對(duì)私募REITs產(chǎn)品運(yùn)作會(huì)計(jì)與稅收處理分析

張鳳女

摘 要：房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱REITs），是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，有利于盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)的流動(dòng)性、發(fā)揮資金杠桿作用，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。目前，稅收是影響其發(fā)展的最大因素，這與REITs運(yùn)作路徑及SPV等公司組織形式有很大關(guān)系。本文就私募REITs產(chǎn)品運(yùn)作會(huì)計(jì)與稅收處理若干疑難問題進(jìn)行深度分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金 私募REITs產(chǎn)品運(yùn)作 會(huì)計(jì)與稅收處理 分析

房地產(chǎn)信托投資基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合效益按比例分配給投資者的一種信托基金。一般私募REITs是以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃作為通道，監(jiān)管審核流程與資產(chǎn)證券化大致相同，即先設(shè)立以不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)非公募基金份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，產(chǎn)品到期時(shí)以公募REITs作為主要退出渠道。但是，目前，在我國內(nèi)地尚未推出公募REITs，退出方式以自動(dòng)到期結(jié)束或原始權(quán)益人回購結(jié)束為主。其特點(diǎn)：（1）收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，收益來源穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較低；（2）收益的大部分將用于發(fā)放分紅；（3）長期回報(bào)率較高，與股市、債市相關(guān)性較低，屬資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)投資。

本文以某國有企業(yè)上市公司的REITs交易架構(gòu)為例，說明設(shè)立REITs過程中的遇到的一些會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理難題并提出解決方案。根據(jù)上市公司公告，該REITs項(xiàng)目交易架構(gòu)簡要如下：

私募REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)圖：

一、原始權(quán)益人資產(chǎn)出表的會(huì)計(jì)處理問題

房地產(chǎn)REITs作為輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要手段，對(duì)盤活賬面沉淀的固定資產(chǎn)、提高資產(chǎn)流動(dòng)性具有重要意義。而通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)能否讓賬面固定資產(chǎn)“出表”，對(duì)原始權(quán)益人來至關(guān)重要。

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中固定資產(chǎn)“出表”的問題

在該交易架構(gòu)中，原始權(quán)益人（母公司）的子公司即資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給由原始權(quán)益人設(shè)立的SPV公司，之后不動(dòng)產(chǎn)投資基金購買SPV股權(quán)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)裝入REITs項(xiàng)目。在不改變現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)使用狀態(tài)下，原資產(chǎn)持有人通常在后期運(yùn)營管理期間與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同。這雖然在法律上表明企業(yè)已經(jīng)把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到特殊目的主體，在一定意義上解除了相關(guān)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但是在會(huì)計(jì)進(jìn)行處理的過程中，會(huì)計(jì)師一般從整個(gè)交易結(jié)構(gòu)來看，該項(xiàng)交易屬于一攬子交易，容易被認(rèn)定為售后回租。那么判斷融資性還是經(jīng)營性售后回租還是融資性售后回租就成了能否“出表”的關(guān)鍵。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則21號(hào)--租賃》，融資性售后回租判定條件為符合下述之一：（1）在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)；（3）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一般情況下，由于在REITs設(shè)立后，原資產(chǎn)持有人通常會(huì)與項(xiàng)目公司簽訂長期租賃合同，原資產(chǎn)持有人與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同基本滿足條件（2）和（3），容易被認(rèn)定為融資性售后回租。

（二）解決措施

為規(guī)避售后回租被認(rèn)定為融資性售后回租，原資產(chǎn)持有人在與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)該充分考慮融資性售后回租的認(rèn)定條件。筆者認(rèn)為應(yīng)在以下幾個(gè)方面做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)，從而解決關(guān)于原始權(quán)益人資產(chǎn)“出表”的會(huì)計(jì)問題。

第一、合理設(shè)計(jì)在REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中租金期限、租金水平合理規(guī)避融資租賃判定的第（3）、（4）項(xiàng)條件；

第二、縮短租賃合同條款中不可撤銷的租賃期間，增加承租人優(yōu)先續(xù)租權(quán)；

第三、合理設(shè)計(jì)租金水平，規(guī)避企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南中關(guān)于租賃期中優(yōu)先續(xù)租期是否包括在租賃期內(nèi)的解釋，即“承租人有優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)的，承租人續(xù)租的租金預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于（通常是指低于70%且含70%）行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)日正常的租金情況下，租賃期應(yīng)包括優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)所涉及的期間（即續(xù)租期）”的規(guī)定。

二、資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)稅負(fù)分析

根據(jù)目前的稅收政策，成立公司制REITs，融資企業(yè)需要將不動(dòng)產(chǎn)過戶裝入REITs項(xiàng)目中。在此過程中，可能會(huì)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅以及印花稅等稅種。

（一）資產(chǎn)持有人以物業(yè)資產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司

資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的過程中，涉稅情況分析如下：

1、增值稅

2016年5月1日，全國全面實(shí)施營增改。營改增后，增值稅實(shí)行鏈條抵扣，其中變化是資產(chǎn)持有人首先承擔(dān)了現(xiàn)金流的重任，繳納增值稅，之后在新成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行相應(yīng)的抵扣項(xiàng)目。這在一定程度上增大了資產(chǎn)持有人的負(fù)擔(dān)，其面臨著現(xiàn)金流的一些風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)持有人若是可以實(shí)現(xiàn)增值稅免交，可以降低發(fā)起人承擔(dān)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。然而，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文，在資產(chǎn)重組過程，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，對(duì)涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可免交增增值稅。

2、土地增值稅

實(shí)際上在中國稅制下設(shè)立REITs的主要稅收障礙在于相對(duì)高額的土地增值稅，依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。依據(jù)財(cái)稅[2015]5號(hào)文《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），第四條規(guī)定：單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。企業(yè)在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資在稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案后，可暫不需要繳納土地增值稅。但是這個(gè)法規(guī)又面臨了一些現(xiàn)實(shí)操作當(dāng)中的問題。

3、企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2014]116號(hào)文，在資產(chǎn)重組過程中，對(duì)于公司的企業(yè)所得稅，當(dāng)企業(yè)是以非貨幣性資產(chǎn)通過對(duì)外投資的形式獲得相關(guān)的非貨幣資時(shí)可以在5年之內(nèi)通過分期的形式均勻的計(jì)入相當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。這可以表明，在通過評(píng)估后的公允價(jià)值扣除相關(guān)的計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，再根據(jù)于此計(jì)算并確認(rèn)其非貨幣性的資產(chǎn)所得。

（二）SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

SPV公司將持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給私募基金時(shí)的涉稅分析如下：

1、增值稅

根據(jù)財(cái)務(wù)[2016]36號(hào)文，目前轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅。

2、土地增值稅

由于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)主要是物業(yè)資產(chǎn)，SPV公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)涉嫌以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國稅函【2000】687號(hào)文件，轉(zhuǎn)讓企業(yè)100%的股權(quán)時(shí)，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)表現(xiàn)形式的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。目前有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能依據(jù)此文件來征收土地增值稅。如湖南省地稅局在2015年1月下文（湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)）明確規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。但有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可能認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。在安徽省地方稅務(wù)局網(wǎng)上答疑中“勞務(wù)財(cái)產(chǎn)處”明確表示“原國稅函〔2000〕687號(hào)文件是專發(fā)廣西，僅針對(duì)特定案例”。事實(shí)上，僅依據(jù)687號(hào)函的規(guī)定對(duì)納稅人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為征收土地增值稅也是不符合《土地增值稅暫行條例》及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的。因此，在實(shí)施REITs項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通以避免稅企爭(zhēng)議。

三、新設(shè)項(xiàng)目公司運(yùn)營管理期間的涉稅分析

項(xiàng)目公司的收入主要是出資物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，取得不動(dòng)產(chǎn)租賃收入。涉稅情況分析如下：

（一）增值稅

營改增之后，根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告[2016]16號(hào)）第三條規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法按11%的稅率繳納增值稅。同時(shí)，按規(guī)定繳納相關(guān)附加稅費(fèi)。

（二）房產(chǎn)稅

項(xiàng)目公司擁有物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬，需要繳納房產(chǎn)稅。目前，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或者房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值繳納的，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，即房產(chǎn)原值的70%-90%，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。按照租金收入繳納的，按照租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。

（三）企業(yè)所得稅

項(xiàng)目公司從物業(yè)資產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)與公司其他所得合并后扣除成本費(fèi)用，按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

（四）土地使用稅

項(xiàng)目公司按照不同土地納稅等級(jí)、物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際占用的土地面積，以及規(guī)定的每平方米年稅額計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。并向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、結(jié)束語

綜上分析，在REITs的設(shè)立和運(yùn)營過程中，涉及的會(huì)計(jì)處理及相關(guān)稅費(fèi)十分復(fù)雜，并且相關(guān)的法規(guī)規(guī)定并不是那么明確的。在實(shí)務(wù)操作當(dāng)中，有很多地方需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。但為了降低交易成本和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高REITs產(chǎn)品的收益率，進(jìn)行REITs時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究REITs的稅收政策，合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠。企業(yè)可根據(jù)實(shí)際問題，結(jié)合稅收中性原則，靈活應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)稅費(fèi)制度。選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的券商、評(píng)估、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)積極保持與主管部門、稅務(wù)部門等溝通，以不變應(yīng)萬變，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

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