供需調(diào)控維穩(wěn)北京樓市

宋慧芳

北京此輪大力度調(diào)控，不僅僅是希望在短期有穩(wěn)定市場(chǎng)的效果，更重要的是著眼長(zhǎng)期城市發(fā)展。

從今年3月17日北京市啟動(dòng)新一輪樓市新政，至今已有一個(gè)多月，這期間北京市新政出臺(tái)頻次不減、保障房供應(yīng)加速、執(zhí)法檢查不手軟……北京正用一場(chǎng)不達(dá)目的不罷休的調(diào)控，改變市場(chǎng)預(yù)期，促使北京樓市出現(xiàn)積極變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)副總隊(duì)長(zhǎng)鄔春仙表示，“3·17新政后，市場(chǎng)正朝著預(yù)期方向發(fā)生積極變化?！闭{(diào)查顯示，北京市住宅銷售在新政以后出現(xiàn)了下降。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司客源量較前一周下降近三成。同時(shí)，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，業(yè)主報(bào)價(jià)漲幅隨之收窄。

未來(lái)，北京樓市往何處去？鄔春仙認(rèn)為，此輪出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)政策初步達(dá)到了調(diào)控效果，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的預(yù)期變強(qiáng)，預(yù)計(jì)上半年商品住宅價(jià)格仍保持平穩(wěn)。隨著需求的減少，住宅市場(chǎng)，特別是二手住宅價(jià)格有回落的可能。但“政策調(diào)整對(duì)預(yù)期的影響有一定的滯后性，觀望期仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”

需求管制

3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款。（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

為進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，完善調(diào)控措施，此后北京連發(fā)文件，針對(duì)“3·17”政策進(jìn)行補(bǔ)充。納稅年限“連續(xù)5（含）年”調(diào)整為“連續(xù)60個(gè)月”；將離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人視作二套房需求；將商住、平房也納入限購(gòu)范圍。

3月26日，北京針對(duì)商辦類、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)管力度，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的擅自將商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼〉扔猛静⒎指钷D(zhuǎn)讓的市場(chǎng)亂象進(jìn)行規(guī)范整頓，堅(jiān)決打擊利用商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房行為。一方面開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，要求嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)建設(shè)及使用，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，?duì)違規(guī)改變居住用途的，相關(guān)部門將依法收回土地。另一方面交易環(huán)節(jié)嚴(yán)查購(gòu)買主體資格。

海通證券分析師涂力磊表示，北京屬于需求側(cè)嚴(yán)重管制城市。但限購(gòu)、降低金融支持杠桿等需求側(cè)管制對(duì)平抑房?jī)r(jià)效果并不好。從成交情況看，新限購(gòu)政策出現(xiàn)后市場(chǎng)成交均出現(xiàn)1個(gè)季度左右不同程度回落，但后期市場(chǎng)又進(jìn)入上升通道。從原因看，主要是供給未能根本性解決，市場(chǎng)短期進(jìn)入觀望之后后期需求又正常釋放。

去年10月以來(lái)，北京無(wú)論是購(gòu)房資格認(rèn)定、首付款來(lái)源審查、開發(fā)商預(yù)售管制、買賣方稅費(fèi)等并未有寬松跡象，而基本面依舊按壓不住。在國(guó)金證券分析師胡華如看來(lái)，可能有四個(gè)方面原因：第一，調(diào)控政策對(duì)購(gòu)房需求的影響發(fā)生方向性的變化，過(guò)去是期待交易量下行、拋售盤增多而導(dǎo)致價(jià)格松動(dòng)，需求多會(huì)持幣觀望；現(xiàn)在是擔(dān)心調(diào)控后缺乏購(gòu)房資格和購(gòu)房能力，因?yàn)檎{(diào)控的思路主要都是提升購(gòu)房門檻、增加首付款比例和月供金額（降低貸款年限），越觀望越被動(dòng)；第二，二三四線城市二手房交易量在去年有顯著地提升，而且部分城市價(jià)格還有上漲，變現(xiàn)后湊足首付款的人在北京買房；第三，房屋成交的結(jié)構(gòu)性聯(lián)動(dòng)效應(yīng)：小戶型上車盤成交導(dǎo)致大戶型換房需求上行，有過(guò)房貸之后首付款比例的提升帶來(lái)了月供壓力減小，但也有依賴于手頭小戶型房屋的變現(xiàn)，這是置換需求比較主流的操作方式，同時(shí)會(huì)涉及兩套甚至更多的交易需求；第四，每年3月和4月是學(xué)區(qū)熱，市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房更為追捧。

而涂力磊表示，從本質(zhì)上看，需求側(cè)改革難長(zhǎng)期有效的主要原因來(lái)自不論從土地購(gòu)置還是新開工看，2010年之后市場(chǎng)有效住宅供應(yīng)均未明顯放大。從數(shù)據(jù)看，2010年開始北京土地待開發(fā)面積和新開工面積增速都處于不同程度下行。尤其是住宅新開工面積從2010年后基本維持在1200到1500萬(wàn)平方米上下，與每年銷售規(guī)模大體保持一致。這也就造成區(qū)域供應(yīng)階段性短缺，住房有效供給不足的事實(shí)。

供給增大

4月7日，北京發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。

根據(jù)計(jì)劃，未來(lái)5年，北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。從土地屬性看，產(chǎn)權(quán)類住房中定向安置住房計(jì)劃供地1230公頃，自住型商品房計(jì)劃供地1020公頃，普通商品住房計(jì)劃供地2450公頃，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃。

2017年，北京住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)增，此次計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地1000公頃，集體建設(shè)用地200公頃，以保障30萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中產(chǎn)權(quán)類住房20萬(wàn)套，租賃住房10萬(wàn)套。

從歷年的供地計(jì)劃完成情況來(lái)看，北京是個(gè)差等生，2016年是歷史上表現(xiàn)最差的一年，真正能夠入市的商品住宅供應(yīng)用地不足40萬(wàn)平方米。然而東興證券分析師鄭閔鋼表示，基于當(dāng)前政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重新定位和內(nèi)外部環(huán)境的共同要求，北京2017年新提出的1200萬(wàn)供地計(jì)劃大概率能夠完成。從近期北京認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離，到商住限購(gòu)，到學(xué)區(qū)房的多校劃片，再到平房限購(gòu)，未來(lái)如果房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然不符合政策預(yù)期，預(yù)留的調(diào)控政策組合，可以看出本屆政府對(duì)于控制房?jī)r(jià)的決心。內(nèi)外部環(huán)境要求國(guó)內(nèi)有穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)，被地產(chǎn)綁架了的經(jīng)濟(jì)累積了大量的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)前一輪核心城市大漲和近期的三四線去庫(kù)存，大量流動(dòng)性得以在中短期被鎖定，此時(shí)已經(jīng)到了能夠?qū)崿F(xiàn)有效控制的時(shí)期。

“時(shí)移事異，以往缺乏約束力的供地計(jì)劃不再，此次兩部委的要求將為此次全國(guó)范圍內(nèi)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)背書，從更深層次來(lái)看，是用中央政府的公信力作為擔(dān)保，同時(shí)，作為引領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期的北京市場(chǎng)很大程度上是表率，需要通過(guò)標(biāo)桿城市房?jī)r(jià)的有效控制實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍預(yù)期的穩(wěn)定?！编嶉h鋼認(rèn)為。

誠(chéng)然若土地供應(yīng)量最終如計(jì)劃一樣大幅增長(zhǎng)，加上需求端的限制（限購(gòu)限貸），供需關(guān)系及市場(chǎng)預(yù)期改善將會(huì)有效平抑短期房?jī)r(jià)上漲壓力。

涂力磊還表示，本次政府明確住房土地供應(yīng)計(jì)劃，除了有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心之外，從中長(zhǎng)期看有利于解決居民住房壓力。后期核心在于政策執(zhí)行能否到位，以及開發(fā)商能否保障住房供給。政府曾在2011年，規(guī)劃5年供應(yīng)3600萬(wàn)套（后計(jì)劃數(shù)量有所下調(diào)）保障房計(jì)劃，對(duì)應(yīng)解決20%城鎮(zhèn)居民住房問題。但目前真實(shí)效果有待考證。