“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及對(duì)策

王娟

摘要：從2016年5月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)被納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)行業(yè)，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，這一稅制的重大變革，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)和凈利潤(rùn)都產(chǎn)生了巨大的影響。如何采取措施來(lái)應(yīng)對(duì)這一變革帶來(lái)的影響，降低稅負(fù)率，提高凈利潤(rùn)水平是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重要課題。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù) 凈利潤(rùn) 影響 對(duì)策

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)業(yè)稅和增值稅一直是流轉(zhuǎn)稅中的兩大主要稅種，其計(jì)算依據(jù)和繳納方式也存在很大差別。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，是價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目按照5%的稅率計(jì)征。增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額，銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額即為增值額。

（一）按簡(jiǎn)易方式計(jì)征增值稅

“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案規(guī)定，房地產(chǎn)一般納稅人銷售本企業(yè)自行開發(fā)的老項(xiàng)目可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。在不考慮其他稅種的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅和按簡(jiǎn)易方式繳納增值稅的稅率沒變，但因增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算計(jì)稅依據(jù)時(shí)要把價(jià)稅分離，按照不含稅營(yíng)業(yè)額計(jì)征增值稅，這樣看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，按簡(jiǎn)易方式計(jì)征增值稅比原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅少了，稅負(fù)降低了。

（二）按銷項(xiàng)減去進(jìn)項(xiàng)的方式計(jì)征增值稅

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目適用11%的增值稅稅率。從原來(lái)按5%營(yíng)業(yè)稅稅率繳稅，變更為按11%的增值稅稅率繳稅，稅率提高了6%，這是否意味著稅負(fù)上升了呢？其實(shí)，兩者的計(jì)稅依據(jù)不同，雖然稅率提高了，但由于增值稅是按增值額計(jì)算稅額，而增值額是扣除可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的差額，且抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越大，計(jì)算及繳納的增值稅越少，從理論上來(lái)看，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)不會(huì)增加相反還會(huì)減輕。但實(shí)際情況是，稅負(fù)能否降低受多方面因素影響，其中進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣是最關(guān)鍵的因素。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響

影響企業(yè)凈利潤(rùn)最主要的因素是營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本，下面筆者就分析一下，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本的變化情況以及對(duì)凈利潤(rùn)的影響。

（一）營(yíng)業(yè)收入下降

眾所周知，營(yíng)業(yè)稅作為企業(yè)收到的價(jià)款包含在營(yíng)業(yè)收入內(nèi)。增值稅是價(jià)外稅，不包含在營(yíng)業(yè)收入中。自“營(yíng)改增”實(shí)行后，無(wú)論采用一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易方法，都需要將其中包含的增值稅額分離出去，按照不含稅的金額確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入。在房產(chǎn)總價(jià)不變的情況下，顯然由于“營(yíng)改增”后的營(yíng)業(yè)收入不含稅，使其體現(xiàn)在利潤(rùn)表中較“營(yíng)改增”前有所下降。

（二）營(yíng)業(yè)成本上升

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本構(gòu)成中，建筑安裝成本是其最重要的組成部分，建筑施工企業(yè)是建筑安裝成本的實(shí)施主體?！盃I(yíng)改增”后，建筑施工企業(yè)也被納入試點(diǎn)范圍之內(nèi)，稅負(fù)隨之增加，導(dǎo)致作為上游的房地產(chǎn)企業(yè)也相應(yīng)的增加了成本。一是建筑施工企業(yè)的材料成本占總成本的比重較大，但因購(gòu)進(jìn)的材料無(wú)法全部取得增值稅專用抵扣發(fā)票導(dǎo)致材料成本增大。二是建筑施工企業(yè)的人工成本也是總成本的一大部分，由于施工企業(yè)的特殊性，季節(jié)性強(qiáng)，工期長(zhǎng)，所以施工人員大都是勞務(wù)公司派遣和一部分農(nóng)民工，而勞務(wù)公司為了自身的利益考慮，往往不能給雇傭員工的企業(yè)開具能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，導(dǎo)致建筑施工企業(yè)人工成本增大。三是建筑施工企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，會(huì)租賃一些設(shè)備和對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，而這部分支出也會(huì)由于沒有抵扣發(fā)票導(dǎo)致成本增大。

綜上所述，在實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，建筑施工企業(yè)要完全取得能抵扣的增值稅專用發(fā)票是非常困難的，所以，其承擔(dān)的稅額會(huì)增多，而這些因素直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本增加。

（三）利潤(rùn)下降

企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成是營(yíng)業(yè)收入扣減營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及期間費(fèi)用，在銷售總價(jià)不變的前提下，由于“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)收入為不含稅銷售額，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入較“營(yíng)改增”前明顯下降。按照簡(jiǎn)易辦法征收的企業(yè)，由于“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)稅金的減少，利潤(rùn)可能與“營(yíng)改增”前差異較?。欢凑找话阌?jì)稅方法征收的企業(yè)，在稅率不同導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入下降幅度明顯高于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法營(yíng)業(yè)收入下降幅度的前提下，假設(shè)成本下降的幅度低于收入下降的幅度，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)降低。

通過(guò)前面的分析不難看到，“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)及凈利潤(rùn)都產(chǎn)生了很大的影響，建議房地產(chǎn)企業(yè)采取以下措施，使不利影響降到最低。

三、“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）重視對(duì)供應(yīng)商的選擇，并加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理

采購(gòu)材料取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這一點(diǎn)對(duì)于作為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，那么及時(shí)獲取增值稅發(fā)票用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額也就成為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要舉措，這就要求企業(yè)在對(duì)供應(yīng)商的選擇上要從多方面進(jìn)行考察和了解，其是否具有一般納稅人資格，是否能夠足額開具增值稅抵扣發(fā)票。企業(yè)應(yīng)該著重選擇那些資質(zhì)正規(guī)、能足額開具增值稅專用發(fā)票的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商。另外，對(duì)供貨合同的簽訂要嚴(yán)格把關(guān)，要在合同中明確規(guī)定供應(yīng)商必須開具能抵扣的專用發(fā)票，對(duì)于不符合要求的供應(yīng)商，要果斷拒絕合作，確保房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）建立嚴(yán)格的發(fā)票管理制度，提高管理水平

對(duì)于增值稅發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、如何使用、到期認(rèn)證及管理情況都要按照增值稅法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，這就要求企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，企業(yè)財(cái)務(wù)人員在取得抵扣發(fā)票后，要在規(guī)定的期限內(nèi)將抵扣發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣，否則超過(guò)了抵扣期限的發(fā)票是不允許抵扣的，而不能抵扣的發(fā)票不但占用了企業(yè)的資金，更是無(wú)形中增大了企業(yè)的稅負(fù)。要提高財(cái)務(wù)人員的納稅意識(shí)，要加強(qiáng)在材料采購(gòu)方面的發(fā)票管理工作，丟棄原來(lái)那種為了省錢采購(gòu)材料不要發(fā)票的觀念，工程完工后及時(shí)結(jié)算，及時(shí)取得發(fā)票，及時(shí)認(rèn)證抵扣，使增值稅發(fā)票發(fā)揮最大的效力。

（三）重視企業(yè)稅務(wù)、財(cái)務(wù)管理制度的完善

房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)科目的設(shè)置、核算方法及繳納程序都相對(duì)簡(jiǎn)單，“營(yíng)改增”實(shí)施后，財(cái)務(wù)人員的工作量加大，僅科目設(shè)置一項(xiàng)就復(fù)雜了很多，由一個(gè)科目變?yōu)槲辶鶄€(gè)科目，核算及繳納流程的難度加大，如果還停留在原來(lái)簡(jiǎn)單的核算上，就很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的稅收。這就要求企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，提高對(duì)增值稅的認(rèn)識(shí)，不能簡(jiǎn)單地把增值稅發(fā)票當(dāng)作一張?jiān)紤{證看待，要時(shí)刻牢記能夠抵扣的增值稅發(fā)票是企業(yè)稅收的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要完善財(cái)務(wù)管理制度，特別是有關(guān)增值稅方面的，避免因?yàn)樵鲋刀惏l(fā)票方面出現(xiàn)問(wèn)題，使企業(yè)遭受不必要的損失。更要努力提高業(yè)務(wù)水平，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力及工作的責(zé)任心，對(duì)于不符合要求的發(fā)票堅(jiān)決不能抵扣，從而保證會(huì)計(jì)工作的準(zhǔn)確性。在處理增值稅方面的業(yè)務(wù)時(shí)要格外小心，做到及時(shí)核算及時(shí)申報(bào)及時(shí)繳納。

（四）理清業(yè)務(wù)流程，積極開展稅收籌劃

“營(yíng)改增”后，增值稅涉及很多方面的內(nèi)容，應(yīng)該引起企業(yè)高度的重視，并合理、科學(xué)地進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有其自身的特點(diǎn)，要根據(jù)自身情況制訂一些相關(guān)的制度來(lái)進(jìn)行管理，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

首先，做好利潤(rùn)測(cè)算。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)多，要求企業(yè)各部門相互配合，資源共享，可以根據(jù)企業(yè)成本類別及合約臺(tái)賬對(duì)現(xiàn)有合作單位逐項(xiàng)梳理測(cè)算不含稅成本。對(duì)預(yù)期合作單位，先分析承包商的納稅人資格并設(shè)置相應(yīng)稅率，測(cè)算出預(yù)期合約的不含稅成本，同時(shí)還要綜合考慮承包商是否存在既銷售材料又自帶安裝的混合銷售行為，例如電梯、弱電設(shè)備等。由于貨物銷售與提供勞務(wù)的稅率不同，在合理范圍內(nèi)可以通過(guò)簽訂不同種類合同籌劃出對(duì)企業(yè)有利的稅負(fù)。

其次，做好全過(guò)程進(jìn)項(xiàng)稅監(jiān)控。在招投標(biāo)選聘合作單位時(shí)應(yīng)該進(jìn)行合理籌劃，選定評(píng)標(biāo)時(shí)要綜合評(píng)價(jià)，簽訂合同時(shí)條款要明確付款條件及票據(jù)要求，財(cái)務(wù)付款時(shí)嚴(yán)格遵照合同約定把好票據(jù)關(guān)。通過(guò)流程管控合理控制稅負(fù)，減少不必要的支出，減少成本大幅異動(dòng)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)項(xiàng)目外包的形式，盡可能多的獲得增值稅抵扣發(fā)票，從而達(dá)到降低成本、降低稅負(fù)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格受國(guó)家宏觀政策調(diào)控、土地供應(yīng)、貨幣政策、人口因素等各方面影響，不能單一依靠提升售價(jià)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)成本管理和控制，選擇有利的合作形式，積極開展稅務(wù)籌劃，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。

四、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的考驗(yàn)，如何能在經(jīng)濟(jì)的大潮中奮力前行，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要課題。國(guó)家這一重大稅制變革，目的是避免重復(fù)征稅，降低企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)只有充分理解，才能在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中千方百計(jì)地想辦法，提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)管理，努力降低成本，使“營(yíng)改增”政策更有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，更有利于企業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：天津中冶和苑置業(yè)有限公司）