強三四線城市樓市緣何受熱捧

宋慧芳

在一線城市限購之后，受溢出效應(yīng)影響，環(huán)一線城市周邊的強三四線城市的樓市也由于成交大漲而被陸續(xù)限購。

國家統(tǒng)計局3月18日發(fā)布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市呈現(xiàn)階梯上漲態(tài)勢，三線城市價格上漲最多：一線城市新建商品住宅價格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。不僅價格上漲，三四線城市的銷售面積也在增加。方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平發(fā)現(xiàn)，2016年不僅一二線，而且部分三四線城市地產(chǎn)銷售也很火爆，去庫存超預(yù)期。如2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3%；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1%；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6%。這種狀況還在持續(xù)。

去庫存：因城施策助力三四線

去年中央經(jīng)濟工作會議時，對于房地產(chǎn)行業(yè)著重強調(diào)的是抑泡沫、去杠桿、穩(wěn)房價，引導(dǎo)房屋回歸居住屬性，疊加中性偏緊的貨幣政策，市場預(yù)期普遍比較悲觀。然而，今年全國兩會期間，政策方向有了些許調(diào)整，在繼續(xù)維持熱點城市房價穩(wěn)定的同時，核心更偏向于加速推進三四線城市庫存去化。去年末偏嚴的政策導(dǎo)向主要在于改變市場預(yù)期，目前熱點城市的房價基本滯漲，調(diào)控政策已經(jīng)取得明顯成效，未來工作的重點還是回歸至三四線城市庫存問題上。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，對于去庫存政策方面，主要是一些常規(guī)的和一些各地出臺的具體的內(nèi)容。從常規(guī)的角度看，首付兩成的比例對購房者積極入市有很大的影響，包括類似購房營業(yè)稅或增值稅從過去的五年繳納期降低為兩年，都有利于三四線城市的購房計劃的推進。從特殊的角度看，類似河南濮陽等地推出的團購做法、鄂爾多斯推出的房票做法，都能夠促使當?shù)刭彿空叻e極入市，進而有利于銷售業(yè)績上升和去庫存目標的實現(xiàn)。而一些城市結(jié)合高鐵新城等概念積極做營銷，顯然也是去庫存的表現(xiàn)。

根據(jù)安信證券測算，自1998年房改至2016年，全國住宅類用地累計出讓171.7億平方米，累計商品住宅銷售121.0億平方米，對應(yīng)去年末總庫存規(guī)模約50.7億平方米，其中未開工土地25.3億平方米，已開工未售（包括竣工未售）規(guī)模25.4億平方米?？梢钥吹綆齑嫒セ芷陔m然因去年熱銷而產(chǎn)生了比較明顯的下降，但全國庫存絕對規(guī)模仍處于高位。而且2016年的庫存去化主要集中在一二線城市，三線城市的受益相對較小。目前三線城市總庫存規(guī)模仍然高達43.6億平方米，其中已開工庫存規(guī)模約19.6億平方米，去化周期為27.6個月，存量土地庫存22.0億平方米，去化周期30.9個月。不論從已開工庫存還是存量土地來講，三線城市去化周期均遠高于合理水平。因此在整體庫存水平未得到有效改善前，預(yù)計三四線城市房地產(chǎn)市場將維持相對寬松的政策環(huán)境。

然而據(jù)華泰證券分析，三四線城市當前的庫存屬于第二類庫存，即已開工未售部分。銷售行情來的時候，房企會優(yōu)先去化尾盤，然后去化已開工未拿預(yù)售證的部分，然后再去化已拿地未開工部分。在2016年去庫存的大背景下，三線省市第一類庫存已去化得差不多了，以累計新開工乘0.9減去累計銷售數(shù)據(jù)看，當前去化周期降到了6個月，接近歷史低位。截止到2016年底，全國庫存為10.8億平方米，其中二線省市5.8億平方米，三線省市4.5 億平方米，接近 2010年的水平。

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者了解，房企的成本中主要包括建安成本和土地成本，全國建安成本差別并不大，且并不是一線城市反而更貴，然而一線城市土地成本確實是占大頭。當前全國建安成本每平方米平均約1560元，三四線城市的住宅樓面價約2110元，再考慮剩下10%的財務(wù)費用等其他相關(guān)費用，單位成本價約為4100元，當前三四線住宅銷售均價為7400元左右。也就是說，通常一個三四線城市的樓盤賣掉50%左右后便已收回成本，剩下的為開發(fā)商利潤。當前會出現(xiàn)兩種情況，一種是原開發(fā)商視市場情況慢慢賣，一種是想退出的開發(fā)商將項目賣給品牌開發(fā)商，而品牌開發(fā)商再賣時要轉(zhuǎn)移這部分售價以及享受品牌溢價。這兩種情況都意味著，三四線城市房價具備上漲的可能性。

返回三四線：需求溢出，供給減少

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年2月末，國內(nèi)樓市整體成交平穩(wěn)增長，19個主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長76.69%；三線城市同比增長35.84%。不過，并不是所有三四線城市都受到熱捧。受到熱捧的主要是集中在大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門以及汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。

更重要的是，具有領(lǐng)先性的土地市場的表現(xiàn)，三四線城市由之前的“量縮價升”向“量價齊升”轉(zhuǎn)變，推動土地購置面積同比轉(zhuǎn)正。1-2月全國土地購置面積2374萬平方米，自2014年11月開始首次同比增速由負轉(zhuǎn)正至6.2%，增速較去年全年（-3.4%）提高了9.6%。同期實現(xiàn)土地成交價款794億元，同比增長12.6%，增速較去年全年（19.8%）下降了7.2%。成交價款增速回落，而購置面積增速上漲，主要原因就是目前三四線城市的熱銷已經(jīng)傳導(dǎo)至一級市場，土地投資中三四線城市占比明顯提高。

任澤平認為，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移的趨勢不變，三四線城市分化仍將持續(xù)，一些城市也正逐漸脫穎而出成為熱點三四線城市。在最近限購的二十余個城市中，就不乏這樣的城市，如環(huán)北京的崇禮區(qū)、淶水縣和涿州市，還有環(huán)上海的嘉善市。

中國人民銀行參事盛松成近日公開發(fā)表文章稱，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進經(jīng)濟增長的目標，都與供給密切相關(guān)，尤其是一二線城市的土地供給要增加。但近年來，在供給層面，國有建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。他提供的數(shù)據(jù)是，2013-2015年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房價快速上漲的16個熱點城市中，住宅用地供應(yīng)量減少的現(xiàn)象非常突出，如廈門同比減少50%，上海減少48%，廣州減少42%，北京減少31%。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，開發(fā)商規(guī)模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源，為了維持規(guī)模不斷增長，房企們必須四處拿土地。這正是房企們回歸三四線城市的另一個原因。

安信證券對100城數(shù)據(jù)進行分析表明，首先，自2013年行業(yè)高峰后，住宅類土地成交持續(xù)縮量，2016年土地市場火熱也僅同比微增1.1%。其中三線城市2014-2016年增速分別為-40.9%、-13.0%、-9.6%，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇搬離三線城市，將布局重心轉(zhuǎn)向一二線城市。然而這種情況在2016年第二季度開始發(fā)生了轉(zhuǎn)變，樓市政策的進一步寬松使得熱度逐漸傳導(dǎo)至三線城市，上漲的房價改變了庫存盈利預(yù)期。

同時，一二線城市高漲的地價也促使企業(yè)將目光重新轉(zhuǎn)向去化預(yù)期良好的三線城市。所以盡管土地成交依然全年同比負增長，但全年樓面價同比增長49%，較2015年增速提高了34%，量縮價漲的現(xiàn)象也反映了房企在三四線城市的選擇上集中度較高，重點在幾個區(qū)域內(nèi)爭奪。進入2017年后，三四線城市樓面價增速雖然有所回落，但成交面積同比增長接近50%，為2013年5月以來最高水平，這表明了三線城市土地市場熱度正在由點逐漸蔓延至面，越來越多城市的去化預(yù)期被市場接受，房企投資樂觀。