北上廣深房價暴漲的邏輯

張捷

北上廣深的房價暴漲是結(jié)構(gòu)性的而不是投機性的，是中國社會轉(zhuǎn)型調(diào)結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果。

目前，北上廣深房價出現(xiàn)“高燒不退”的態(tài)勢，各種調(diào)控政策也相應(yīng)醞釀出臺，深圳嚴查首付貸，放貸各地差別化，究其原因，一線城市為何會出現(xiàn)這種情況呢？

筆者以前就分析了2016年是房地產(chǎn)調(diào)整見底的拐點，一線城市確實是提前見底了，但真的要全國平均，則很多地方依然壓力巨大，尤其是三四線城市，我們公開說房地產(chǎn)指數(shù)的，是70大中城市而已，現(xiàn)在是豪宅與冷房齊飛的時代，這一輪是住宅要出現(xiàn)奢侈品的一輪，也是中國內(nèi)地核心城市與香港接軌的一輪。但如果房價整體平均沒有漲，簡單的說是流動性過剩和泡沫就不準確了，這里有深刻的結(jié)構(gòu)性變化的問題。

這結(jié)構(gòu)性就是中國的人口流動，已經(jīng)從進入城市改變?yōu)檫M入核心城市，進入城市的門檻也從戶籍變成了住房，核心城市的人口流入需求依然旺盛，帶來的房價暴漲是報復(fù)性的。別說什么中介推高房價，就是炒房團要套取資金，現(xiàn)在的利差都已經(jīng)大不如以前了。

這里我們首先要看到，限購是從2011年開始的，而現(xiàn)在很多買不了房子的北漂們，已經(jīng)有了五年連續(xù)的社保，也就是他們現(xiàn)在可以買房了，剛需釋放很明顯。與此同時，北上廣的房租增長也很快，與地方的房租差很大，北漂的父母愿意出售老家的房子給兒子交首付，這樣兒子就可以娶媳婦了，兒子在北京租房需要房租一萬多，但父母在老家租房只要房租一千多，相差萬元就可以繳納月供了，如此操作利益是非常明顯的，而且我們的去庫存政策，使得他們的父母可以在二三線城市房子賣得出去，房子一賣，兒子在北京買房的首付就有了，別說現(xiàn)在房子暴漲，這暴漲與2011年的高位相差并不多，而且利率大幅度下降以后，真正的月供還款甚至還有降低，北京的供地又有限，怎么能夠不暴漲？

另外一部分剛需屬于改善型，主要是父母進京了，在生二胎的背景下，全家需要大房子，或者老人需要在子女附近居住，要給老人再買一套。這個時候?qū)σ呀?jīng)在北京工作多年的當年大學(xué)生，父母退休是可以投靠子女的，投靠的父母也取得了北京戶口，有了購房資格，這個時候你想要限購也是限不住的，更何況北京等開放了外國人購房，需求釋放是大量的，這不是投機而是剛需。

還有就是產(chǎn)業(yè)退出資本，大量的實業(yè)老板選擇了退休，選則了到核心城市的養(yǎng)老，而他們的孩子在北上廣已經(jīng)從限購的2011年開始交社保已經(jīng)5年，因此這些資金也是剛需涌入。

這里還有香港衰落的影響，深圳是最先暴漲的，背后是深圳的經(jīng)濟超越香港，在超越的前后產(chǎn)生資產(chǎn)價格重估的此消彼長拐點效應(yīng)，香港的政治不穩(wěn)定加劇了資金的內(nèi)流，這是明顯的結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的。

中國收入結(jié)構(gòu)性的變化對房價的分化影響也很大，從2011年到現(xiàn)在的五年，是中國普通人工資增長較快的五年，收入提高，承擔(dān)力也大幅度的增加。這也是中國社會的結(jié)構(gòu)性變化，在核心大城市的工資與其他二三線城市拉開距離，收入差距的拉大，必然會體現(xiàn)在房屋價格的拉大上。

以后北上廣的房價也會出現(xiàn)分化而不是普漲，業(yè)內(nèi)已經(jīng)說當面粉貴于面包只能做蛋糕，我們不要簡單的看新供土地價格遠遠超過周邊房價，以后開發(fā)出來的是豪宅，不與周邊比房價，而我們所說的暴漲，都是眼睛盯住最高房價的，對很多細節(jié)選擇性的忽視了，比如在北京，對于很多剛需來說，三萬的房價已經(jīng)是極限，結(jié)果是人們住得越來越遠，中間有一個夾心層，夾心的低價是因為富豪不去剛需買不起，反而不好漲。這里我們會看到，說北上廣漲價的，都是豪宅最高價的漲；以后說暴跌的，則是剛需房被當作豪宅買的跌，這樣的結(jié)構(gòu)性行情，分化才是核心主題。

這里我們需要注意到的是中國房地產(chǎn)投資的增長已經(jīng)從40%下降到O，而且?guī)齑?9億平米，如果再算事實上宅基地也是住房，問題就不同了，我們統(tǒng)計房價，是沒有計算宅基地和保障房的，這些保障房的增加其實如果加權(quán)計算，北京等地的房價上漲就有限了，北京拿地是定地價競爭配建保障房面積的，保障房的供給面積數(shù)量很大，在新房成交額當中如果加權(quán)計算，問題又不同。

你可能聽到無數(shù)人說北上廣的房價總值超過了美國全國，因此說北上廣的房地產(chǎn)泡沫，例證還有就是日本東京地區(qū)房地產(chǎn)總值超過了美國后的崩盤，但這個說法的問題在哪里呢？說房屋的總價值，一定是離不來人口！美國人口3億，但美國是鄉(xiāng)村化的國家，在大城市的人口并不多，但中國北上廣算上增長預(yù)期肯定是上億人口，東京都地區(qū)也集中了日本60%的人口，這個人口規(guī)模其實超過美國住在核心大城市的人口很多，美國在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子要便宜的多。而且美國房價貴的房子房產(chǎn)稅是3%，也就是30多年就要收走一遍，30多年的使用權(quán)的概念，中國的住宅是70年使用權(quán)和到期無條件續(xù)期，當年這個無條件續(xù)期沒有包括商業(yè)用房，導(dǎo)致原來價高的商業(yè)房直接變成與住宅的商住倒掛。這使用的情況在投資估值上的系數(shù)，與美國就要相差一倍，而且北上廣的高薪人群的工資，也全面與國際接軌并不比美國低多少。而日本的房價崩盤的背后也是日本政府1992年大藏省又出臺了地價稅等稅收改變估值的結(jié)果，日本的這個稅收能夠有東京發(fā)達地區(qū)店鋪利潤的20%之高！我們比較各地估值，不能忽略各地稅收的條件不同，我們要是收了房地產(chǎn)稅，房價也降低很多，但如果你加上繳納的稅收，其實你的住房支出是沒有減少的。

所以，北上廣的房價暴漲是結(jié)構(gòu)性的而不是投機性的，是中國社會轉(zhuǎn)型調(diào)結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果，是中國住宅在核心城市出現(xiàn)奢侈品的結(jié)果。因此我們要合理認清其中的邏輯，做好自己的規(guī)劃。對這樣的結(jié)構(gòu)性漲跌，需要的是微觀政策的微調(diào)和適應(yīng)，把它歸為宏觀的流動性泛濫、泡沫、投機等，會適得其反。