供給側(cè)改革視角下綠色建筑運(yùn)營(yíng)優(yōu)化激勵(lì)研究

霍怡

摘要：面對(duì)“供給側(cè)改革”新常態(tài)，為改善我國(guó)綠色建筑運(yùn)營(yíng)階段達(dá)不到“真綠”的現(xiàn)狀，文章從綠色建筑運(yùn)營(yíng)階段切入，首先總結(jié)了我國(guó)綠色建筑運(yùn)營(yíng)相關(guān)政策現(xiàn)狀并分析了運(yùn)營(yíng)階段相關(guān)主體，提出政府應(yīng)該為對(duì)綠色建筑提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行直接激勵(lì)；接著構(gòu)建博弈模型，探討政府與供給端的目標(biāo)策略選擇，研究表明：政府應(yīng)根據(jù)綠色建筑星級(jí)為物業(yè)管理企業(yè)提供差異化的激勵(lì)，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)綠色建筑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

Abstract： Under the guidance of Supply-side reform， in order to improve the actual operation effect of green building in China， this paper starts from the operation stage of green building， summarizes the current policies of green building operation and analyzes the principal parts in operation stage. The anthor holds the idea that government should incentive property management enterprises immediately which provide operational management service for green buildings. Then a game model has been built to discuss the choice of target between government and property management enterprises. It's shown that the government should provide different incentives for property management enterprises according to the green building rating， and achieve the sustainable development of green building industry in China.

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；綠色建筑；運(yùn)營(yíng)；激勵(lì)

Key words： supply-side reform；green building；operation management；incentive

中圖分類號(hào)：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）12-0001-03

0 引言

“十二五”時(shí)期以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中長(zhǎng)期性結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象日益突出。2015年11月，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次提出了“供給側(cè)改革”，明確提出“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力”[1]。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》也提出：堅(jiān)持創(chuàng)新供給、增加有效供給、優(yōu)化服務(wù)供給已經(jīng)成為新的發(fā)展思路。

綠色建筑的理念自進(jìn)入我國(guó)以來(lái)，得到快速的發(fā)展。截止至2016年9月底，全國(guó)累計(jì)已有4515個(gè)項(xiàng)目取得綠色建筑標(biāo)識(shí)，取得運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目?jī)H占取得綠色建筑項(xiàng)目標(biāo)識(shí)總數(shù)的6%，在取得設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目中繼續(xù)申請(qǐng)取得運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目只占6.4%，同時(shí)除已獲取運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的綠色建筑項(xiàng)目技術(shù)落實(shí)情況較好以外，有不少取得了設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的高星級(jí)項(xiàng)目到運(yùn)營(yíng)階段出現(xiàn)了設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理落后、環(huán)境管理差、能耗設(shè)計(jì)水平和運(yùn)行水平嚴(yán)重不符、社區(qū)和諧亟待提高等情況，達(dá)不到預(yù)期的綠色目標(biāo)。

面對(duì)供給側(cè)改革新常態(tài)，中國(guó)的綠色建筑發(fā)展必須走創(chuàng)新之路，需要綠色建筑全產(chǎn)業(yè)鏈整體創(chuàng)新。對(duì)于取得綠色建筑標(biāo)識(shí)的建筑如何保證其按照設(shè)計(jì)要求運(yùn)營(yíng)是我國(guó)綠色建筑面臨的重點(diǎn)問(wèn)題。文章就我國(guó)綠色建筑運(yùn)營(yíng)的政策現(xiàn)狀進(jìn)行歸納，對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)主體進(jìn)行分析，運(yùn)用博弈論模型研究在運(yùn)營(yíng)階段如何對(duì)供給側(cè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行激勵(lì)以確保綠色建筑綠色運(yùn)營(yíng)，最后對(duì)政府接下來(lái)的政策提出建議。文中論述所涉及的物業(yè)管理企業(yè)是指為已經(jīng)取得綠色建筑標(biāo)識(shí)并已經(jīng)投入使用的綠色建筑提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。

1 我國(guó)綠色建筑運(yùn)營(yíng)相關(guān)政策現(xiàn)狀分析

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知》中指出：“盡快制（修）訂綠色建筑相關(guān)工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、能源管理體系等標(biāo)準(zhǔn)”。財(cái)務(wù)部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快推動(dòng)我國(guó)綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中指出：“盡快完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系，制（修）訂綠色建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、檢驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)管理及相關(guān)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程”。2013年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《“十二五”綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中指出：“注重運(yùn)行管理，確保綠色建筑綜合效益”。《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中都就綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理部分做了詳細(xì)闡述。

北京市對(duì)取得二星、三星綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)的公共建筑項(xiàng)目和住宅建筑項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為二星級(jí)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目22.5元/m2，三星級(jí)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目40元/m2，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、成本變化等情況適時(shí)調(diào)整。2015年4月山東省對(duì)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目的獎(jiǎng)補(bǔ)依據(jù)由原來(lái)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)星級(jí)變更為項(xiàng)目所獲運(yùn)行標(biāo)識(shí)星級(jí)，獲得運(yùn)行標(biāo)識(shí)的綠色建筑按由低到高的等級(jí)分別可獲得15、30和50元/m2的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。自2016年起，項(xiàng)目獲得“綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)”后，經(jīng)核查符合相關(guān)要求的，一次性撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金。2016年上海市對(duì)滿足相應(yīng)建筑規(guī)模和建筑要求的獲得二星或三星運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的綠色建筑每平米分別補(bǔ)貼50、100元。江蘇省對(duì)獲得運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的綠色建筑再獎(jiǎng)勵(lì)10元/m2，并且優(yōu)先支持獲得綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的紀(jì)念性建筑，文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生建筑和交通樞紐建筑等，同時(shí)從公示的項(xiàng)目來(lái)看，江蘇省綠色建筑補(bǔ)貼逐漸向運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目?jī)A斜。

毫無(wú)疑問(wèn)，國(guó)家和地方的相關(guān)政策表明，綠色建筑的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)引起了重視，但現(xiàn)行綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目激勵(lì)政策中并未直接涉及對(duì)運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)主體的激勵(lì)政策，這在一定程度上造成物業(yè)管理企業(yè)的積極性減弱。隨著我國(guó)綠色建筑數(shù)目的不斷增加，絕大多數(shù)獲得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，而隨著國(guó)家及地方綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制實(shí)施，未來(lái)將會(huì)有更多的綠色建筑，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的需要，如何推進(jìn)我國(guó)綠色建筑的體量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)綠色建筑全壽命周期“真綠”就顯得尤為重要，探尋優(yōu)化綠色建筑運(yùn)營(yíng)的方式迫在眉睫。

2 綠色建筑運(yùn)營(yíng)階段相關(guān)主體分析

運(yùn)營(yíng)管理階段占建筑全壽命周期的95%以上，物業(yè)管理企業(yè)不僅是運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者，更是實(shí)現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)?！钡谋O(jiān)護(hù)人。與傳統(tǒng)建筑物業(yè)管理不同，綠色建筑的運(yùn)營(yíng)管理需要?jiǎng)?chuàng)新的管理方法及先進(jìn)適宜的技術(shù)，這無(wú)疑需要大量的資本投入，綠色建筑星級(jí)越高，物業(yè)管理企業(yè)提供綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投入的成本就越大。在物業(yè)行業(yè)普遍低收益的行情下，物業(yè)管理企業(yè)通常認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理效益與其自身利益和責(zé)任關(guān)系不大，不少物業(yè)管理機(jī)構(gòu)其實(shí)把綠色建筑視為一種負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)由于其實(shí)力及意愿等因素不能也不愿很好地使用和維護(hù)高效能的設(shè)備，節(jié)約資源和能源的積極性不高，不能充分發(fā)揮綠色建筑節(jié)約能源和資源的潛力，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)階段不綠色[2]。

業(yè)主作為綠色建筑的所有者，是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象，也是最直接的受益者。目前，業(yè)主通常認(rèn)為只要購(gòu)買了綠色建筑產(chǎn)品就能實(shí)現(xiàn)其自身的需求，而忽略了運(yùn)營(yíng)階段有效的管理才是實(shí)現(xiàn)利益最大化的關(guān)鍵，因而對(duì)綠色建筑專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理的有效需求不足。

3 激勵(lì)政策機(jī)制設(shè)計(jì)

激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)理論的基本思想是對(duì)于一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)目標(biāo)，研究用什么樣的激勵(lì)機(jī)制使得人們?cè)谧岳袨轵?qū)使下采取行動(dòng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)目標(biāo)[3]。

3.1 激勵(lì)目標(biāo)

對(duì)于已經(jīng)取得綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的總體目標(biāo)是確保其在運(yùn)營(yíng)階段達(dá)到“四節(jié)一環(huán)保”，并推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理專項(xiàng)服務(wù)的大力發(fā)展，同時(shí)普及綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)。

3.2 激勵(lì)對(duì)象

在供給側(cè)改革的視角下，大部分行業(yè)都可以通過(guò)附加新技術(shù)、新產(chǎn)品、新管理模式等新財(cái)富形態(tài)的方式，形成新價(jià)值、新需求和新市場(chǎng)，最終拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)力。綠色建筑的運(yùn)營(yíng)管理正是在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行“管理+技術(shù)”的創(chuàng)新與整合。筆者認(rèn)為，創(chuàng)造有效的供給才是市場(chǎng)的推動(dòng)力量，同時(shí)合格的供給主體在創(chuàng)造有效供給的同時(shí)，也在創(chuàng)造需求、發(fā)現(xiàn)需求。通過(guò)對(duì)供給側(cè)（綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)）的激勵(lì)，增加物業(yè)管理企業(yè)對(duì)綠色建筑專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的有效供給，需求側(cè)（業(yè)主）才能意識(shí)到綠色建筑的真正價(jià)值，增加對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的需求，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)綠色建筑產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)真綠。同時(shí)，對(duì)供給側(cè)的激勵(lì)可以改善我國(guó)綠色建筑“重建輕管”及標(biāo)識(shí)結(jié)構(gòu)不均衡的現(xiàn)狀，催生出更多的運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)高星級(jí)綠色建筑項(xiàng)目。

4 政府與物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)化博弈分析

政府和物業(yè)管理企業(yè)群體之間傳遞的是對(duì)稱信息，雙方都完全了解對(duì)方在各種選擇下獲得的收益。政府是完全理性決策主體，以確保綠色建筑運(yùn)營(yíng)效率為決策目標(biāo)；而物業(yè)管理企業(yè)群體是有限理性決策主體，其受政府政策引導(dǎo)決策，物業(yè)管理企業(yè)提供綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)并非單一企業(yè)的行為，而是通過(guò)不斷效仿、學(xué)習(xí)其他企業(yè)的行為并進(jìn)行調(diào)整的群體選擇的結(jié)果，最后達(dá)到穩(wěn)定。

4.1 模型的建立與求解

物業(yè)管理企業(yè)的選擇為：

Si=0，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)1，提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，并且x，Si=0的比例1-x，Si=1的比例，同時(shí)e表示政府的激勵(lì)力度，e越大表示政府的激勵(lì)力度越大，物業(yè)管理企業(yè)獲得的優(yōu)惠更多，同時(shí)政府也需要付出更多的財(cái)政資金。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)選擇提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，則其與政府的收益函數(shù)分別為：

Io（Si=0）=a0 （1）

Ig（Si=0）=b0-c0 （2）

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)選擇提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，則其與政府的收益函數(shù)分別為：

Io（Si=1）=a1-c+a2+e （3）

Ig（Si=1）=b1+b2-e （4）

其中：Io為物業(yè)管理企業(yè)的收益，Ig為政府的收益，a0為物業(yè)管理企業(yè)提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的收益，b0為物業(yè)管理企業(yè)提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)時(shí)政府的收益，c0為物業(yè)管理企業(yè)提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)時(shí)政府為綠色建筑非綠色運(yùn)營(yíng)而付出的整治成本，a1為物業(yè)管理企業(yè)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的收益，為物業(yè)管理企業(yè)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的成本（包括新技術(shù)人員培訓(xùn)費(fèi)、新設(shè)備維護(hù)費(fèi)、新模式管理費(fèi)等），a2為物業(yè)管理企業(yè)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)獲得的額外收益（如企業(yè)品牌價(jià)值的提升等），b1為物業(yè)管理企業(yè)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)政府的收益，b2為物業(yè)管理企業(yè)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)政府獲得的額外收益（如長(zhǎng)期的社會(huì)收益等）。

物業(yè)管理企業(yè)的平均期望收益Io為：

Io=xIo（Si=0）+（1-x）Io（Si=1）=xa0+（1-x）（a1-c+a2+e）（5）

物業(yè)管理企業(yè)的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

F（x）=■=x[Io（Si=0）-Io]=x（1-x）[a0-（a1-c）-a2-e]（6）

令F（x）=0，得x=0，x=1，e*=a0-（a1-c）-a2。

當(dāng)e*=a0-（a1-c）-a2時(shí)，F(xiàn)（x）≡0，即政府的激勵(lì)力度開(kāi)始起作用，物業(yè)管理企業(yè)群體中提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)與提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的比例處于穩(wěn)定狀態(tài)；當(dāng)e>e*時(shí)，F(xiàn)'（x=0）<0，F(xiàn)'（x=1）>0，x=0是進(jìn)化穩(wěn)定策略，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)與政府政策形成良性互動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)群體中的個(gè)體通過(guò)不斷相互學(xué)習(xí)、模仿，使得更多的物業(yè)管理企業(yè)選擇提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，最終達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)；當(dāng)e0，F(xiàn)'（x=1）<0，x=1是進(jìn)化穩(wěn)定策略，此時(shí)政府的激勵(lì)力度不夠，提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)虧損，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)管理企業(yè)的均衡選擇。

政府的期望收益Ig為：

Ig=xIg（Si=0）+（1-x）Ig（Si=1）=x（b0-c0）+（1-x）（b1+b2-e）

（7）

要使政府實(shí)施激勵(lì)政策，則Ig？叟b0-c0，即政府實(shí)施激勵(lì)政策的期望收益應(yīng)不小于當(dāng)所有物業(yè)管理企業(yè)都選擇提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)時(shí)的政府收益，得出：

e？燮b1+b2-b0+c0

因此，完全理性的政府應(yīng)以資源、環(huán)境和社會(huì)的長(zhǎng)期利益為主要決策依據(jù)，鎖定有遠(yuǎn)見(jiàn)的激勵(lì)政策，即a0-（a1-c）-a2？燮e？燮b1+b2-b0+c0（從全社會(huì)角度出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的總體收益a1+a2-c+b1+b2恒大于其提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的總體收益a0+b0-c0），從而引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)群體的決策行為，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和模仿，使得x→0，并最終實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)均衡穩(wěn)定（e，Si=1）。

以下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配[4]的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的情況進(jìn)行分析。物業(yè)管理企業(yè)的選擇為S'i=0，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)2，提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，并且y，Si=0的比例1-y，Si=2的比例，同時(shí)e'表示政府的激勵(lì)力度，e'越大表示政府的激勵(lì)力度越大。

計(jì)算過(guò)程同上，其中：a'1為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的收益，c'為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的成本，a'2為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)獲得的額外收益，b'1為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)政府的收益，b'2為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)政府獲得的額外收益。

當(dāng)F（y）=0時(shí)，y=0，y=1，e**=a0-（a'1-c'）-a'2。當(dāng)e**=a0-（a'1-c'）-a'2時(shí)，F(xiàn)（y）≡0，即政府的激勵(lì)力度開(kāi)始起作用，物業(yè)管理企業(yè)群體中提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)和提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的比例處于穩(wěn)定狀態(tài)；當(dāng)e'>e**時(shí)，F(xiàn)'（y=0）<0，F(xiàn)'（y=1）>0，y=0是進(jìn)化穩(wěn)定策略，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)與政府政策形成良性互動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)群體中的個(gè)體通過(guò)不斷相互學(xué)習(xí)、模仿，使得更多的物業(yè)管理企業(yè)選擇提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，最終達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)；當(dāng)e'0，F(xiàn)'（y=1）<0，y=1是進(jìn)化穩(wěn)定策略，此時(shí)政府的激勵(lì)力度不夠，提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)虧損，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)管理企業(yè)的均衡選擇。

政府實(shí)施激勵(lì)政策的期望收益應(yīng)不小于當(dāng)所有物業(yè)管理企業(yè)都選擇提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)時(shí)的政府收益，得出e'？燮b'1+b'2-b0+c0。

因此，完全理性的政府應(yīng)以資源、環(huán)境和社會(huì)的長(zhǎng)期利益為主要決策依據(jù)，鎖定有遠(yuǎn)見(jiàn)的激勵(lì)政策，即a'0-（a'1-c'）-a'2？燮e'？燮b'1+b'2-b0+c0，從而引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)群體的決策行為，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和模仿，使得x→0，并最終實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)均衡穩(wěn)定（e'，Si=2）。

4.2 供給側(cè)視角下綠色建筑運(yùn)營(yíng)優(yōu)化激勵(lì)政策建議

①若e=e'，即物業(yè)管理企業(yè)只要選擇提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，政府就會(huì)給予激勵(lì)。目前我國(guó)綠色建筑業(yè)主對(duì)于綠色建筑運(yùn)營(yíng)階段對(duì)其自身的長(zhǎng)期收益并不明確，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的成本遠(yuǎn)超過(guò)提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的成本。在無(wú)差別激勵(lì)的情況下，提供與高星級(jí)標(biāo)識(shí)相匹配的綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)若定價(jià)過(guò)高，則可能不被業(yè)主認(rèn)可；若定價(jià)與提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)無(wú)差別則自身利益受損。物業(yè)管理企業(yè)從其自身利益考量，選擇提供達(dá)標(biāo)綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的可能性更大。

②若e

5 結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理“技術(shù)+管理”的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及方法尚處于發(fā)展階段[5]。限于技術(shù)與成本控制等問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)提供綠色運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的成本普遍高于收益。在供給側(cè)視角下，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)管，同時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的綠色建筑星級(jí)提供差異化的補(bǔ)貼，從而降低物業(yè)管理企業(yè)的增量成本，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)學(xué)習(xí)并創(chuàng)新綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)和方法，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式和商業(yè)模式，加強(qiáng)后期運(yùn)營(yíng)與前期設(shè)計(jì)施工的良性反饋互動(dòng)，推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)的推廣，促進(jìn)綠色建筑在全生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)解，打造我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

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