房地產開發(fā)建設合同違約行為的分析及對策

摘 要 合同管理是工程建設管理的重要內容。承包方合同違約行為已經成為一種比較常見的現象，它對開發(fā)商目標成本造成很大的負面影響。分析承包方違約現象的內在原因，探討減少承包方違約行為的對策，對促進工程建設健康順利發(fā)展有重要意義。

關鍵詞 工程建設合同 施工企業(yè) 合同違約 對策近年來，中國房地產市場迅速繁榮，各地地王頻現，銷售額不斷創(chuàng)下新高。很多房地產開發(fā)企業(yè)提出拿地后三個月、四個月就要開盤銷售，這樣必然就導致了“邊設計邊施工”的問題，同時給承包方合同違約提供了條件。如承包方非法轉包分包、提出不滿足合同規(guī)定條件的工程加價、順延工期要求，并停工威脅，造成工期拖延、談判困難等。工程建設承包方的違約行為已經成為影響合同順利履行的主要障礙，必須對此現象進行理論分析，提出針對現實問題的切實可行的解決對策，以促進工程建設健康順利發(fā)展。

一、工程建設實施現狀

隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，建筑市場的競爭日益激烈，全國建筑施工企業(yè)數量眾多，資質掛靠、惡性壓價等無序競爭現象嚴重。為了獲取更高的經濟利益，許多建筑工程中普遍存在違反工程合約的現象，從而引發(fā)了一系列問題的出現，如質量事故、工期拖延、費用超支等問題。特別是房地產開發(fā)建設過程中，種種不規(guī)范的操作行為引起的訴訟每天都在發(fā)生，給建設各方造成了直接經濟成本、無形信譽成本等，對社會造成一些不良影響。

二、工程建設合同各方之間的關系

工程建設牽涉到建設單位、施工單位、材料供應商、設計單位、監(jiān)理公司、勘察院、政府部門、監(jiān)測單位、各種市政配套供應公司、周邊居民和單位等，同時需要簽訂包括工程勘察設計合同、工程施工合同和工程監(jiān)理合同等各類建設合同，其中最主要的合同關系即建設單位與監(jiān)理單位之間的合同關系、建設單位與施工單位的合同關系。處理好施工各方的關系，最有效的辦法就是訂立詳細的、明確的、與建設慣例相符的合同，并嚴格按照合同、規(guī)范來執(zhí)行?？梢哉f一個企業(yè)的經營成敗與合同與合同管理有密切關系。

三、工程建設合同違約行為分析

在工程建設中，由于各方追求的利益目標不同，各自占有的信息不同，管理決策不同，各自面臨的風險也不同。開發(fā)商的目標是合理投資，希望工程質量優(yōu)良，具有良好的使用功能，較長的使用壽命，使用維修費用低。而承包方的目標是通過項目施工獲得利潤，在滿足質量驗收標準的前提下，考慮施工利潤的影響因素，對質量能蒙混過關的則盡量敷衍，而不考慮開發(fā)商的長遠利益。

從信息經濟學的角度來看，工程建設合同兩個主體的信息是不對稱的，并且這種信息強勢是動態(tài)變化的。在招標階段建設單位擁有信息優(yōu)勢，可能將潛在的風險隱瞞，包括現場條件與工藝風險等，這會加大承包方的風險。而在項目施工中，承包方則處于信息強勢，特別是建筑材料由承包人供應時，施工粗制濫造、偷工減料等行為加大了建設單位的損失。由于工程產品是先定價后生產，難以做到優(yōu)質優(yōu)價，加之主觀判斷或檢驗方法等原因導致劣質產品也不一定低價，這也加大了工程風險。另外監(jiān)理方和承包方一樣都是獨立的市場主體，也同樣可能存在損害建設單位利益的不良行為，如隱瞞信息或與承包方合謀等，這些都增大了建設單位的損失。

四、防范工程合同違約行為的對策

為了確保工程建設合同關系的建立和實施，依法訂立一份好的合同，對于降低合同的違約率及履行合同的成本將產生至關重要的作用。作為房地產開發(fā)公司該如何防范工程建設合同承包方的違約行為，筆者認為，應當從以下幾方面著手：

（一）謹慎訂立工程建設合同

第一，需了解施工單位的資信情況，特別是對方的財產狀況、經營狀況、履行合同的能力以及信譽度等，建立合格單位庫，并定期復核以上情況，作為合作時考察項目之一。第二，開發(fā)企業(yè)需掌握訂立合同的規(guī)則和程序，熟悉并了解交易對方的情況以及合同所涉及的具體業(yè)務內容，盡可能做到合同雙方權利義務對等。第三，盡可能采用工程建設合同示范文本，避免陰陽合同。在此基礎上，根據工程項目實際情況，細化合同內容，完備合同條款，避免瑕疵或開口合同，以減少違約的發(fā)生。

（二）建立利益均衡的合同約束機制

權力的不平衡會使合作關系難以持久，只有雙方利益的平衡才能保證合作關系穩(wěn)定。開發(fā)商、承包方在合作中應借助各種制度來協(xié)調合作中的目標分歧，以實現合作的潛在利益：包括工程監(jiān)理制度，質量保修制，質量事故處罰制度、工程質量獎勵制度等。在加強監(jiān)督的同時，建設單位自身需按合同處理好自己的責任，給施工單位足夠的支持并提供服務，如甲供材的供貨及驗收、按合同節(jié)點付款等；在保證質量的前提下，合理確定合同價，不要一味壓低標價過多損害承包人的利益，并幫助承包方降低工程成本，以便形成工程建設的“多贏模式”。

（三）充分調動監(jiān)理方的積極性

限于人力物力，在工程項目實施過程中，建設單位不可能時時處處實施監(jiān)督，現行比較有效的辦法是引入專業(yè)知識較強的第三方——監(jiān)理方，為建設單位提供服務，對承包方進行監(jiān)督管理。開發(fā)商把監(jiān)督任務交給監(jiān)理方，就要讓監(jiān)理發(fā)揮良好作用，減少自身的風險。讓監(jiān)理方擁有強化工程建設監(jiān)理的內在積極性，無疑需要加強對監(jiān)理方的有效激勵，其方法可以是創(chuàng)新監(jiān)理報酬確定方式，即在給定監(jiān)理方一個固定的收入基礎上，再讓其具有對剩余收益的索取權。如此一來，使得監(jiān)理單位和建設單位目標一致，減少監(jiān)督漏洞的存在，從而更好地實現項目投資、施工進度和質量等合同目標。

（四）合理控制工程變更，嚴格審核承包商的索賠要求

施工過程中，開發(fā)商要合理控制工程變更，包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂剖┕ぷ兏年P鍵在于把握好施工節(jié)奏，制定合理的開發(fā)建設計劃，在開工前加強設計組織和圖審，在施工中建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事，加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠事件的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

五、結語

合同管理是一門涉及面廣，應用領域多，融技術、法律為一體，將社會科學和自然科學聯(lián)系在一起的綜合學科。合同雙方，也就是開發(fā)商與承包商之間雖然是互利互惠的關系，但雙方畢竟是兩個不同的利益體，加上在招投標階段，業(yè)主有自己的招標策略，承包商也有自己的投標策略。在合同履行階段，各種不可預見的因素對工程項目影響也很大。因此，工程實施過程中，需要健全法律和規(guī)范市場運行，學習國內外先進經驗，加快建立社會信用制度，為合同履行提供良好環(huán)境，達到雙贏的經濟效益。

（作者單位為南京恒大富豐置業(yè)有限公司）

[作者簡介：眭偉芳（1983—），女，江蘇南京人，工程師，從事開發(fā)公司合同管理工作。]

參考文獻

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