房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探析

陳文群

摘要：近年來，“房子”成為關(guān)乎中國億萬老百姓家庭幸福和國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵問題。高額房價(jià)是土地價(jià)格拍賣價(jià)格成倍上漲、建材和工地人員工資等一系列成本飆升的必然結(jié)果。價(jià)格上漲壓縮了人們的購買能力，更影響了當(dāng)?shù)赝顿Y者的熱情，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了負(fù)面作用。房地產(chǎn)成本攀升也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，削弱了其競爭力。因此，成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。本文從房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)入手，探討什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的必要性以及優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施，希望可以從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面對房地產(chǎn)從業(yè)者有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)資金高，對金融融資依賴大

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施需要經(jīng)歷拍地、設(shè)計(jì)、融資、建造、銷售等幾個(gè)過程。拍地和建造兩個(gè)部分需要的資金少則百萬，多則上億數(shù)級。通過自我融資很難滿足這么大的需求，其他分散企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)的股權(quán)融資則不利于管理層對公司的控制，進(jìn)一步影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)如此之大的項(xiàng)目資金一般通過金融融資手段獲得。利用貸款手段，不斷獲得資金來支撐長至數(shù)年的項(xiàng)目周期，滿足企業(yè)的日常開支和大額的項(xiàng)目實(shí)施資金。

2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大

正如上文所述，幾乎所有房地產(chǎn)項(xiàng)目周期都長達(dá)數(shù)年。從企業(yè)拍到地到最后房子的銷售，中間存在太多的來自政策或市場環(huán)境的不確定性，這些不確定性就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。比如，施工中的資金鏈斷裂、合同違約風(fēng)險(xiǎn)以及拆遷風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)造就了其嚴(yán)格的內(nèi)部控制。

3.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營容易受到政策的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)數(shù)量龐大，很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響。除此之外，投資金融政策也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問題，國家拆遷政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本，可以說房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的政策性很強(qiáng)，各類投資、財(cái)政金融以及土地政策都會對其發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

（1）企業(yè)對生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、決策、控制和考核等科學(xué)核算工作被稱為成本管理。企業(yè)有7個(gè)手段對成本進(jìn)行管理，分別是：預(yù)測、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核。這7個(gè)方面相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充構(gòu)成了成本管理體系。將成本管理變成一個(gè)事前管理、事中管理和事后管理相互連接的循環(huán)，是一種全方位的管理。

（2）房地產(chǎn)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，在其銷售時(shí)得到回報(bào)。房地產(chǎn)成本的內(nèi)容包括：土地購置費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑工程費(fèi)、公共配套費(fèi)在內(nèi)的一系列投入費(fèi)用。房地產(chǎn)成本存在數(shù)額大、涉及事宜范圍廣、成本核算周期長等特點(diǎn)，因此必須對其進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的管理，減少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象。

（3）房地產(chǎn)成本管理除了可以按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程進(jìn)行細(xì)分外，還可以根據(jù)成本管理本身的控制方法進(jìn)行劃分，這種劃分方法易于理解，在實(shí)際工作中適用性也強(qiáng)。按照控制方法可以將成本管理分為三類，成本策劃階段的管理，成本控制階段的管理以及成本核算階段的管理。這三類成本管理工作有所側(cè)重，在成本策劃階段主要強(qiáng)調(diào)通過減小成本增大收益，從總體上進(jìn)行成本核算，起到一個(gè)大局上的控制?？刂齐A段的成本管理則更注重房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中各個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上再削減成本。核算階段的成本管理，則更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)先前所消耗的費(fèi)用，以此為依據(jù)對已完成的項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)，此階段成本管理要求成本核算及時(shí)準(zhǔn)確。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理融入在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，包括多項(xiàng)內(nèi)容。拍地階段的成本預(yù)測，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，也對最終的項(xiàng)目開發(fā)利潤起到重要影響；項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段利用更精準(zhǔn)的信息再次進(jìn)行成本測算；房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)進(jìn)行目標(biāo)成本管理和供應(yīng)鏈成本管理；動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控施工過程中的實(shí)時(shí)成本；后期銷售的營銷成本管理是最后一項(xiàng)重要的成本支出。這些成本管理構(gòu)成一個(gè)體系，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營起到重要的監(jiān)控作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的必要性

1.成本管理保證了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展

但凡企業(yè)都有兩個(gè)根本目標(biāo)：生存和盈利。房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，各企業(yè)都在一片紅海中與其他企業(yè)進(jìn)行競爭，這些企業(yè)必須要保證其自身的競爭力，先謀求生存再談發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的要求就是每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體獲得的資金要大于企業(yè)支出的資金，長期的資不抵債一定會帶來破產(chǎn)的結(jié)局。所以，實(shí)施成本管理，用科學(xué)的方法減少支出，增加收益是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路。

2.通過成本管理提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平

成本管理這一指標(biāo)不僅僅是衡量企業(yè)成本管理工作的質(zhì)量，也可以衡量產(chǎn)品的質(zhì)量、物資管理等多項(xiàng)管理水平。成本管理工作一旦做好，也保障了企業(yè)整理經(jīng)營管理水平。比如，成本管理工作做好了，劣質(zhì)產(chǎn)品率自然降低了，這是相互聯(lián)系的內(nèi)容，企業(yè)的質(zhì)量管理工作自然得到了改善。除此之外，成本管理還與勞動(dòng)管理息息相關(guān)，人力資源成本是企業(yè)成本的重要方面，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)人員冗余，提高員工工作積極性這些手段都可以減小勞務(wù)成本，最后的結(jié)果都會體現(xiàn)在成本管理績效上。因此，成本管理是一個(gè)綜合的經(jīng)濟(jì)管理水平的指標(biāo)，這個(gè)工作必不可少。

3.成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)必要的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)在中國是一個(gè)新興行業(yè)，整個(gè)行業(yè)的利潤是相當(dāng)豐厚的，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭是巨大的，競爭理論認(rèn)為，企業(yè)采用低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略或者集中化戰(zhàn)略才能在競爭中取勝。但是囿于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)，采取差異化戰(zhàn)略存在一定的難度。房地產(chǎn)行業(yè)占用巨額資金的特點(diǎn)也變成了采用集中化戰(zhàn)略的障礙。所以，更好地采取低成本戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)獲勝的關(guān)鍵。實(shí)施成本管理是實(shí)行低成本戰(zhàn)略的重要途徑，因此成本管理這一管理手段成為房地產(chǎn)企業(yè)管理必不可少的內(nèi)容。

4.進(jìn)行成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)決定的

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，在較長的一個(gè)工作周期中，實(shí)施全員、全過程以及全要素的成本管理就成為必要了。房地產(chǎn)從業(yè)人員經(jīng)常會出現(xiàn)誤解，認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本主要來自于建造材料或者設(shè)備，在建造之前對這一項(xiàng)進(jìn)行預(yù)算管理就可以控制住成本，導(dǎo)致其在其他環(huán)節(jié)中，各種浪費(fèi)現(xiàn)象頻繁發(fā)生。比如，宣傳費(fèi)用報(bào)銷過度，工期延長帶來成本增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管理是必要的，將任何微小的環(huán)節(jié)和任何要素納入到管理范疇之內(nèi)，全員參與企業(yè)的成本管理才是實(shí)現(xiàn)成本管理的核心。

四、優(yōu)化成本管理的建議

1.做好前期成本測算

前期準(zhǔn)確的成本測算是房地產(chǎn)企業(yè)后期獲益的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的起點(diǎn)就是對一個(gè)項(xiàng)目的成本測算，一個(gè)明智的決策可以讓項(xiàng)目獲得高額利潤。房地產(chǎn)拍地的決策不能僅憑決策者主觀臆測，應(yīng)當(dāng)對拿地以后的項(xiàng)目成本進(jìn)行完整有依據(jù)的核算，降低決策的風(fēng)險(xiǎn)，避免銷售利潤微薄、占用資金的現(xiàn)象發(fā)生。

2.強(qiáng)化合同管理

房地產(chǎn)成本中期控制主要是通過嚴(yán)控招投標(biāo)管理和合同管理，盡量減少工程變更簽證，這樣可以有效解決工程造價(jià)不受控。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生合同糾紛和施工索賠會增加工程費(fèi)用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法律意識，明白合同是受法律保護(hù)的文件，不得隨意變更。同時(shí)，提高企業(yè)擬定合同質(zhì)量，對合同中的條款充分溝通，對合同用詞仔細(xì)斟酌，嚴(yán)密推敲，以此來保證合同的順利履行，減小意外成本。通過實(shí)施合同管理強(qiáng)化中期控制，為房地產(chǎn)企業(yè)施工減小風(fēng)險(xiǎn)和成本。

3.控制工程成本

工程成本是建筑項(xiàng)目成本的主要組成部分，占總成本的一半，主要包括物資，分包成本、室內(nèi)裝飾等部分組成。對這一主要構(gòu)成部分進(jìn)行控制是實(shí)施成本管理的關(guān)鍵。第一，盡量使用具有相同功能的新材料來代替昂貴的材料，研發(fā)更加節(jié)省人力和物力的新工藝來減小工程成本。第二，成本控制目標(biāo)一旦確定，各部分應(yīng)當(dāng)立馬拆分成本，將其細(xì)化為具體的成本控制指標(biāo)分別控制土建、安裝、消防和弱電等不同的工程的成本。各個(gè)不同工程根據(jù)自身的目標(biāo)對材料進(jìn)行選擇達(dá)到成本控制目標(biāo)。第三，在采購和招標(biāo)過程中堅(jiān)持貨比三家原則，加強(qiáng)對采購方或者分包商的資格審核、公開考核，將公平公正融入到整個(gè)過程中，降低成本。

4.提高全員參與成本管理意識

成本管理不僅僅是財(cái)務(wù)部門的工作，更是各個(gè)部門相互溝通相互配合完成的一件事業(yè)。將成本管理提高到戰(zhàn)略的高度，通過座談會、培訓(xùn)或者其他企業(yè)參觀的形式來提高所有工作人員的成本管理意識。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理是一項(xiàng)任重而道遠(yuǎn)的工作，其成功實(shí)施的收益也是巨大的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)牢牢把握本企業(yè)的特點(diǎn)，在準(zhǔn)確核算成本計(jì)劃的基礎(chǔ)上，實(shí)施強(qiáng)化勞動(dòng)合同、控制工程成本等措施在內(nèi)的一套控制成本的舉措，積極提高全員參與意識，真正提高企業(yè)收益。

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（作者單位：深圳市賽格集團(tuán)有限公司）