穩(wěn)房價須建長效機(jī)制

楊未宏

“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入2017年政府工作報告。“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央“抑泡沫、控房價、防風(fēng)險”態(tài)度異常堅決，不斷從嚴(yán)調(diào)控、強(qiáng)化預(yù)期管理。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內(nèi)的全國17個城市啟動或升級了限購限貸措施，24個城市出臺措施對本地樓市進(jìn)行調(diào)控。一線城市集體“認(rèn)房認(rèn)貸”，環(huán)一線樓市現(xiàn)“強(qiáng)調(diào)控”。

我國的房地產(chǎn)市場又進(jìn)入到了新一輪史上最嚴(yán)格的調(diào)控周期，目前政策正朝著精確化管控導(dǎo)向發(fā)展，抑制房價過快增長的長效機(jī)制亟待完善。

能否降溫

“房價只升不降”已經(jīng)成為民眾牢固心理預(yù)期。

從差別化信貸遏制投資投機(jī)，到嚴(yán)查市場規(guī)范銷售秩序，再到嚴(yán)格稅收政策、規(guī)避離婚買房、商辦類物業(yè)限購……北京在10天之內(nèi)九次出臺樓市調(diào)控政策，一系列“組合拳”行動被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴(yán)”。

同時，3月24日，二線城市中房價最高的廈門發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措提出，新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

多地加碼樓市限購限貸政策背后，是房價上漲的熱潮正從一二線熱點城市向更多二三線甚至四線城市擴(kuò)散。有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買得起，換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看，逐步完善”的原則，調(diào)控不是“畢其功于一役”，而是常態(tài)化和機(jī)制化。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次全國范圍的調(diào)控目標(biāo)很明確有三點：第一是平穩(wěn)樓價，這是一個最直接的目標(biāo)。第二是通過對需求端管制，讓供應(yīng)量加快跟進(jìn)，即提供了一個緩沖期。第三是確保有限的房源優(yōu)先給予剛需購房者和首套購房者。

財政部財科所原所長賈康表示，我國現(xiàn)在用限購、限貸、限價的行政性手段做的房地產(chǎn)調(diào)控是治標(biāo)不治本，就像不斷在兩個極端之間坐過山車，民眾不滿意，政府在焦慮，一定要找到標(biāo)本兼治，治本為上的高水平出路。

若不調(diào)控到房地產(chǎn)的本質(zhì)，將可能出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的情形。財政部財政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調(diào)控政策效果有限的內(nèi)因之一是利益失調(diào)。“由于我國房地產(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷，導(dǎo)致消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲，因為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調(diào)整，比如中央政府的目標(biāo)和地方政府維護(hù)自身利益最大化的目標(biāo)就不一致?！?/p>

中國社科院原副院長、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚(yáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的著眼點不應(yīng)放在房價上，而應(yīng)著力于確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)的關(guān)系，解決居民住房是以買為主還是以租為主的問題。

房價趨勢

今后樓市將會怎么走？對于未來的市場，短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進(jìn)程，長期看人口轉(zhuǎn)折點。

“從全國趨勢看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比‘9·30執(zhí)行力度更嚴(yán)，特別是以北京為代表的一線城市，再次全面收緊，而且持續(xù)政策打補(bǔ)丁，預(yù)期在改善需求被抑制后，北京、廈門等城市有望再次進(jìn)入低迷調(diào)整期。成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，也很可能在二季度出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)于今年房價走勢，總體房價上漲趨勢將得到遏制，但預(yù)計調(diào)整幅度有限。今年熱點城市的成交量將有所下降。而熱點城市的房價激發(fā)了三四線購房群體的購房意愿，在當(dāng)前投資環(huán)境尚未明顯改善、投資渠道仍有限等背景下，非限購城市的樓市可能呈現(xiàn)階段性的活躍期。

齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷預(yù)測，2020年左右中國房價可能全面下跌。由于未來很長一段時間住宅用地的供給還是嚴(yán)重不足，房價下跌后會有一個回調(diào)，即中心城市和大都市圈地段的房價仍會繼續(xù)上漲。

同時，有專家預(yù)測，目前我國的房地產(chǎn)市場存在大量泡沫，而且最終一定會破滅，房價在全國范圍內(nèi)會普跌。中國人民大學(xué)副校長吳曉求認(rèn)為，中國高存量的M2（廣義貨幣）導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格如此上漲，中國樓市泡沫同樣會破滅，不會例外，但是它有滯后性。降低房價只有一個辦法，就是減少對私人部門的杠桿。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家張連起則認(rèn)為，政府應(yīng)該大力提供公租房、廉租房等保障住房，這是分類分層、精準(zhǔn)施策解決中低收入群體居住的正道，不能讓老百姓都擠在商品房這一條路上。保障的歸保障，市場的歸市場。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵在全國兩會期間曾表示，建議政府購置房源長期出租以調(diào)控樓市，“地方政府必須要留住相當(dāng)?shù)耐恋刎斦杖?，用于購置或控制相?dāng)一批房源，長期按市場價格平價出租，支撐本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是問題之本?！?/p>

長效機(jī)制

要想遏制炒房動力，讓市場保持穩(wěn)定，在限購等短期措施之外，還需要加速住宅土地供給和房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

倪鵬飛認(rèn)為，解決房地產(chǎn)市場“痼疾”的關(guān)鍵在于加快改革，完善基礎(chǔ)性制度，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制?！耙ㄟ^完善市場的競爭、價格和供求機(jī)制，完善政府的監(jiān)管、調(diào)節(jié)和保障機(jī)制，通過充分的競爭和有效的調(diào)節(jié)，使得產(chǎn)業(yè)間利潤平均化，市場供給與需求匹配，從而抑制房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)行為，實現(xiàn)長期的穩(wěn)定健康發(fā)展”。

賈康提出，應(yīng)逐步形成抑制房價過快增長的長效機(jī)制。住房問題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問題。房地產(chǎn)市場要想實現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長效機(jī)制?；A(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度，還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動產(chǎn)相關(guān)的稅收制度。

中華福學(xué)促進(jìn)會經(jīng)濟(jì)研究員雷振華認(rèn)為，各地應(yīng)走出政策調(diào)控樓市的短視思維，通過購房稅收差別化、住房空置率考核化、土地閑置超期國有化、地方經(jīng)濟(jì)增長值和當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肱c房價配比化、房屋租賃收益遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L率的量比化、房地產(chǎn)登記發(fā)證一戶一證化、人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)化、人均超面積居住年繳稅高額化等“八化”，建立起一整套可復(fù)制、可推廣、具長效的法規(guī)體系，從本質(zhì)上為“房子不是用來炒的”定好性、把好度。