巷口生意進(jìn)階手冊

“得社區(qū)者得天下”，作為地理意義上離消費者最近的一種業(yè)態(tài)，社區(qū)生意是各類企業(yè)、商家、創(chuàng)業(yè)者競相擁入的淘金沃土。這個萬億級的市場既是紅海，也是藍(lán)海，關(guān)鍵看你怎么玩。那么，在當(dāng)前及未來，商家如何做到滿足本地居民便利化、個性化消費需求，把社區(qū)商品服務(wù)做成一門真正能夠賺錢的生意。

酒好也怕巷子深

與所有商業(yè)業(yè)態(tài)一樣，社區(qū)生意也離不開一個位置優(yōu)越的“好市口”。以社區(qū)便利店為例，你在選址的時候需要參考幾個重要評價標(biāo)準(zhǔn)：

1.輻射半徑之內(nèi)的人流量。一家社區(qū)便利店輻射的半徑大約為500米，因此這個范圍內(nèi)至少要有4 000人以上的常住居民數(shù)量，每天至少有1 500人的人口流動量（徒步距離大約在5～7分鐘內(nèi)），并且500米范圍內(nèi)同類型超市不超過兩家；

2.社區(qū)屬性。盡量選址中高檔成熟社區(qū)和年輕人居多的社區(qū)，年輕人是便利店的主要消費群體，而一定的收入水平能保證購買力，確保便利店的溢價能力。如果想在新建住宅小區(qū)開店，那么你最好晚上到小區(qū)樓下去數(shù)下燈，并確認(rèn)外墻上空調(diào)是否安裝，從而搞清真實的入住率；

3.店鋪戶型。便利店應(yīng)盡量開在臨街底層，開間、無承重墻。店面寬必須大于3米，否則店招不醒目，不利于強化影響。如果是進(jìn)深戶型，不利于導(dǎo)購，客流利用率低，對貨架擺放設(shè)計要求高。

除了便利店，金融是另一個對社區(qū)商業(yè)選址要求較高的業(yè)態(tài)，他們在選址方面形成了一套體系：

首先，實地考察、觀測社區(qū)周邊的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，以判斷是否屬于成熟小區(qū)，市場潛力有多少。他們看中的是“圈子”效應(yīng)所帶來的增值服務(wù)，因為其他消費可以促進(jìn)金融服務(wù)。

然后，評估社區(qū)居民情況，包含小區(qū)戶數(shù)、人口密度、停車位數(shù)量以及居民年齡層次、收入層次等。一般來說，商業(yè)配套不足的老舊小區(qū)不在他們的目標(biāo)范圍內(nèi)，因為其金融需求和釋放力不足。

最后，對店面情況進(jìn)行評估，包括位置、租金、面積以確定未來運營成本和預(yù)期收益。

產(chǎn)品力與場景化

零售是社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，但社區(qū)零售基本都是小業(yè)態(tài)，意味著對商品品類的選擇要求更高。因此對于社區(qū)便利店、生鮮精品店來說，更需要依照環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，打造商品單核能力和內(nèi)容變化能力，否則，什么都想賣只會被拖死。

以羅森、711等品牌連鎖便利店為例，社區(qū)店與商圈店的貨品品類會有明顯區(qū)別：在商圈或?qū)懽謽情_設(shè)的便利店會提供盒飯，因為這是上班族的剛需，而社區(qū)店則更多的是烘焙品和常溫?zé)鞠盗?，畢竟上樓回家就能吃飯；同理，相對商圈便利店幾乎不銷售生鮮產(chǎn)品而言，有的社區(qū)便利店為了便民會銷售生鮮，比如好德一直售賣雞蛋，家樂福的EASY便利店則有專門的生鮮售賣區(qū)；在日化用品的配比中，社區(qū)店的比例要明顯高于寫字樓店和商圈店。

根據(jù)氣候來調(diào)整服務(wù)也是社區(qū)便利店的一大“法寶”。7-11會每天關(guān)注氣候變化來調(diào)整進(jìn)貨量，比如會在夏季突然降溫時及時出售“關(guān)東煮”。而在炎熱的天氣，社區(qū)便利店就是成為你家的“第二個冰箱”，其出售的不僅僅是一瓶冷飲，同時也在出售“冰鎮(zhèn)”的服務(wù)。羅森針對氣候的變化，甚至?xí)o社區(qū)店一個訂菜指導(dǎo)表，根據(jù)溫度的高低變化來調(diào)整快餐菜單。

社區(qū)商業(yè)強調(diào)的是“家庭屬性”，無論是商品內(nèi)容的調(diào)整，還是場景體驗的塑造，都應(yīng)該圍繞著這個屬性。

生鮮電商春播網(wǎng)從2016下半年開始啟動LIKE市集項目，通過“家庭市集”模式，改變生鮮消費的場景，讓市集成為一體化的超市、生鮮農(nóng)場和主題公園。春播LIKE市集將線上有機果蔬、肉禽蛋奶等搬到線下售賣，展示其食物從源頭供給到售賣的全過程。比如，春播將微縮版的品控實驗室搬到市集上，展示利用瓢蟲等生物手段防治病蟲害及利用多種儀器檢測食品中農(nóng)藥、重金屬殘留的品控手段。同時，全球買手和各供應(yīng)商也在市集上解答食材來源、安全性等問題。

春播LIKE市集并不是農(nóng)貿(mào)市場的升級，而是為家庭用戶打造了一種沉浸式的消費體驗，讓“重參與”和“重便捷”的用戶，得到了雙重滿足。

下一個黃金業(yè)態(tài)

有咨詢公司通過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)中最受歡迎的業(yè)態(tài)為餐飲及生鮮超市，其次為服裝零售、電影院、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)。那么，除了以上常見的成熟業(yè)態(tài)之外，哪些新興業(yè)態(tài)在社區(qū)消費場景中具備成長價值潛力？

親子娛樂

母嬰、親子業(yè)態(tài)符合家庭型消費需求，甚至可以帶動、激活整個社區(qū)商業(yè)生態(tài)。兒童主題樂園、創(chuàng)意課堂、角色扮演體驗館等親子娛樂項目都是可以考慮引進(jìn)社區(qū)的。比如，上海一家舞臺制作公司打造的“小頑子”親子劇場，主要針對中高端社區(qū)的0到6歲兒童家庭，滿足他們的演藝消費需求，運營半年來，人氣頗高。

再生資源回收

家里的快遞紙箱、飲料瓶等生活廢品越來越多，走街串巷收廢品的游商越來越少，如何處理一直是難題。殊不知，這些痛點的背后是一個巨大的循環(huán)利用市場。目前我國十大品種再生資源回收總值超過6 446億元，預(yù)計到2020年可突破1萬億元。近兩年，“再生活”“幫到家”等互聯(lián)網(wǎng)回收平臺，通過為社區(qū)居民提供再生資源回收服務(wù)，取得了不錯的收益。

智能安防

對于社區(qū)和家庭來說，安全是最重要的剛需之一。隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展普及，智能安防產(chǎn)品可以承擔(dān)保衛(wèi)家庭、社區(qū)安全的重要責(zé)任。因此，在大型社區(qū)布局智能安防體驗店可以產(chǎn)生不錯的商業(yè)價值：一方面可以向物業(yè)公司提供智能安防綜合系統(tǒng)服務(wù)；另一方面可以向家庭出售智能門鎖、報警器等智能硬件產(chǎn)品。

健康管理服務(wù)

生病去醫(yī)院，沒生病的時候，個人健康管理就顯得非常重要。在最靠近中老年人群的社區(qū)開設(shè)健康管理服務(wù)機構(gòu)，為強關(guān)聯(lián)家庭客戶提供體檢、理療、保健、慢病管理等服務(wù)，顯然是一個不錯的商業(yè)路徑。比如，新元素醫(yī)療公司就在深、廣兩地建立了數(shù)百個社區(qū)健康小屋，將健康管理業(yè)務(wù)下沉到社區(qū)。