城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究

劉廣杰

基金項(xiàng)目：吉林省教育廳“十二五”社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“吉林省城市化水平與住房?jī)r(jià)格關(guān)系研究”（項(xiàng)目編號(hào)為吉教科文合字[2014第342號(hào)] ）

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，我國(guó)政府提出建成高質(zhì)量的小康社會(huì)是“十三五”發(fā)展的目標(biāo)。住房和城鎮(zhèn)化發(fā)展問(wèn)題成為“十三五”時(shí)期發(fā)展的主旋律，也是國(guó)家發(fā)展的關(guān)鍵性要事。在國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，本文利用我國(guó)省域2000-2014年數(shù)據(jù)，以Hansen 數(shù)據(jù)門檻模型，實(shí)證分析了城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響，同時(shí)納入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為門檻變量，解析地區(qū)差異性房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)城鎮(zhèn)化率變化作用。實(shí)證結(jié)果認(rèn)為城鎮(zhèn)化率的發(fā)展有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但超過(guò)某一門檻值時(shí)效果將降低。在“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施下，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方式，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要集中在中西部地區(qū)。政府應(yīng)在制度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、保障房等方面提高政策的有效性，推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的可持續(xù)共贏。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 計(jì)量模型

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)的新行業(yè)，也日益成為我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系日益密切，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從本質(zhì)上，城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口及生產(chǎn)因素的引導(dǎo)，逐漸向城市或小城鎮(zhèn)聚集，引起了經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)生活方式、社會(huì)觀念等一系列的改變。城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)律逐漸成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展階段，很多區(qū)縣已經(jīng)把城鎮(zhèn)化作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本戰(zhàn)略，但也出現(xiàn)一些典型問(wèn)題，如農(nóng)村大量人口和城鎮(zhèn)有限的容量之間的矛盾暴露，城鎮(zhèn)規(guī)模和城鎮(zhèn)化發(fā)展不相匹配等，而我國(guó)的新型城鎮(zhèn)化是“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化，不是“房地產(chǎn)化”，這些典型問(wèn)題逐漸引起了我國(guó)政府的關(guān)注。

新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，人口大量轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)激發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)需求，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來(lái)了大量的城鎮(zhèn)人口數(shù)量的提升，從而直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求總量，進(jìn)一步給城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境提供了優(yōu)化助力。當(dāng)然，引發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)的新挑戰(zhàn)是城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中不可忽視的民生問(wèn)題。在此背景下，探討如何考量城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的健康發(fā)展，有利于支持西部地區(qū)建設(shè)，積極支撐“一帶一路”發(fā)展，積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化中房地產(chǎn)供需均衡健康路徑，對(duì)“十三五”時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都有重大的歷史和現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)新常態(tài)下推進(jìn)“中國(guó)特色城鎮(zhèn)化”、房地行業(yè)的健康發(fā)展都具有深刻的實(shí)踐價(jià)值。

相關(guān)文獻(xiàn)回顧

（一）國(guó)外文獻(xiàn)

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化推進(jìn)較早，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)完善，學(xué)者在此發(fā)展中對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了研究，大多是在城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面，也有一些學(xué)者將房地產(chǎn)市場(chǎng)、供需納入城鎮(zhèn)化發(fā)展中的要素并動(dòng)態(tài)探討兩者之間的關(guān)系。德伯格等（1985）從城市區(qū)位角度探究了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，實(shí)證認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)兩者具有相互影響。曼寧（2000）實(shí)證分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，結(jié)果認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化會(huì)適當(dāng)影響人口數(shù)量動(dòng)態(tài)變動(dòng)等；McCoskey.S（2002）通過(guò)構(gòu)建模型，進(jìn)一步分析并認(rèn)為城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)兩者關(guān)系密切，城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。Guillaume（2009）以我國(guó)為例，以1989-2009 年為時(shí)間樣本，實(shí)證分析了城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)關(guān)系，認(rèn)為我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)了城市的發(fā)展升級(jí)，當(dāng)然城鎮(zhèn)化發(fā)展也有不利影響，如環(huán)境污染、城鄉(xiāng)差距等。Cedric Pug（1995）以發(fā)展中國(guó)家、非洲及一部分亞洲國(guó)家為例，以不同時(shí)期為時(shí)間樣本，研究了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的相互作用，認(rèn)為兩者密切。Junhua Chen（2011）實(shí)證分析了城鎮(zhèn)化在住房制度改革及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的推動(dòng)作用，認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展推動(dòng)了住房需求，有利于住房改革，也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。Bo-sinTang（2010）以中國(guó)香港為例，分析城鎮(zhèn)化與住房之間關(guān)系，認(rèn)為不斷發(fā)展的城鎮(zhèn)化需要土地作為支撐以建設(shè)房屋，以促進(jìn)房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化相互協(xié)調(diào)。Chaolin Gu（2012）分析了中國(guó)城鎮(zhèn)化中的城市發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)劃，認(rèn)為城市發(fā)展有利于城鎮(zhèn)規(guī)劃，更合理推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

（二）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)

國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化推進(jìn)相比西方較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)在特定時(shí)期也呈現(xiàn)出大發(fā)展。國(guó)內(nèi)學(xué)者有關(guān)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)文獻(xiàn)多從定量和定性方面分析新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)，側(cè)重于城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)、協(xié)調(diào)性以及案例探討。郝姝婕（2008）、朱中一（2011）認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)需要協(xié)調(diào)發(fā)展，需要從可持續(xù)發(fā)展角度推進(jìn)協(xié)同發(fā)展。范方志（2011）認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展和土地財(cái)政推高了房地產(chǎn)價(jià)格。趙路興（2013）認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化是時(shí)代發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)發(fā)展也積極抓住了這一機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。尹伯成（2013）認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展積極推動(dòng)和刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出現(xiàn)房?jī)r(jià)高企等。徐建平（2013）認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下的房地產(chǎn)需要合理規(guī)劃，合理規(guī)劃土地供應(yīng)，積極協(xié)調(diào)商品房和保障房土地關(guān)系。王雷（2013）認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展積極推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，當(dāng)然在此過(guò)程中政府對(duì)房地產(chǎn)的導(dǎo)向非常重要。房曉（2013）認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化下發(fā)展需要可持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)應(yīng)積極重視環(huán)保、文化、旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老行業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。陳石清（2007）研究了城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)兩者之間的關(guān)系，認(rèn)為城鎮(zhèn)化對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極作用。王神海（2009）以武漢城市圈“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)為研究樣本，實(shí)證分析了城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)效率，認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展有利于房地產(chǎn)效率提高，但需要合理推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。王文婷（2010）也實(shí)證了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，認(rèn)為在長(zhǎng)期效應(yīng)中城鎮(zhèn)化發(fā)展能積極提升房地產(chǎn)需求量。王英華（ 2011）從城鎮(zhèn)化發(fā)展速度和質(zhì)量角度，詳細(xì)探究了城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)和協(xié)調(diào)功能。肖堯（2013）以2000-2010 年為時(shí)間樣本，實(shí)證分析了城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)價(jià)格、城鄉(xiāng)收入差距之間的關(guān)系并認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)格制定應(yīng)考慮區(qū)域的差異性、城鄉(xiāng)居民收入差異性。李永樂(lè)（2013）認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲具有兩面性，一方面有利于推進(jìn)土地城鎮(zhèn)化，另一方面也有效減緩?fù)恋爻擎?zhèn)化進(jìn)程。董正信（2013）以2000-2012年為時(shí)間樣本，實(shí)證分析了房地產(chǎn)住房銷售價(jià)格和城鎮(zhèn)化率之間的關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格提高有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化率的提高。

相關(guān)理論分析

（一）新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

城鎮(zhèn)化推進(jìn)是一個(gè)較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展歷程，也是一個(gè)人口發(fā)展轉(zhuǎn)移的過(guò)程。但城鎮(zhèn)化本質(zhì)上是供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的過(guò)程，也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與人口結(jié)構(gòu)變遷的發(fā)展過(guò)程。在城鎮(zhèn)化發(fā)展推進(jìn)的過(guò)程中，從農(nóng)村到城市，居民的生產(chǎn)、生活、居住方式都會(huì)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量提出更高層次要求。一是新型城鎮(zhèn)化擴(kuò)大了城鎮(zhèn)面積，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)一步拓展了土地面積，不僅促使政府豐富土地資源儲(chǔ)備，也有利于保證房地產(chǎn)建設(shè)用地。在城鎮(zhèn)化發(fā)展和推進(jìn)過(guò)程中，政府借助于控制土地資源供應(yīng)量，還通過(guò)政策、稅收等方式，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)交易產(chǎn)品的供給量，以影響供需關(guān)系，合理推動(dòng)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。當(dāng)然，政府對(duì)土地的實(shí)際供應(yīng)量，能夠有效控制房地產(chǎn)的發(fā)展和增長(zhǎng)，如政府大量增加土地供應(yīng)，可適當(dāng)調(diào)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，但不能控制房地產(chǎn)行業(yè)的需求市場(chǎng)。因此，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)與土地市場(chǎng)互相聯(lián)系，房?jī)r(jià)體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際需求，土地供應(yīng)量體現(xiàn)了土地市場(chǎng)的供給。二是新型城鎮(zhèn)化新增了城鎮(zhèn)人口，積極促進(jìn)了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)繼續(xù)推進(jìn)和新增城鎮(zhèn)人口，在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，大量的農(nóng)村人口或剩余勞動(dòng)力成為城鎮(zhèn)新增人口，新增人口對(duì)購(gòu)房會(huì)產(chǎn)生一種剛性需求。當(dāng)然，人口的增加會(huì)直接或間接推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在某種意義上也會(huì)提升城鎮(zhèn)居民可支配收入。伴隨著居民人均收入水平或可支配收入水平的提高，居民會(huì)提高飲食、居住等生活水平條件，也會(huì)直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出新的消費(fèi)需求。與此同時(shí)，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展與建設(shè)過(guò)程中，政府會(huì)建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，加之新增購(gòu)房需求，政府會(huì)注重和提升對(duì)城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局、空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施等質(zhì)量，改造舊城區(qū)。同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)“以人為本”，是以人為本的城鎮(zhèn)化，政府會(huì)注重和改造城鎮(zhèn)危舊住房、困難家庭、棚戶區(qū)改造。三是新型城鎮(zhèn)化有利于打造新區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，有利于推進(jìn)本區(qū)域新型工業(yè)化發(fā)展，做大做強(qiáng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。伴隨城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和發(fā)展，有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，發(fā)展新區(qū)域中心，對(duì)建設(shè)的需求也會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新發(fā)展契機(jī)。同時(shí)，一個(gè)新區(qū)域的建設(shè)和發(fā)展在政府的支持下，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更優(yōu)惠的政策、更好的區(qū)位、更科學(xué)規(guī)劃，提升了房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值，會(huì)吸引房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)而進(jìn)入新的產(chǎn)業(yè)、新的工業(yè)園區(qū)和新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，更進(jìn)一步促進(jìn)了本區(qū)域的規(guī)劃更加科學(xué)，更科學(xué)的整體功能定位、更合理的空間布局，都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域格局。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)作用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)區(qū)域中城鎮(zhèn)化發(fā)展和建設(shè)的重要組成部分，不僅支持了城鎮(zhèn)化發(fā)展建設(shè)，也貢獻(xiàn)了一個(gè)區(qū)域的財(cái)政。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展積極支撐了從農(nóng)村到城市的居民，城鎮(zhèn)吸收了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，容納了新增的人口，為城鎮(zhèn)居民提供了生產(chǎn)、生活、消費(fèi)的場(chǎng)所，人口帶來(lái)的消費(fèi)、建設(shè)等積極帶動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展和升級(jí)，推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一是在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展容納了新增城鎮(zhèn)人口。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量的農(nóng)村人口或農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城鎮(zhèn)，增加了城鎮(zhèn)承載能力，也對(duì)城鎮(zhèn)承載力提出了更高要求。在城鎮(zhèn)區(qū)域面積保持穩(wěn)定前提下，區(qū)域面積一定程度進(jìn)行了擴(kuò)張，容納更多人居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出了新的要求。在區(qū)域面積保持一定情況下，需要提升建筑質(zhì)量如用高層建筑取代低層建筑，容納更多城鎮(zhèn)新增人口。同時(shí)，政府積極推進(jìn)保障性安居工程，從以人為本的角度容納更多新增城鎮(zhèn)人口，不僅推動(dòng)了城鎮(zhèn)化人口數(shù)量增加，也推動(dòng)了城鎮(zhèn)化質(zhì)量提升。二是在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化了剩余勞動(dòng)力，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)流動(dòng)，離開(kāi)了長(zhǎng)久賴以生存的土地，涌入城鎮(zhèn)謀生，開(kāi)始全新的生活。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為多行業(yè)的一個(gè)媒介，延展了產(chǎn)業(yè)鏈上下游，也為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，保證了社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。三是在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)了城市發(fā)展升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不僅是從數(shù)量上也從質(zhì)量上解決了新型城鎮(zhèn)面積，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)建筑提出了更高質(zhì)量的要求，涌現(xiàn)出了高品質(zhì)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地，提升了城市品位，促使城鎮(zhèn)化發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)型升級(jí)為大型都市。

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需實(shí)證分析

在國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，本文研究借鑒許遠(yuǎn)明（2013）、劉炫妤（2013）等文獻(xiàn)，以31 個(gè)省市為視角，以2001-2014年為時(shí)間樣本，利用 stata11.0軟件分析，以城鎮(zhèn)化作為主要解釋變量，用城鎮(zhèn)人口占比表示（cr），同時(shí)考慮住房?jī)r(jià)格（lnpr）、居民收入（lnin）以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平（lny）因素，設(shè)立和構(gòu)建門檻面板數(shù)據(jù)模型（PTR）。

yit=α+βxit+δxit{γ}+εit （1）

其中，變量下標(biāo)i為個(gè)體，t為時(shí)間（1≤t≤T），αi為第i個(gè)個(gè)體的個(gè)體固定效應(yīng)，yit為被解釋變量，xit為解釋變量。

假定城鎮(zhèn)化率影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的單一門限值面板模型：

lnsqit=βcritdit{γ}+βcrit+θ1lnprit+θ2lninit+θ3lnyit+εit （2）

首先，對(duì)面板數(shù)據(jù)單位根進(jìn)行檢驗(yàn)，如表1所示，cr、lnsq、lnpr、lnin和lny均為非平穩(wěn)序列，dcr、dlnsq、dlnpr、dlnin和dlny為平穩(wěn)序列。然后，再對(duì)面板數(shù)據(jù)協(xié)整實(shí)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)lnsq與cr、lnpr、lnin、lny之間是否存在長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定關(guān)系，結(jié)果表明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與城鎮(zhèn)化、住房?jī)r(jià)格等之間存在長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定的關(guān)系。

在上述分析基礎(chǔ)上，將各變量數(shù)據(jù)代入式（2）中，利用Bootstrap自助抽樣法計(jì)算 P 值，實(shí)行異方差穩(wěn)健回歸，各省域數(shù)據(jù)分為東、中、西部統(tǒng)計(jì)后，再分別進(jìn)行回歸計(jì)算，如表2 所示。從上述分析可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極影響，中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)由于潛力巨大，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，與許遠(yuǎn)明（2013）研究結(jié)果大體一致。

結(jié)論與對(duì)策

（一） 結(jié)論

從上述表1和表2的實(shí)證分析結(jié)果可以知道，基于地區(qū)的差異性，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有差異性，全國(guó)、東部、中部、西部城鎮(zhèn)化的彈性系數(shù)不同。從全國(guó)視角看，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極推動(dòng)作用。從東、中、西地區(qū)視角看，西部地區(qū)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極促進(jìn)作用，東部地區(qū)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)需求和促進(jìn)作用較小，中部地區(qū)位于兩者之間。進(jìn)一步分析可知，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平作為一個(gè)門檻變量，基于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的差異性，不同區(qū)域的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響不同，具有一定的門檻效應(yīng)，全國(guó)、東中西部的住房?jī)r(jià)格與房地長(zhǎng)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系，而居民收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響不大。也充分說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)系密切，進(jìn)一步表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展水平的提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極的正向作用。

（二）對(duì)策

結(jié)合上述分析，未來(lái)我國(guó)政府及各區(qū)域政府應(yīng)從以下方面著手，以更好地推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，更合理地提升房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平。

第一，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過(guò)程中，未來(lái)中西部地區(qū)前景發(fā)展廣闊，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)中西部地區(qū)需求較多。當(dāng)前，我國(guó)正在積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推進(jìn)“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，在國(guó)家大戰(zhàn)略發(fā)展實(shí)施過(guò)程中，要積極利用產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，積極促使東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和資源發(fā)展布局通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中西部地區(qū)，積極提升中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，踐行以人為本城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不僅有利于創(chuàng)造大量的就業(yè)，提高大量農(nóng)民素質(zhì)。對(duì)于中西部地區(qū)政府，應(yīng)積極根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)，合理規(guī)劃城鎮(zhèn)發(fā)展空間，節(jié)約利用土地，在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大城鎮(zhèn)區(qū)域面積，合理增加城鎮(zhèn)化對(duì)住房的需求量。同時(shí)，政府應(yīng)積極發(fā)展城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，注重建設(shè)生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造和諧居住環(huán)境，合理預(yù)計(jì)新增城鎮(zhèn)人口的住房需求，提高城鎮(zhèn)化中房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)，營(yíng)造健康可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，合理規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，各地政府需要結(jié)合本地區(qū)發(fā)展，積極展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查行動(dòng)，以國(guó)家發(fā)展大戰(zhàn)略為引導(dǎo)，依據(jù)本地區(qū)的土地總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，結(jié)合“十三五”發(fā)展規(guī)劃，分階段、分類型、分地域地指導(dǎo)各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，政府應(yīng)結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，合理供應(yīng)土地資源，提高有效供給的質(zhì)量，政府提高土地有效利用，合理地供應(yīng)土地面積，指導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)互利共贏。

第三，合理協(xié)調(diào)與保障性住房關(guān)系。在改革進(jìn)入深水區(qū)時(shí)期，政府應(yīng)界定職能范圍，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，合理理清房地產(chǎn)市場(chǎng)與保障性住房的職責(zé)范圍，對(duì)中高層收入者、中等收入階層、低收入者的不同收入者通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策界定不同職責(zé)，同時(shí)也借鑒國(guó)外和國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以多樣化、多層次、多渠道的方式合理增加保障性住房的有效供給，合理降低房地產(chǎn)發(fā)展成本，消除大量的存量房，以節(jié)約城市土地效用，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)發(fā)展。

第四，積極推進(jìn)多業(yè)態(tài)發(fā)展。當(dāng)前，“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，不僅要推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，也要積極推進(jìn)生態(tài)城鎮(zhèn)化。因而，政府需要在城鎮(zhèn)化發(fā)展中探索新的領(lǐng)域，積極發(fā)展多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展，政府應(yīng)積極發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)等。政府可推進(jìn)兩個(gè)方面發(fā)展：一是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，可為地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟新的發(fā)展領(lǐng)域，政府需要明確界定養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，明晰不同養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同層次和要求，建立完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系，政府應(yīng)制定公益性的養(yǎng)老地產(chǎn)政策，在養(yǎng)老規(guī)劃、土地、稅收、融資政策等方面給予大力的支持力度等。同時(shí)，政府應(yīng)積極提高農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移積極性。二是發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)規(guī)劃布局，發(fā)展設(shè)計(jì)房產(chǎn)小區(qū)的健康、養(yǎng)生、美容、教育等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，不僅優(yōu)化房地產(chǎn)布局，也增加了就業(yè)，推進(jìn)了城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)兩者共贏。

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