2012年國家將繼續(xù)加強對房地產市場的宏觀調控

　　我國經濟體制改革演變到今天，社會體制改革已經上升為深化我國體制改革的首要問題。從我國經濟社會轉型的角度，社會體制改革要完成兩大任務：一是配合市場化的經濟體制改革，進一步改革原來建立在計劃經濟體制基礎上的社會體制；二是為中國經濟的持續(xù)增長尋找新的社會基礎。從世界各國的發(fā)展經驗看，社會體制的改革是需要相應的經濟基礎的，即經濟較為發(fā)達，財政收入較為雄厚。這個道理很簡單，深化社會體制改革，是需要投入大量的經濟資源的。我國目前已經基本上具備這個條件。那么，當前我國社會體制改革的突破口在那里呢？這個突破口很可能就是在房地產領域。
　　首先，持續(xù)上漲的房地產價格，透支了人們未來幾十年的消費，嚴重地制約著我國消費率的提高。人們?yōu)榱速徺I一套房子幾乎奉陪了一輩子的艱難儲蓄。這個問題不解決，以擴大內需為目標、以消費主導為基礎的我國經濟發(fā)展方式就很難得到根本性的轉變；其次，近幾年來，政府尤其是中央政府，雖然在房地產市場宏觀調控上花了很大力氣，出臺了一系列的調控政策，但至今還沒有取得重大進展。在這場和既得利益者的博弈中，如果政府步步退卻，政府的政策乃至政府的公信度就會受到嚴重損害。一旦政府持續(xù)退縮，既得利益者就會得寸進尺，其后果是不堪設想的；再次，從社會建設的角度看，當前群眾對房地產的抱怨聲勢很大，這是因為房地產對社會建設極為重要，它是社會生存的基礎。從轉變經濟發(fā)展方式看，當房地產業(yè)已經成為地方經濟的支柱產業(yè)，可以謀取可觀的暴利，就會松懈對產業(yè)結構升級的緊迫性，甚至有可能導致“產業(yè)空心化?！睕r且，當今世界，找不到一個國家或經濟體，通過重點發(fā)展房地產業(yè)實現(xiàn)經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。相反的，倒是有很多國家或經濟體因房地產業(yè)的過度發(fā)展而陷入長期衰退。如果我國能夠在“十二五”期間甚至更長的時間，把房地產體制改革好，實現(xiàn)房地產業(yè)的健康發(fā)展，就可以實現(xiàn)國民經濟的良性循環(huán)，就能獲得社會的長治久安。
　　最近住房建設部部長姜偉新表示，2012年將繼續(xù)堅持加強房地產市場調控。以往的調控效果之所以不顯著，在于有的地方政府深深介入房地產業(yè)的慣性沒有消除，各項調控政策在執(zhí)行過程中被“軟化”，廉租房、經濟適用房供給乏力，讓中央宏觀調控政策成了“揚湯止沸”。地方政府調控中的動力之所以不足，原因在于地方利益的考量，以及地方政府對土地財政的高度依賴。一些地方政府擔心調控的結果可能影響地方經濟發(fā)展和財政收入，地方政府想以高房價換取GDP，因而削弱了中央宏觀調控的效果。必須清醒地認識到，土地財政是不可持續(xù)的，土地不是賣不完的。只有逐步實現(xiàn)地方政府財權和事權相匹配，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府“錢少事多”的現(xiàn)實難題，才能保證經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是貫徹落實科學發(fā)展觀的必由之路。
　　有關統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國歷年的土地出讓金：2006年7000億元，2007年13000億元；2008年9600億元；2009年15900億元，比上年增長63.4%；2010年27000億元，比上年增長70.4%。2009年全國土地出讓金占地方財政收入的46%。這部分土地增值收益如果能夠用于改善老百姓的福利，當然是很好的；但是地方政府更多地用于投資基本建設，即能夠帶來更大盈利空間的投資。原因很簡單，用于社會保障支出，用于改善民生，是要花錢的，又不可能給地方政府帶來可觀的利潤，地方政府的積極性就不那么高了。按有關規(guī)定，各地土地出讓金凈收益中提取廉租住房保障資金不應少于10%，但事實上，2010年11月公布的審計結果，2007—2009年有22個城市的提取比例未達到要求，共少提取146.23億元。國土資源部部長徐紹史2011年1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上指出：2010年全國土地出讓成交價款2.7萬億元，同比增長70.8%，城市發(fā)展對土地依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善。“十一五”期間土地出讓金7萬多億元，2009年土地出讓金1.59萬億元，同比增長63.4%。1992—2003年，全國累計收到1萬多億元土地出讓金。自從2004年以來，我國土地出讓方式發(fā)生重大變化，努力推行土地招、拍、掛，全國土地出讓收入因此猛增。2012年要深入推進國有土地有償使用制度改革，逐步擴大有償用地范圍，堅持和完善土地招、拍、掛制度，認真總結、規(guī)范、完善“限房價、競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產用地出讓模式，推動工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，推動土地供應由價高者得的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。溫家寶總理在2011年12月召開的中央農村工作會議上指出：“應該看到，我國經濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農民土地財產權利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要也有條件大幅度提高農民在土地增值收益中的分配比例?！?012年3月，溫家寶總理在《政府工作報告》中，論述2012年的主要任務，明確指出：“制定出臺農村集體土地征收補償條例。”
　　可以預見，2012年我國房地產市場價格繼續(xù)上漲的壓力依然存在，這就迫使原本限于短期舉措的宏觀調控將隨之常態(tài)化。市場將較長時間面臨偏緊的政策環(huán)境。2011年房地產宏觀調控最重要的兩項政策：一是通過差別化信貸政策抑制投資投機需求取得一定效果；二是切實增加市場有效供應，尤其是加大保障房供給力度。這兩項行之有效的政策必須繼續(xù)堅持。今后一旦市場再次出現(xiàn)量價齊漲的過熱苗頭，新一輪從緊的宏觀調控政策可能隨時到來。中央的宏觀調控政策目標，一向定在防止房地產價格過快上漲，從來沒有強調要把房地產價格降下來。但是，2012年3月，溫家寶總理在《政府工作報告》中首次提出：“嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合同回歸。”意味著我國的房地產市場調控已經到了一個轉折點。房價大漲大落的時代即將結束。這里附帶談一談我國房地產價格今后的走勢如何？要回答這個問題，主要看中央對我國房地產市場的定位：即是為了解決居民的消費需求，或者說是為了滿足居民的住房需求；還是滿足中高收入者的投資、投機需求？如果是為了前者，對后者采取抑制、打擊的政策，房地產價格必然逐步回落，合理回歸；如果是放任自流，房地產價格還會持續(xù)上漲，直至徹底崩潰，導致泡沫破滅和金融危機。即使是短期的宏觀調控，把房地產價格壓一壓，一旦宏觀調控放松，還會出現(xiàn)更大的反彈。中央政府面臨兩難選擇，地方政府的利益又往往和房地產市場息息相關。博弈始終是存在的。集中在三個方面的博弈：當宏觀調控明顯影響國民經濟增長時能否持續(xù)；地方政府財政究竟有多大的承受能力；開發(fā)商的財務資金狀況能夠維持多久？特別是當前國民經濟運行出現(xiàn)下行的壓力，以及如何替代地方政府的“土地財政。再有沖破既得利益集團的干擾。
　　關于房地產價格的走勢，溫家寶總理在2012年兩會答記者問時指出，我們2003已經提出6條措施，2005年國八條，2006年國六條。為什么那些年調控沒有成效呢？群眾責怪我們房價越調越高（根本原因是時緊時松）。政策不出中南。我聽了感到十分痛心。為什么近兩年房地產調控在艱難中看到一點曙光，有所進展呢？首先是我們調控決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投資和投機需求的要害問題。采取針對性措施。現(xiàn)在我可以明確告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放松，如果放松就會前功盡棄。而且會造成房地產市場混亂，不利于房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，目前中國房地產市場出現(xiàn)明顯調控效果：即投資和投機性需求被擠出市場?，F(xiàn)在的房地產市場基本上是由剛性需求支撐著，房價的漲幅終于得到了控制。而且一些城市房價出現(xiàn)明顯下調。應當說，除了限購政策，緊縮貨幣政策也是重要措施。房地產開發(fā)貸款從2011年年初的同步增長48.5%回落到第三季度末的3.7%極低水平，遠遠低于同期15.9%的平均貸款增長速度。使得整個房地產資金鏈受到很大的影響?？梢钥隙ǖ卣f，2012年房價出現(xiàn)報復性上漲的主觀和客觀條件都不具備。從主觀條件，中央和地方政府對控制房價上漲都提出嚴格要求，要促使房價合理回歸。從客觀條件，目前為止的房市還是在消化庫存的階段，房企現(xiàn)在不可能提價銷售；另一方面，中央提出采取有效措施，增加普通商品房供應，今年的房市以普通商品房消費為主，普通商品房價格不會對整個房地產價格產生大的影響。
　?。ㄗ髡呦祻B門大學經濟學院教授、博士生導師，國家級有突出貢獻專