關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

魯金富　劉美玉

摘要：近年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)是激發(fā)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)?；诖耍P者在文中分析了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，探討房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。同時(shí)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所存在的主要問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)措施以及建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；存在問(wèn)題；策略措施

中圖分號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2017）02-0091-01

前言

作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)符合需求的房地產(chǎn)來(lái)獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)模式，其經(jīng)營(yíng)狀況直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。對(duì)此，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展所面臨的問(wèn)題，以期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)綜合實(shí)力的提升，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。1986年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)僅有0.19萬(wàn)家，到2003年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)增加到了3.71萬(wàn)，以此為基礎(chǔ)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小，無(wú)法形成有效的經(jīng)濟(jì)模式。直到2012年，我國(guó)的大型房地產(chǎn)企業(yè)也不過(guò)占全國(guó)企業(yè)的1.2%，到了2015年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模依舊很小，作為最大的十大房地產(chǎn)上市公司其平均總資產(chǎn)也不過(guò)160億，與國(guó)外的龍頭企業(yè)依舊相距甚遠(yuǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展障礙

2.1一般因素。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量大，規(guī)模小，起步時(shí)間短，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了幾十個(gè)年頭，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作人員也在逐漸增加，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)卻始終無(wú)法擺脫“小、散、差”等低等問(wèn)題。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的這些突出問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，開(kāi)發(fā)企業(yè)整體水平低等問(wèn)題也逐漸凸顯。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，風(fēng)險(xiǎn)大，這些都導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平低下。

2.2特殊因素。房地產(chǎn)屬于資本密集型企業(yè)，需要匯集大-量的資本進(jìn)行發(fā)展，而中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，如銀根緊縮、土地供應(yīng)政策調(diào)整等，這使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張的局面。同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前局部擴(kuò)展過(guò)快、部分地區(qū)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，這些問(wèn)題也是阻礙我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素之一。同時(shí)由于一些小型的家族式房地產(chǎn)企業(yè)的涌人，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊，最終導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)難以形成穩(wěn)定的發(fā)展特色，且其組織結(jié)構(gòu)具有不穩(wěn)定性。

3.新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展策略

3.1進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，靈活開(kāi)拓房地產(chǎn)土地和資金資源渠道。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步拓展企業(yè)資金的來(lái)源渠道。隨著土地市場(chǎng)交易的不斷規(guī)范化，作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫。除了銀行貸款外，也可積極開(kāi)拓多元融資渠道融資，這些都可緩解企業(yè)的資金緊張問(wèn)題。同時(shí)企業(yè)要積極創(chuàng)新融資模式，多渠道緩解企業(yè)融資困難，為自身發(fā)展提供充足穩(wěn)定的資金支持。另一方面，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力也是一條重要的發(fā)展道路，沒(méi)有良好的管理層和強(qiáng)大的企業(yè)凝聚力，企業(yè)很難有所真正的突破。

3.2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換。當(dāng)前，由于國(guó)家的相關(guān)政策的限制以及地價(jià)上漲等原因的約束，房地產(chǎn)企業(yè)難以像過(guò)去那樣輕松實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。因此必須對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品做出一定的轉(zhuǎn)換。當(dāng)前，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)公司資質(zhì)良莠不齊，為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，可以根據(jù)自身的優(yōu)點(diǎn)，開(kāi)辟符合自身特色的發(fā)展道路，如將開(kāi)發(fā)目標(biāo)由民用建筑轉(zhuǎn)為工業(yè)建筑等?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)自身的優(yōu)勢(shì)，才能建造出符合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品，贏得發(fā)展的空間。

3.3行業(yè)發(fā)展的集中和規(guī)?；?。隨著空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控在多城落地，目前房企面臨艱難的關(guān)口。在這種情況下，為了維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將其行業(yè)發(fā)展進(jìn)行相應(yīng)的集中化和規(guī)?；＞唧w來(lái)看，集中化是指集中發(fā)展每個(gè)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，放棄弱勢(shì)項(xiàng)目，才能讓企業(yè)的盈利增加；規(guī)?；侵赴l(fā)展企業(yè)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，并將其優(yōu)勢(shì)方面規(guī)?；瑢?shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在這混亂的房市政策中占據(jù)一席之地。

3.4聯(lián)合開(kāi)發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)。由于我國(guó)大多數(shù)是中小型的開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)往往會(huì)顯得蒼白而無(wú)力，因此，大中型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抱成一團(tuán)，聯(lián)合發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，采用合作共贏的模式，聯(lián)合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，才能讓每個(gè)企業(yè)利潤(rùn)最大化，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.5創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段。作為國(guó)家的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)仍然采用老式的銷(xiāo)售手段，應(yīng)該適當(dāng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行創(chuàng)新。讓購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于我們的銷(xiāo)售方案耳目一新，才能吸引消費(fèi)者的興趣與好感，從而帶動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)銷(xiāo)售量的突破，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)f生發(fā)展?？傊?，要立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，有步驟、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展銷(xiāo)售戰(zhàn)略，使企業(yè)建設(shè)走向制度化、規(guī)范化、正?；?，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.結(jié)語(yǔ)

縱觀國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代即將到來(lái)。在經(jīng)濟(jì)全球化的過(guò)程中，充分認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上找出合理的解決措施，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)的飛躍，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)躋身于國(guó)際行列中，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的偉大復(fù)興的重要途徑。