房地產(chǎn)項目管理的成本及進度控制探討

摘 要：作為我國經(jīng)濟市場的一個重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在促進我國社會經(jīng)濟發(fā)展中起著極其重要的作用。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展及其迅速，再加上國家政策對該行業(yè)經(jīng)營活動的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭越來越激烈。項目管理的成本控制和進度的控制屬于房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動中極為重要的一個工作內(nèi)容，良好的項目管理成本控制和進度控制能夠確保一個項目順利的開展，它也是提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的一個重要因素。因此，如何對房地產(chǎn)項目進行有效的項目管理成本控制和進度控制已經(jīng)成為許多房地產(chǎn)企業(yè)亟須解決的問題。本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目管理的成本控制進行了探討，然后再對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目管理的進度控制進行了分析，并針對兩者存在的問題提出了一些實質(zhì)性的建議與改進措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目管理 成本控制 進度控制 現(xiàn)存問題 解決措施

一、引言

一般來說，相對于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)項目的投入資金較多，并且項目存在建設(shè)周期長、專業(yè)性強以及會經(jīng)常受到政府政策與宏觀經(jīng)濟市場變化的影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當屬于一個高風(fēng)險的行業(yè)。房地產(chǎn)項目開發(fā)一般是由前期決策、設(shè)計、施工、銷售、驗收移交、運營管理等環(huán)節(jié)組成。對于國內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們都只是片面的重視項目的施工建設(shè)、市場營銷等能夠獲得即時收益的環(huán)節(jié)，而忽視了其他具有長遠經(jīng)濟效益的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在不斷變化的經(jīng)濟市場條件下，在越來越激烈的競爭條件下實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益的最大化，就必須要對企業(yè)項目的管理成本和進度進行良好的控制，以實現(xiàn)真正意義上的集約和效益型的開發(fā)。因此，本文將結(jié)合已有的研究文獻，對房地產(chǎn)項目管理成本控制和進度控制活動中一些重要的、容易被管理者忽視的內(nèi)容進行深入的探討，以期能夠促進國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)更好、更快地發(fā)展，從而更好的推動我國經(jīng)濟市場的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目管理的成本控制分析

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制的重要意義。近些年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及其迅速，到目前為止應(yīng)該已經(jīng)處于飽和狀態(tài)；再加上國家一直出臺很多方針政策對房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷進行宏觀上的調(diào)控，這些因素就導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始選擇降低成本的方式來爭取市場制高點的策略。因此，項目管理成本控制的重要性也就逐漸凸現(xiàn)出來了。作為項目成本的一個重要組成部分，降低開發(fā)項目的管理成本有利于降低整個項目的成本，同時也能夠促進企業(yè)內(nèi)部資金的良性循環(huán)，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康的發(fā)展。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的管理成本控制。一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包含了以下幾個階段：投資決策階段、設(shè)計階段、招標及合同簽署階段以及工程建設(shè)階段。

2.1在投決策階段的成本控制分析。投資決策階段是關(guān)系到項目投資是否成功的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策階段進行決策之前會面臨著各種不確定因素，而每一種因素的變化都極有可能導(dǎo)致項目投資的失敗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目投資之前，首先應(yīng)該對當前的市場環(huán)境以及環(huán)境可能如何變化進行細致的調(diào)查和考核，以最大限度的降低投資風(fēng)險。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)在確定承擔(dān)項目的建設(shè)的單位之前，對各個參建單位進行深入的調(diào)查，然后再綜合分析確定最后的參建、承建單位。企業(yè)也可以通過商業(yè)保險或者銀行保函的方式來轉(zhuǎn)移或者降低承建單位的違約風(fēng)險，以降低企業(yè)自身可能面臨的風(fēng)險。

2.2在設(shè)計階段的項目管理成本控制。設(shè)計階段是整個項目的理論形成階段，是能夠把思想中的項目變?yōu)楝F(xiàn)實中項目的一個重要步驟。設(shè)計階段的設(shè)計方案是否成功，直接決定了項目是否能夠達到預(yù)期的收益效果。在這個階段，企業(yè)首先要做好項目的規(guī)劃設(shè)計，做好規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)論證和經(jīng)濟對比分析，通過對產(chǎn)品的目標市場進行深入的調(diào)查和分析，最后確立一個全面的設(shè)計方案。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項目施工圖的設(shè)計。要做好項目設(shè)計任務(wù)書，對工程項目的裝修標準、材料的選用以及結(jié)構(gòu)形式等方面做出具體的要求和規(guī)范；對項目的開展實施限額設(shè)計，在有效的資金范圍內(nèi)選擇高層次的材料，達到質(zhì)與量的相匹配；最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強設(shè)計出圖之前的監(jiān)督和審核，在出圖的過程中不斷優(yōu)化設(shè)計圖，以最大限度的提高設(shè)計圖的質(zhì)量，從而將項目工程的變更控制在施工之前，以減少不必要的資金浪費。

2.3在項目招標和合同簽訂階段的項目管理成本控制。對于項目的招標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該先做好招標入圍單位的資質(zhì)審查，初步建立起優(yōu)秀合作方資源庫。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該避免因盲目的追求低價中標而忽視合作單位的整體水平以及保障能力。爭取在合理低價的情況下保證合作單位的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與合作單位簽訂合同的時候，應(yīng)該充分利用自身的優(yōu)勢，在合作共贏的基礎(chǔ)上降低自己的成本。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就比較容易忽視一下合同條款：（1）對于人工、材料、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容漲價的風(fēng)險承擔(dān)條款；（2）對于施工階段治商管理的條款；（3）對于工程進度款支付的約定以及工程進度違約款支付的條款等。任何一條細小的條款都可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本造成極大的影響，所以企業(yè)在簽訂合同的時候應(yīng)該認真審查每一條條款，以最大限度的降低企業(yè)可能面臨的風(fēng)險。

2.4在工程建設(shè)階段項目管理成本的控制。項目工程一旦開始施工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)Τ杀究刂频氖侄尉鸵呀?jīng)非常有限了，而且效果也不是很明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯一能做的就是按照之前設(shè)計好的一步一步開展工作，那么項目施工階段的管理就會更加有效。在項目施工階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于管理的成本控制可以從以下幾個方面進行考慮：一是督促合同雙方按照合同要求，嚴格執(zhí)行合同內(nèi)容。二是嚴格控制項目施工過程中設(shè)計變更、項目招標、合同簽訂等方面的工作。三是對承建單位所使用的建筑材料的質(zhì)量、價格進行實時的追蹤，控制好材料和設(shè)施設(shè)備的價格。四是加強與承建單位的聯(lián)系和交流，合理的安排項目施工順序，為每一個部分都制定好施工計劃，以減少不必要的程序，充分發(fā)揮出總承包施工企業(yè)的監(jiān)管能力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的進度控制分析

進度控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金平衡能力的重要保證，良好的進度控制能夠確保項目資金的正確使用，從而保證企業(yè)資金能夠得到良性的循環(huán)。雖然目前國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都比較重視項目工程的開展進度，在與合作單位簽訂合同的時候也會對工期以及工程各個階段的目標進行明確的規(guī)定，并制定了相應(yīng)的違約懲罰措施。但是，雙方在實際的操作過程中，仍然會時不時的出現(xiàn)承建單位不能按時完成工程目標、工期的目標制定過于簡單化，不具有可操作性等問題。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的進度控制原則。綜合已有的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的進度控制一般有以下幾個原則：1、著眼全局的原則。著眼全年局的中心點是提前規(guī)劃好整個工程項目的開發(fā)進度，提前將工程實施過程中可能出現(xiàn)的情況進行規(guī)避。2、確定合同工期應(yīng)遵循科學(xué)性的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建單位簽訂合同的時候，雙方應(yīng)該充分考慮各方面因素，根據(jù)實際情況合理的安排施工時間，避免出現(xiàn)工期過松過過于緊張。3、合理控制施工節(jié)奏的原則。對施工過程中各個階段的目標以及目標達成情況，并根據(jù)實際情況合理調(diào)控后期的施工。

2.優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理進度控制的建議與措施。一是在項目施工之前做好設(shè)計圖會審，以減少后期施工過程中的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙設(shè)計的時候就應(yīng)該多方面收集資料，進行全方位的評估，確保施工圖的嚴謹性；在施工圖完成后，應(yīng)該組織相關(guān)的專業(yè)人士對其進行嚴格的審查，對圖紙設(shè)計中不合理的地方進行修改，以提高設(shè)計圖的質(zhì)量。

二是加強對施工過程的控制，保證一次驗收通過。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強對承建單位施工過程的監(jiān)督與管理，對承建單位提出嚴格的質(zhì)量要求，確保工程竣工后能夠一次性通過驗收。這樣不僅能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，同時也能降低承建單位工作人員的不滿意度。

參考文獻：

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