柳州市保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題探討

摘 要：隨著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生了保障性住房這一體現(xiàn)民生政策的產(chǎn)物，但隨之帶來(lái)了物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題。本文結(jié)合柳州市保障性住房物業(yè)管理的實(shí)際，闡述了保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題，分析了產(chǎn)生問(wèn)題的原因，并有針對(duì)性地提出了對(duì)策，對(duì)進(jìn)一步完善保障性住房管理，提高物業(yè)服務(wù)水平具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房 物業(yè)管理 問(wèn)題 探討

黨的十八大報(bào)告指出，加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，必須以保障和改善民生為重點(diǎn)，改善城市低收入居民的居住條件和居住環(huán)境，是關(guān)系到社會(huì)和諧與穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。如何做好保障性住房的物業(yè)管理服務(wù)工作，改善城市低收入居民的居住環(huán)境，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。柳州市作為廣西第一大工業(yè)城市，保障性住房開(kāi)發(fā)量、完工率多年來(lái)在廣西一直處于前列，其保障性住房各項(xiàng)工作多次得到國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)及自治區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的肯定，其保障性住房物業(yè)管理工作遇到的問(wèn)題具有很強(qiáng)的代表性，對(duì)開(kāi)展好廣西乃至全國(guó)的保障性住房物業(yè)管理具有很好的借鑒作用。

一、柳州市保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

目前，柳州市保障性住房的建設(shè)單位主要有柳州市經(jīng)濟(jì)適用房中心、柳州市東通公司、柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、柳州市建投公司。根據(jù)國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)的指導(dǎo)精神，柳州市除了經(jīng)濟(jì)適用房中心建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房與公租房、廉租房相互結(jié)合單獨(dú)在一個(gè)小區(qū)外，其他單位建設(shè)的限價(jià)商品房、改制企業(yè)職工危舊房、城市棚戶區(qū)改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式與商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物業(yè)管理的模式主要為：建設(shè)單位建成后，即交建設(shè)單位投資成立的物業(yè)公司接手進(jìn)行管理。柳州市保障性住房物業(yè)管理模式承擔(dān)保障和改善民生的政府職能具有一定的優(yōu)越性，但也存在一些問(wèn)題，比較突出的問(wèn)題主要體現(xiàn)在如下方面：

1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與提供的服務(wù)不匹配。為緩解中低收入人群的經(jīng)濟(jì)困難，保障性住房的物業(yè)管理費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于普通商品房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)一些特殊群體，物業(yè)公司還實(shí)行免收或者減免政策。按接手樓盤(pán)的時(shí)間不同，各樓盤(pán)收費(fèi)價(jià)格從0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，許多保障性住房一直沿襲最初的20元/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但是，為了體現(xiàn)政府對(duì)低收入人群的關(guān)心和關(guān)懷，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)水平往往不低于同地段普通商品房的物業(yè)服務(wù)水平，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與提供的服務(wù)不匹配。

2.公共配套設(shè)施維護(hù)成本高，且都由物業(yè)公司承擔(dān)。保障性住房都是剛性需求，入住率高，人口密度大，公共配套設(shè)施破損快，維護(hù)頻率比普通住宅小區(qū)快，維護(hù)成本比普通住宅小區(qū)高。有的小區(qū)從交付使用起，公共配套設(shè)施小的維修不斷，而且不到20年就都進(jìn)行了大的維修。但由于業(yè)主收入低，無(wú)法承擔(dān)維修費(fèi)用，只能由物業(yè)公司承擔(dān)。

3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率低。保障性住房住戶都是低收入人群，再加上拆遷安置等歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率一直比較低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，遠(yuǎn)低于普通商品房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率，嚴(yán)重入不敷出。

4.物業(yè)公司虧損嚴(yán)重。物業(yè)公司新接收的保障性住房小區(qū)前三年由建設(shè)單位補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，所發(fā)生的費(fèi)用大多由建設(shè)單位承擔(dān)，基本上能做到收支平衡。但是，建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼期一過(guò)，物業(yè)公司基本上年年收不抵支，處于虧損狀態(tài)。特別是柳州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)近年來(lái)連年提高，2009年最低工資標(biāo)準(zhǔn)670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增長(zhǎng)了兩倍多。人工成本是物業(yè)管理成本中占比最大的一項(xiàng)，人工成本快速增長(zhǎng)，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻一直不變，物業(yè)公司連年虧損且呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨態(tài)。

二、柳州市保障性住房物業(yè)管理存在問(wèn)題的原因分析

1.有關(guān)保障性住房物業(yè)管理政策落實(shí)不到位。根據(jù)有關(guān)文件要求，在新建安置住宅小區(qū)中，項(xiàng)目業(yè)主要提供適當(dāng)經(jīng)營(yíng)性公共建筑資產(chǎn)，所得經(jīng)營(yíng)收益專項(xiàng)用于補(bǔ)助安置住宅小區(qū)高層建筑電梯費(fèi)、特困戶和低保戶的物業(yè)管理及其他費(fèi)用。有關(guān)文件還規(guī)定，廉租住房、“五保戶”和“三老”人員免交物業(yè)管理費(fèi)，享受低保家庭按40%支付物業(yè)管理費(fèi)，低保線以上廉租房家庭按60%支付物業(yè)管理費(fèi)，以上免交和減交部分由財(cái)政給予補(bǔ)貼。但目前，柳州市建成的保障性住房小區(qū)中幾乎沒(méi)有配套經(jīng)營(yíng)性公共建筑資產(chǎn)，物業(yè)公司也沒(méi)有收到相關(guān)的補(bǔ)貼資金。

2.建設(shè)單位、施工單位未能按要求移交配套設(shè)施設(shè)備及施工資料，未能及時(shí)整改房屋的質(zhì)量問(wèn)題。目前，部分保障性住房小區(qū)建設(shè)單位為了避免違約，趕在合同約定的日期交房給業(yè)主，在配套設(shè)施設(shè)備、施工資料尚未完善的情況下就交房給業(yè)主，要求物業(yè)公司接收，給小區(qū)住戶裝修、生活帶來(lái)很大影響。由于趕工，部分房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，業(yè)主報(bào)修施工方又不能及時(shí)處理，建設(shè)單位也沒(méi)有及時(shí)督促施工方整改，在住戶與各方交涉無(wú)果的情況下，不管是否物業(yè)公司的責(zé)任，都找物業(yè)公司反映和論理，并以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。

3.建設(shè)單位和物業(yè)公司沒(méi)有理清關(guān)系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建設(shè)單位投資成立的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，建設(shè)單位把物業(yè)公司當(dāng)作自己的一個(gè)部門(mén)，隨意要求物業(yè)公司提供超合同的服務(wù)，要求物業(yè)公司承擔(dān)不合理的費(fèi)用支出，不支付空置房物業(yè)費(fèi)、建設(shè)單位減免保障性住房住戶的費(fèi)用、前期介入管理費(fèi)用等；物業(yè)公司也把自己當(dāng)成建設(shè)單位的一個(gè)部門(mén)，沒(méi)有成本費(fèi)用控制意識(shí)，人員配置不合理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收力度不足。特別是在三年減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)期內(nèi)，保障性住房小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施所發(fā)生的維護(hù)、維修支出，不管是應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)、物業(yè)公司承擔(dān)還是應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)公司大多都要求建設(shè)單位支付，沒(méi)有理清雙方關(guān)系。

4.保障性住房住戶的觀念跟不上發(fā)展的要求。部分保障性住房的住戶，雖然住進(jìn)了新房子，但觀念還停留在住舊房子時(shí)的狀態(tài)，沒(méi)有商品化物業(yè)服務(wù)的意識(shí)，不愛(ài)護(hù)甚至隨意損壞公共配套設(shè)施，亂扔垃圾，私養(yǎng)家禽，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)推進(jìn)電梯開(kāi)回家等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這些都增加了物業(yè)服務(wù)的成本。

三、完善保障性住房物業(yè)管理的建議

1.加強(qiáng)監(jiān)管，確保保障性住房各項(xiàng)政策落實(shí)到位。政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)定期或不定期的對(duì)保障性住房各項(xiàng)政策執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)要求責(zé)任單位整改，確保保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼等政策落實(shí)到位。

2.加大物業(yè)管理知識(shí)的宣傳力度。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興的管理模式，許多保障性住房住戶不了解，不理解，需要媒體和政府的正確引導(dǎo)。建議政府及房管部門(mén)利用各種媒體平臺(tái)，加大物業(yè)管理知識(shí)的宣傳力度，使保障性住房的業(yè)主多了解物業(yè)服務(wù)知識(shí)，提高保障性住房住戶的物業(yè)管理意識(shí)，明確物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)有償服務(wù)，按合同約定支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是每一位業(yè)主的義務(wù)。

3.加強(qiáng)保障性住房的質(zhì)量監(jiān)管，確保物業(yè)管理順利開(kāi)展。保障性住房業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾、糾紛，大多源于房屋的質(zhì)量問(wèn)題。因此，要使保障性住房物業(yè)管理順利開(kāi)展，保證保障性住房的質(zhì)量是關(guān)鍵。建設(shè)保障性住房作為政府一項(xiàng)責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任，政府有關(guān)部門(mén)要切實(shí)抓好建筑質(zhì)量的監(jiān)管，督促建設(shè)單位、施工方按規(guī)定要求移交配套設(shè)施設(shè)備、施工資料，及時(shí)整改房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

4.理清建設(shè)單位和物業(yè)公司的關(guān)系。建設(shè)單位和物業(yè)公司在投資上是母子公司關(guān)系，在委托物業(yè)服務(wù)上是平等的民事權(quán)利主體關(guān)系。因此，建設(shè)單位在委托自己的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定辦事，不應(yīng)隨意要求物業(yè)公司提供超出合同的服務(wù)，要求物業(yè)公司承擔(dān)不合理的費(fèi)用支出，按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、補(bǔ)貼、空置房物業(yè)費(fèi)、前期開(kāi)辦費(fèi)等；物業(yè)公司也應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不應(yīng)隨意要求建設(shè)單位支付應(yīng)向保障性住房住戶收取的費(fèi)用或應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的費(fèi)用。

5.改變目前保障性住房物業(yè)管理模式，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。保障性住房物業(yè)管理目前這種誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理的模式，是缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的情況下建設(shè)單位的被動(dòng)選擇。這種模式下，物業(yè)公司缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，極易產(chǎn)生寄生思想，成本意識(shí)淡泊，經(jīng)營(yíng)效率低下，不利于物業(yè)公司自身生存發(fā)展。在保障性住房物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、補(bǔ)貼等政策落實(shí)到位，形成充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，應(yīng)改變目前這種模式，通過(guò)招投標(biāo)的方式，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使物業(yè)公司為保障性住房住戶提供價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的服務(wù)。