“營改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

張嵐

【摘 要】“營改增”自2016年5月全面實施以來，已全方位的影響著經(jīng)濟市場的運行，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟市場競爭中的重要一員，自然也受到了“營改增”帶來的諸多影響與變化，尤其是近幾年來房地產(chǎn)市場動蕩不穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力巨大，不少經(jīng)營不善的企業(yè)甚至破產(chǎn)。所以當“營改增”遇上房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不加以重視，利用稅務(wù)籌劃將“營改增”有機地運用到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中來，當然這其中的稅務(wù)籌劃應(yīng)用問題還有待解決和處理。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；問題解決

一、研究背景

“營改增”是國家針對商品流轉(zhuǎn)稅做得一項重大改革，其初衷旨在減輕企業(yè)的稅負壓力，活躍市場經(jīng)濟，促使企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)升級。房地產(chǎn)企業(yè)由于近年來行業(yè)的不穩(wěn)定性，在企業(yè)管理中一直承受著不小的壓力，其中財務(wù)管理中的納稅籌劃正是這樣一個難點，尤其是面臨“營改增”這一重大稅務(wù)改革的時候，很多應(yīng)用問題就凸顯出來：企業(yè)進項稅抵扣率低，企業(yè)蒙受損失；房地產(chǎn)市場動蕩，導(dǎo)致進項銷項稅脫節(jié)；“營改增”相關(guān)信息的缺乏了解導(dǎo)致稅務(wù)的混亂與低效。

二、“營改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題與不足

1.企業(yè)進項稅抵扣率低，企業(yè)為之承受損失

相對于以往的營業(yè)稅，增值稅的優(yōu)勢在于能夠進行進項稅的抵扣，真正地將商品流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅部分剔除，征稅更加合理科學。這對于包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)企業(yè)都是一個利好消息，不過很多房地產(chǎn)企業(yè)在實際“營改增”應(yīng)用中卻發(fā)現(xiàn)，增值稅稅負并沒有降低多少，甚至不降反升，這個問題的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)許多的進項無法得到抵扣：由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大，涉及的業(yè)務(wù)眾多，與之有合作關(guān)系的企業(yè)或個人也有龐大的數(shù)量，而其中會有不少合作方無法提供有效的增值稅專用發(fā)票；也不乏存在個別合作方為了謀求與房地產(chǎn)企業(yè)的合作開具違規(guī)甚至虛假發(fā)票，2016年2月太倉市就發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有3家“空殼公司”虛開增值稅專用發(fā)票，涉稅金額高達1.6億元，類似增值稅發(fā)票犯罪案件屢見不鮮。以上這些情況使得房地產(chǎn)企業(yè)不但需要承受進項無法抵扣的損失，甚至還要承擔稅務(wù)違規(guī)犯罪的風險。

2.房地產(chǎn)市場動蕩，導(dǎo)致進項銷項脫節(jié)

眾所周知，最近幾年的房地產(chǎn)市場陰晴不定，市場火爆與低迷同在，這種情況反應(yīng)在房地產(chǎn)增值稅上就是進項銷項的脫節(jié)：由于房地產(chǎn)的建設(shè)與銷售是存在較長時間差的，而當建設(shè)與銷售兩者時間間距過長，前期的建設(shè)進項費用便無法抵扣；而當房地產(chǎn)市場低迷的情況下，滯銷情況又無疑再次拉長建設(shè)與銷售的時長，同樣導(dǎo)致了進項稅抵扣的無法展開；反之當遇到房地產(chǎn)市場火爆的情況時，脫銷現(xiàn)象又會導(dǎo)致進項稅抵扣不足。這些都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負的不必要增加。

3.缺乏對“營改增”相關(guān)信息的了解導(dǎo)致稅務(wù)管理混亂與低效

由于“營改增”是一個復(fù)雜的過程，加之增值稅也是一個復(fù)雜的稅收體系，這對擁有龐大業(yè)務(wù)量的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理必然是個嚴峻的挑戰(zhàn)，而對“營改增”相關(guān)信息了解的缺失更是導(dǎo)致稅務(wù)籌劃難上加難：部門財務(wù)人員在對增值稅進行應(yīng)用前缺乏對增值稅的系統(tǒng)學習，很多增值稅細則不甚了解，譬如包括全球五百強企業(yè)在內(nèi)的很多企業(yè)財務(wù)人員因為不知道進項發(fā)票的180天有效期而沒有及時認證導(dǎo)致過期；此外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與稅務(wù)部門的有效溝通機制，一方面很有可能導(dǎo)致因為對增值稅缺乏了解而產(chǎn)生的稅務(wù)風險或違規(guī)；另一方面不能及時準確的了解國家政府在針對房地產(chǎn)行業(yè)板塊所做的政策扶持或稅收優(yōu)惠等。這些都讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”條件下的稅務(wù)變得混亂與低效。

三、“營改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)建議與措施

1.統(tǒng)籌規(guī)劃，全面提升進項稅抵扣率

作為擁有龐大業(yè)務(wù)量的房地產(chǎn)企業(yè)，在增值稅時期，需要有意識地對合作方進行統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能的選擇能夠開具有效增值稅發(fā)票的合作方，對常用業(yè)務(wù)建立與固定商家的長期合作關(guān)系，在獲取增值稅上也更加容易，堅決杜絕違規(guī)或虛假發(fā)票流入企業(yè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該借助“營改增”這一契機，在企業(yè)運營中對相關(guān)部門進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，更多地運用到新興產(chǎn)業(yè)與高新科技的成果，這既能提升企業(yè)綜合實力，也促進了進項稅抵扣率的提高。

2.從生產(chǎn)與銷售出發(fā)，平衡進項與銷項

房地產(chǎn)企業(yè)的進項與銷項主要體現(xiàn)在生產(chǎn)建設(shè)與銷售上，所以企業(yè)應(yīng)該通過縮短建設(shè)與銷售的周期時長來保證進項銷項抵扣的平衡：在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能的提高生產(chǎn)效率，在可預(yù)見可能出現(xiàn)市場低迷的情況下，提前采用預(yù)銷方式，保證銷售的穩(wěn)定和持續(xù)；在可能出現(xiàn)市場火爆的情況下，人為地分散銷售量和時間節(jié)點。從生產(chǎn)與銷售兩手抓，保證進項與銷項的平衡。

3.提升財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)與建立企稅溝通渠道

財務(wù)人員作為“營改增”企業(yè)主要的參與者，要樹立積極學習的意識，全面掌握與運用增值稅相關(guān)細則與流程，特別是像增值稅特有的需要學習如何辨別發(fā)票真?zhèn)?，針對自己企業(yè)實際情況制定一套稅務(wù)籌劃，并清理出“營改增”中企業(yè)重復(fù)征稅等問題。房地產(chǎn)企業(yè)方面，也應(yīng)該建立與稅務(wù)機關(guān)有效的溝通交流機制，保證企業(yè)稅務(wù)的清晰與規(guī)范，同時能夠知曉并享受到國家政策、稅收等優(yōu)惠扶持，保證企業(yè)的合法利益。

四、啟示與展望

“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個既有挑戰(zhàn)又有機遇的稅務(wù)改革，一個完善的稅務(wù)籌劃能夠有效地將這些挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為機遇，提高企業(yè)競爭力，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)首先要掌握到增值稅的精髓，全面提高進項稅抵扣率；在生產(chǎn)與銷售中，找到進項銷項的平衡點；當然，一個擁有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)團隊與和稅務(wù)機關(guān)有效的溝通渠道是必要的硬件支持。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在增值稅時期長遠可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

王開欣.“營改增”對企業(yè)財務(wù)風險管理的影響研究.[J].商，2016（14）.