煤礦用地取得及土地使用權(quán)及價值的轉(zhuǎn)變流轉(zhuǎn)分析

孫屯先

摘 要：目前針對煤礦用地的取得，我國尚沒有明確的規(guī)定，因此出現(xiàn)了很多煤礦用地使用權(quán)亂象的情況，基于此背景，本文主要對煤礦用地取得及土地使用權(quán)及價值的轉(zhuǎn)變流轉(zhuǎn)進行分析。

關(guān)鍵詞：煤礦用地；使用權(quán)；轉(zhuǎn)變流轉(zhuǎn)

1 煤礦用地使用權(quán)的取得

目前我國煤礦企業(yè)用地使用權(quán)的獲得主要有下述幾種方式：

1.1 煤礦企業(yè)租賃農(nóng)民集體土地

煤礦企業(yè)租賃農(nóng)民集體土地主要是指煤礦企業(yè)按照一定的租金租用農(nóng)民的集體土地，當煤礦資源開采完成之后，租期結(jié)束。一般而言這種方式的租賃取得，需要在合同結(jié)束之后，恢復(fù)土地的生產(chǎn)能力并降低交還給農(nóng)民。目前我國大部分的煤礦企業(yè)均采用該種方式獲得土地的使用權(quán)。這種方式的土地租賃，土地的所有權(quán)不發(fā)生任何變化，煤礦企業(yè)只是在短期內(nèi)獲得了土地的使用權(quán)，集體承包的農(nóng)民通過出租的方式獲得收益，同時將土地交給煤礦企業(yè)使用。

1.2 煤礦企業(yè)以作價入股的方式收集土地

作價入股的方式是近幾年來出現(xiàn)的一種新型的土地使用權(quán)的獲得方式，指的是集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作為入股條件，參與到煤礦企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營當中，以股東的方式對煤礦企業(yè)的利潤進行分紅。對于因為煤礦開采而損毀的土地，煤礦企業(yè)要負責對其生產(chǎn)能力進行恢復(fù)，并將恢復(fù)之后的土地交還給農(nóng)民，由此農(nóng)民結(jié)束在該公司擁有的股份?；蛘咭廊唤挥擅旱V企業(yè)使用，農(nóng)民繼續(xù)享有利潤分配的權(quán)利。

2 煤礦用地價值的轉(zhuǎn)變流轉(zhuǎn)分析

煤礦用地主要是由農(nóng)村集體性用地轉(zhuǎn)變而來，由此本文在此處主要是探討農(nóng)村的集體性用地的轉(zhuǎn)變。農(nóng)村集體性用地價值的轉(zhuǎn)變流轉(zhuǎn)主要包括轉(zhuǎn)包、租賃、互換、代耕、出讓等。以下主要對這幾種方式進行分析和對比：

（1）轉(zhuǎn)包。這種方式主要是指農(nóng)民在承包期內(nèi)，將土地的使用權(quán)承包給第三方。這種轉(zhuǎn)包形式的好處在于能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)包給非農(nóng)生產(chǎn)人員，大大提高農(nóng)民的土地收益，有效轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力。

（2）租賃。主要是指農(nóng)民和承租方在土地承辦期限內(nèi)簽訂的一種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式。農(nóng)民自愿將土地的使用權(quán)租給承包方，而承包方付給農(nóng)民一些租金，且在期限滿了之后要還原土地作物。

（3）互換。這種方式主要是農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行的經(jīng)營轉(zhuǎn)換。這種方式主要是為了方便農(nóng)戶的耕種，或者是耕種結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這種互換的好處在于能夠?qū)⒘闵⒌耐恋丶衅饋恚瑢崿F(xiàn)土地集。

（4）代耕。這種方式主要是農(nóng)戶將土地交給信得過人代為耕種，多為農(nóng)民外出打工、出嫁等，不能夠進行農(nóng)業(yè)勞動將其交給其他人代耕。該種方式保留了原土地承包人的權(quán)益，弊端在于加劇了增人不增地的矛盾。

（5）出讓。在獲得一定的補償之后放棄土地剩下的經(jīng)營權(quán)。這種多是將土地用于其他的建設(shè)，例如公路、橋梁、工商業(yè)等。

3 煤礦土地作價入股存在的問題及對策分析

3.1 煤礦土地作價入股的案例介紹

A農(nóng)村擬以土地資產(chǎn)作價，購買B煤礦企業(yè)向其定向增發(fā)的（非公開發(fā)行）股票。要進行“作價入股”的土地位于A村2組的西北郊地區(qū)，是一宗國有出讓農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)，終止日期是2055年9月4日，土地用途是煤礦開發(fā)設(shè)備建設(shè)用地，土地面積為7680.2平方米，土地使用權(quán)的發(fā)證時間在2006年9月20日，土地使用權(quán)人為A農(nóng)村2組編號為A1、A2……A100的農(nóng)戶。該村企業(yè)除提供《國有土地使用證》（×國用（2006出）外，還提供了估價對象地面上的建筑物、《房屋所有權(quán)證》（某市房權(quán)證×字第×號）、農(nóng)作物等。

針對該種情況，我國的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)民家庭，土地是否流轉(zhuǎn)、價格如何確定、形式如何選擇，應(yīng)該由承包農(nóng)戶自己確定。沒有農(nóng)戶書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對外招商經(jīng)營。由此，針對此次作價入股，協(xié)議的雙方為A農(nóng)村2組編號為A1、A2……A100的農(nóng)戶和B煤礦企業(yè)。

3.2 煤礦土地作價入股存在的問題

首先，A農(nóng)村農(nóng)民的近期收益不能夠保證。目前國家不對煤礦發(fā)放貸款，B煤礦企業(yè)是向商業(yè)銀行申請一般貸款，其利率較高，也就是說，在其運營的前期，B煤礦企業(yè)需要還貸款。因此其有益不能夠保證，甚至出現(xiàn)零收益或負收益的情況，A農(nóng)村農(nóng)民就無法獲得分紅，因此在前期其生計必將會受到影響。

其次，針對土地的作價問題沒有相關(guān)的依據(jù)。因此在實際當中土地的價值很容易被低估，從而導(dǎo)致農(nóng)民的收益受到損害。

最后，持股主體運行的難度較大，結(jié)合上述的分析可知，總共涉及到了A村2組編號為A1、A2……A100的農(nóng)戶，數(shù)量較為龐大。農(nóng)民也很難獲得實現(xiàn)預(yù)定好的收益。

3.3 煤礦土地作價入股的對策

基于以上分析，我們認為，在當前條件下，對煤礦企業(yè)用地土地使用權(quán)的獲得采取土地入股方式應(yīng)持慎重態(tài)度。具體建議如下：

第一，該種方式不提倡大范圍的推廣。由于土地人股涉及到如何評估作價、如何確定權(quán)利主體、如可規(guī)范企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和運行程序等一系列問題，需要有相關(guān)的配套政策，因此，目前不宜大范圍推進。

第二，煤礦土地作價入股之前需要解決被征地農(nóng)民的近期生活。土地作為農(nóng)民經(jīng)濟來源的基礎(chǔ)條件，一旦失去，農(nóng)民的基本生活成問題，因此解決其失地之后的近期生活問題，是土地作價入股的重要條件。針對征地補償問題，早在民國時期我國的法律就對其進行了規(guī)定，因此，我們不能將土地入股理解為不給現(xiàn)金補償。從長遠看，可研究探索對土地入股設(shè)定一些限制條件，如那些投資量大、征地補償費用高且有一定收益的建設(shè)項目可采用土地人股，以防止出現(xiàn)美了政府、樂了企業(yè)、苦了農(nóng)民的局面。

第三，要充分尊重農(nóng)民的意愿。國外和我國近代的實踐表明，征地采取非現(xiàn)金形式補償（包括債券、代償?shù)亍⑷斯傻龋?，其前提必須是被征地?quán)利人的自愿選擇。要給予被征地權(quán)利人以充分的信息，提供可選擇方案，充分尊重被征地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)。

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