府方面進(jìn)行宏觀調(diào)控。一方面，對目前房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率進(jìn)行統(tǒng)一明確，制定科學(xué)合理的增值稅稅率，從而減輕房地產(chǎn)項目的稅負(fù)。另一方面，在推進(jìn)營改增政策的同時，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的指導(dǎo)，加大政策的宣傳力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)對于營改增政策的認(rèn)識，加強(qiáng)對政策的了解，做好扶持工作，從而避免新政策不適應(yīng)期存在的風(fēng)險，穩(wěn)定我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

3 “營改增”對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的影響

目前，營改增政策實施以后，還對房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本帶來較為明顯的影響。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是原材料購置方面存在的問題加大了項目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，購置原材料時沒有考慮到供應(yīng)商的資質(zhì)。很多房地產(chǎn)企業(yè)購買材料時，往往會選擇一些個體工商戶，而這些個體工商戶是無法開具增值稅專用發(fā)票的。同時，目前房地產(chǎn)行業(yè)原材料方面的增值稅和房地產(chǎn)項目開發(fā)的增值稅存在一定差異，而這種差異也會增加房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。二是很多房地產(chǎn)項目開發(fā)時，選用的人力往往是農(nóng)村勞動力，而這種農(nóng)村勞動力也不能開具增值稅專用發(fā)票。要改善以上問題，積極發(fā)揮“營改增”政策的優(yōu)勢，就需要房地產(chǎn)企業(yè)在開展房地產(chǎn)項目的過程中， 不斷提高納稅籌劃工作的質(zhì)量和效率。首先，做好供應(yīng)商選擇工作，挑選能夠出具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，如果不能出具增值稅專用發(fā)票，則可以最大程度地爭取降低原材料的購買成本。同時，做好納稅籌劃工作，針對自身情況合理選擇稅率，積極運用優(yōu)惠政策，從而減輕企業(yè)稅負(fù)。

4 應(yīng)對營改增房地產(chǎn)企業(yè)的對策

4.1 重視發(fā)票的管理

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在新項目和老項目同時進(jìn)行的局面，由于老項目按5%的征收率進(jìn)行納稅，增值稅進(jìn)項稅不得抵扣，新項目按11%稅率征收，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅額允許抵扣，很多公司財務(wù)會忽視這一點，并不關(guān)注發(fā)票取得的情況，比如固定資產(chǎn)的采購，可能目前固定資產(chǎn)放在老項目使用，進(jìn)項稅不能抵扣，但若是老項目結(jié)束后，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新項目使用，這時固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅是可以抵扣的。所以，在這種情況下，公司應(yīng)盡量索要增值稅專用發(fā)票。另外，增值稅發(fā)票除餐飲費不能抵扣，其他都可抵扣進(jìn)項稅。所以，新項目要嚴(yán)格把控發(fā)票的取得情況，防止發(fā)票的管理不善，造成企業(yè)的損失。

4.2 重視企業(yè)稅務(wù)、財務(wù)管理制度的完善

房地產(chǎn)企業(yè)營改增之前繳納營業(yè)稅時，在科目的設(shè)置、核算方法及繳納程序上都比較簡單，而在“營改增”實施之后，財務(wù)人員的工作量比之前大了很多，比如在科目設(shè)置上，由原來的一個科目變?yōu)槲辶鶄€科目，加上核算及繳納流程也較為復(fù)雜，如果在原來簡單的核算上進(jìn)行計算，就很容易出現(xiàn)錯誤。因此，加強(qiáng)財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，提高對增值稅的認(rèn)識成為了企業(yè)的重要任務(wù)，認(rèn)真看待每一張增值稅發(fā)票，把增值稅發(fā)票作為企業(yè)稅收的重要環(huán)節(jié)。要完善財務(wù)管理制度，特別是有關(guān)增值稅方面的，避免因為增值稅發(fā)票方面出現(xiàn)問題，使企業(yè)遭受不必要的損失。

4.3 開發(fā)模式籌劃

目前房地產(chǎn)企業(yè)大部分開發(fā)產(chǎn)品為毛坯房，由于目前國家政策的規(guī)定和人們生活節(jié)奏緊張，很多人愿意選擇精裝房。在“營改增” 后，政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項稅額能夠抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這一點，由建造毛坯房轉(zhuǎn)變?yōu)榫b房，增加建造成本，獲得更多的進(jìn)項稅抵扣來源，同時，由于規(guī)模效應(yīng)，降低裝修成本的同時，可以提高售價，在此基礎(chǔ)上增加了公司的利潤。

4.4 簽訂合同環(huán)節(jié)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)與建筑公司之間的合同管理也要加強(qiáng)。對于總包合同，由于包括設(shè)計、采購、規(guī)劃、建造、安裝等環(huán)節(jié)，設(shè)計適用稅率6%，施工建造類的11%，采購類適用稅率17%，每個環(huán)節(jié)的適用稅率不同，應(yīng)進(jìn)行分開處理，否則會適用從高計征。另外，房地產(chǎn)公司與建筑方簽訂合同時要注意，對發(fā)票的要求要在合同中注明，防止建筑公司按簡易征收核算開具3%的增值稅專用發(fā)票，這樣比11%的稅率少了 8%的抵扣額，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

5 結(jié)語

“營改增”對我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了十分巨大的影響，具體影響實際的房地產(chǎn)項目中，會出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)對于“營改增”政策的不適應(yīng)導(dǎo)致項目開發(fā)成本加大的現(xiàn)狀，同時也加重了企業(yè)的稅負(fù)，要改善這些問題，還需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)對“營改增”政策的了解，積極開展培訓(xùn)工作，不斷提高財務(wù)人員以及納稅籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)，從而快速適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境，從而發(fā)揮出“營改增”政策的優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)

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