房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

肖立英

[摘 要]近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的要求也隨之提高。但是，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)面臨著一系列問(wèn)題，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。投資資金大、建設(shè)周期長(zhǎng)、復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、煩雜的核算對(duì)象等是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。因此，銷售收入和資產(chǎn)、負(fù)債很難確認(rèn)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅金提供了條件。文章分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；稅收問(wèn)題；審計(jì)對(duì)策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.12.287

1 引 言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)給國(guó)家貢獻(xiàn)的稅款從2008年的2.76億元增長(zhǎng)到2010年的5.53億元，增長(zhǎng)將近一倍。房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)滿足了廣大群眾對(duì)住房消費(fèi)的基本需求，有利于拉動(dòng)社會(huì)投資和促進(jìn)消費(fèi)者消費(fèi)。但是，在稅收收入中，房地產(chǎn)企業(yè)是偷、逃稅比較嚴(yán)重的行業(yè)，各省市的房地產(chǎn)業(yè)納稅占比在20%以上，然而，房地產(chǎn)稅收是國(guó)家財(cái)政預(yù)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，也為社會(huì)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了基礎(chǔ)保障。但從調(diào)查的部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)仍然存在一定問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)存在的問(wèn)題

2.1 內(nèi)審機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系不合理，無(wú)法體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審獨(dú)立性和權(quán)威性在實(shí)際工作中差距較大。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系不合理，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性受限制。例如：內(nèi)審機(jī)構(gòu)出現(xiàn)只對(duì)總經(jīng)理或其他領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審機(jī)構(gòu)只對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)，并不對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者負(fù)責(zé)。因此，不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審機(jī)構(gòu)存在一定的問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員權(quán)威性越高，則說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)獨(dú)立性和權(quán)威性越弱。因此，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，確定房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。根據(jù)企業(yè)內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則，平衡好內(nèi)審機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，體現(xiàn)內(nèi)審機(jī)構(gòu)獨(dú)立性和權(quán)威性。為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審工作的順利開(kāi)展提供良好基礎(chǔ)。

2.2 內(nèi)部審計(jì)人才匱乏，審計(jì)人員的素質(zhì)有待提高

隨著房地產(chǎn)資金開(kāi)支數(shù)額的增加，復(fù)雜煩瑣的支出明細(xì)，對(duì)房地產(chǎn)資金開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)難度也增大，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員不僅需要審計(jì)和會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)，還需要其他專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備（財(cái)政預(yù)算、行政管理、建筑工程方面），而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員匱乏，結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)知識(shí)專一。第一，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)大多數(shù)審計(jì)人員專業(yè)背景是會(huì)計(jì)和審計(jì)專業(yè)，且大部分從事財(cái)務(wù)收支審計(jì)人員，而學(xué)習(xí)金融、法律、計(jì)算機(jī)、工程預(yù)決算等只有不到10%，缺乏金融、工廠預(yù)決算和計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)人員。第二，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人才交流較少，而且內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)知識(shí)教育不足，房地產(chǎn)企業(yè)又缺乏一整套長(zhǎng)效、系統(tǒng)、專業(yè)性的知識(shí)培訓(xùn)方法和更新慢，使復(fù)合型人才成長(zhǎng)和培養(yǎng)較緩慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)“一專多能”的復(fù)合型人才比較缺乏。內(nèi)部機(jī)構(gòu)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)專業(yè)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)，多數(shù)內(nèi)部審計(jì)人員不懂業(yè)務(wù)知識(shí)，也很少出去交流，后續(xù)培訓(xùn)和教育范圍也窄，企業(yè)內(nèi)部根本無(wú)法有效提高內(nèi)部審計(jì)人員的綜合素質(zhì)，造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員缺乏活力。在新形勢(shì)下，無(wú)法適應(yīng)審計(jì)工作的需要。

2.3 信息化水平不高，缺乏技術(shù)性

隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，目前還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)仍采用手工審計(jì)方法進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部審計(jì)軟件不熟悉，導(dǎo)致使用效率很低，審計(jì)人員無(wú)法利用計(jì)算機(jī)技術(shù)有效分析煩雜的房地產(chǎn)資金開(kāi)支數(shù)據(jù)，無(wú)法有效查找內(nèi)部審計(jì)問(wèn)題，檢測(cè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)使用財(cái)務(wù)軟件管理財(cái)務(wù)工作，而內(nèi)部審計(jì)人員則缺乏會(huì)計(jì)電算化方面的技能，不熟悉財(cái)務(wù)軟件，無(wú)法有效分析和審查財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，只能審查打印紙質(zhì)材料，手段落后，效率低下，滿足不了當(dāng)前房地產(chǎn)資金開(kāi)支業(yè)務(wù)對(duì)審計(jì)提出的要求。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)不完善，缺乏獨(dú)立性

獨(dú)立性是強(qiáng)調(diào)在審計(jì)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員不受任何影響，也是內(nèi)部審計(jì)的特性。能否實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的目標(biāo)受到獨(dú)立性的影響，因此要客觀地審計(jì)。據(jù)調(diào)查，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)很少獨(dú)立設(shè)置，將內(nèi)審機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)部門合二為一的現(xiàn)象非常普遍，嚴(yán)重制約內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的優(yōu)化對(duì)策

3.1 提升審計(jì)隊(duì)伍素質(zhì)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)稅收審計(jì)投入經(jīng)費(fèi)的增多，對(duì)審計(jì)人員的要求也提高，審計(jì)人員整體的綜合素質(zhì)是提高審計(jì)工作質(zhì)量的基礎(chǔ)，因此，審計(jì)工作者要具有審計(jì)從業(yè)資格證，具備豐富的會(huì)計(jì)知識(shí)，及時(shí)了解掌握國(guó)家各項(xiàng)稅收政策。與此同時(shí)，對(duì)在職審計(jì)人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)以及計(jì)算機(jī)技術(shù)培訓(xùn)，使之熟練掌握計(jì)算機(jī)技能。在具體工作中，審計(jì)人員應(yīng)不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，熟練使用計(jì)算機(jī)，提高數(shù)據(jù)分析水平和工作效率。這也是審計(jì)人員審查房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問(wèn)題和查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的制勝手段。

3.2 開(kāi)展計(jì)算機(jī)協(xié)助審計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)科技化和現(xiàn)代化

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的手工審計(jì)方法已經(jīng)落后了，完全滿足不了當(dāng)前我國(guó)煩雜的房地產(chǎn)企業(yè)資金審計(jì)要求，必須計(jì)算機(jī)協(xié)助審計(jì)才能提高企業(yè)審計(jì)效率和效果。房地產(chǎn)企業(yè)要提高審計(jì)人員自身的信息技術(shù)素養(yǎng)，盡可能在審計(jì)工作中利用計(jì)算機(jī)，通過(guò)計(jì)算機(jī)協(xié)助順利完成審計(jì)任務(wù)和實(shí)現(xiàn)審計(jì)目標(biāo)，通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)分析復(fù)雜的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，有效發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題和檢測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 建立符合房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的要求越來(lái)越高，而有些審計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)達(dá)不到要求，因此企業(yè)應(yīng)多方位、多渠道地選拔內(nèi)部審計(jì)人員，合理配置企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的結(jié)構(gòu)，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況，建立一套符合企業(yè)實(shí)際情況的績(jī)效評(píng)價(jià)體系與激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)人員的積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的工作質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 建立完善的內(nèi)部審計(jì)制度，使審計(jì)機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立性和權(quán)威性

建立完善的內(nèi)部審計(jì)制度，使審計(jì)人員不只是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，而是不受個(gè)人主觀意愿所控制，使房地產(chǎn)企業(yè)管理工作都按規(guī)章制度完成，真正地提高審計(jì)效率。同時(shí)，通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)最高管理層，加深對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的認(rèn)識(shí)和理解，以便在決策前有利于審計(jì)工作的執(zhí)行，使內(nèi)部審計(jì)工作順利完成。

4 結(jié) 論

綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員做好審計(jì)工作受到普遍關(guān)注。做好房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作，可以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)正常競(jìng)爭(zhēng)秩序具有重要意義。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)方法比較落后，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作現(xiàn)代化的發(fā)展要求。因此，審計(jì)人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析總結(jié)，改善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)方法，提高企業(yè)內(nèi)部對(duì)審計(jì)工作的把關(guān)。通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)人員整體的專業(yè)素質(zhì)和計(jì)算機(jī)技能以及優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)模式，準(zhǔn)確、全面和有效提高房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作的效率 。

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