XX房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控研究

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿其所有環(huán)節(jié)，隨著企業(yè)發(fā)展壯大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為其核心風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)三十年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，XX房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步被推高，如何進(jìn)行防范并管控公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)康持續(xù)發(fā)展就成為重點(diǎn)議題。本文通過(guò)分析XX房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀，存在的問題，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合XX公司實(shí)際情況，有針對(duì)性地提出加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 問題 措施

隨著我國(guó)國(guó)際化的發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)得以迅猛發(fā)展，產(chǎn)值規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響加大。然而，伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)一路攀升，國(guó)家及各個(gè)重點(diǎn)區(qū)域相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集聚，影響到企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，本文以XX房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究具有重要意義。

一、XX房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀

1.XX房地產(chǎn)開發(fā)公司概況。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1997年，目前有員工1000余人，是國(guó)內(nèi)知名房企之一。公司具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目獲得國(guó)家級(jí)及區(qū)域性大獎(jiǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目遍布國(guó)內(nèi)30多個(gè)大中型城市，在北京、天津、武漢、南京、青島、大連、沈陽(yáng)、西安、合肥、鄭州等多個(gè)重點(diǎn)區(qū)域設(shè)立分子公司或項(xiàng)目部，目前土地儲(chǔ)備高達(dá)2730萬(wàn)平方，規(guī)劃建筑面面積超6850萬(wàn)平方。2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收220億元。公司已形成高層公寓系列、大型社區(qū)系列、別墅系列、平層官邸系列、城市綜合體系列，以及酒店、醫(yī)院等多種房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目與標(biāo)志性工程，并積極參與城中村改造與保障性安居房建設(shè)。

2.XX房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。

2.1負(fù)債比率過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資大，周期長(zhǎng)，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，銀行依賴性強(qiáng)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是重負(fù)債，個(gè)別企業(yè)甚至超過(guò)80%，包括固定投入資金、利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)等在內(nèi)的自有資金比重相對(duì)較低。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)載率也是相當(dāng)高，且高于負(fù)債警戒線水平，2016年達(dá)到64%，這么高的負(fù)債率給企業(yè)發(fā)展提供了資金支撐的同時(shí)，也帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家資金收緊，利率上調(diào)，或者限購(gòu)限貸等政策影響，或者開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目銷售滯緩，都可能影響到XX房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)金流，甚至?xí)绊懫渖媾c發(fā)展。

2.2投資收回風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有明顯的政治因素，極易受到國(guó)家與地方的政治經(jīng)濟(jì)等方面的影響，一旦投入時(shí)機(jī)不對(duì)，或者投資項(xiàng)目判斷失誤，可能就會(huì)出現(xiàn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。XX房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，房產(chǎn)項(xiàng)目遍及全國(guó)多地，盤子大了，項(xiàng)目多了，如果個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)問題對(duì)整個(gè)企業(yè)影響不大，但在國(guó)家調(diào)控大背景下，可能會(huì)對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目造成影響，帶來(lái)壞賬損失，增加資金成本，甚至可能會(huì)被項(xiàng)目拖垮。

2.3利率稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行是房產(chǎn)企業(yè)的重要靠山，對(duì)于負(fù)債率高達(dá)64%的XX房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)，利率變動(dòng)對(duì)于企業(yè)的影響非常大，利率如果提高，企業(yè)資金成本增加，收益就會(huì)降低，而且購(gòu)房者需求欲望也會(huì)隨之降低。近幾年，重慶、上海已正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，而且可能會(huì)擴(kuò)展至其他省市區(qū)域，這給以省會(huì)中心城市及重點(diǎn)工業(yè)城市為重點(diǎn)的XX房產(chǎn)市場(chǎng)銷售及預(yù)期營(yíng)收帶來(lái)不確定性影響。

3.XX房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制概況。經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，國(guó)內(nèi)及區(qū)域房地產(chǎn)政策的影響，XX房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)建立了自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系。公司風(fēng)險(xiǎn)管理部定期組織人員對(duì)公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，委托外部專家開展公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與審核，并以信息系統(tǒng)監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。公司設(shè)立了財(cái)務(wù)審計(jì)部門，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督，以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提醒與審計(jì)評(píng)價(jià)，通過(guò)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)控規(guī)范公司業(yè)務(wù)行為。公司制定并完善財(cái)務(wù)相關(guān)制度，比如預(yù)算、審批、報(bào)銷等制度流程，通過(guò)嚴(yán)格的管理來(lái)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、XX房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題

1.內(nèi)部控制環(huán)境缺陷無(wú)法監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，XX房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)范圍逐步延伸，市場(chǎng)地位與影響力日顯重要，主要得益于公司創(chuàng)始人與管理敏銳的市場(chǎng)判斷，抓住了國(guó)家的大好發(fā)展機(jī)遇，在市場(chǎng)拓展與項(xiàng)目開發(fā)上做的比較好。但是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)決策、過(guò)程監(jiān)管仍然是沿用老一套方式，與現(xiàn)代化的科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理還是有較大的差距，內(nèi)部控制與監(jiān)管缺乏頂層設(shè)計(jì)，沒有健全科學(xué)的內(nèi)控環(huán)境做支撐與保障，投融資決策隨意性較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法監(jiān)控與管理。

2.管理層風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄無(wú)法防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。XX公司包括董事會(huì)、高層經(jīng)營(yíng)管理者在內(nèi)的管理層級(jí)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不到位，甚至認(rèn)為房地產(chǎn)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，政府會(huì)力保的，公司目前經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r良好，暫時(shí)不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及管控方法與體制機(jī)制上認(rèn)識(shí)不一致或者存在偏差。公司也曾外聘過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析診斷，但只是從制度層面判定分析，嘗試設(shè)計(jì)操作流程來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，但由于標(biāo)準(zhǔn)流程與具體舉措未能有效的結(jié)合，實(shí)際操作性不強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)防控難以起到真正的效果。

3.內(nèi)部控制體系缺陷無(wú)法管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、評(píng)估、控制與約束方面沒有建立有效的措施，缺乏技術(shù)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，而且風(fēng)險(xiǎn)管控部門地位及作用不明顯。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理部門屬于一路人馬兩套班子，而且內(nèi)部審計(jì)只是對(duì)公司下屬子公司的事后審計(jì)，無(wú)權(quán)審計(jì)董事會(huì)及公司高級(jí)管理層經(jīng)營(yíng)決策，審計(jì)缺乏前瞻性、戰(zhàn)略性與整體性的內(nèi)控思維。

4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施匱乏無(wú)法應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司主要是采取被動(dòng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，未建立系統(tǒng)有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，往往是在風(fēng)險(xiǎn)集聚后，才會(huì)去應(yīng)對(duì)處理，而在應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)策略時(shí)重點(diǎn)考慮的是回避風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)間滯后，前瞻性的預(yù)防不夠。公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)性分析研究，尚無(wú)有效判定風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)手段，缺乏整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管控舉措針對(duì)性不足，手段單一，流于模式化。

三、XX房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。

1.1優(yōu)化財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型調(diào)整的發(fā)展階段，行業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)相比以往年份趨緊。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及自身狀況，規(guī)劃財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。公司要有充足的現(xiàn)金流，以實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略績(jī)效的穩(wěn)健增長(zhǎng)與平穩(wěn)擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。要優(yōu)化資源配置，優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，降低資金成本，提高資源使用效率及效益，確保財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的穩(wěn)健性。

1.2合理調(diào)整企業(yè)投融資項(xiàng)目。XX房地產(chǎn)公司在進(jìn)行新項(xiàng)目投資前，要組建專業(yè)評(píng)估團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用科學(xué)評(píng)價(jià)方法，選擇產(chǎn)業(yè)相關(guān)性強(qiáng)的項(xiàng)目，從市場(chǎng)、技術(shù)、資金等方面，開展投資項(xiàng)目可行性研究，要將項(xiàng)目的潛在收益、可能的風(fēng)險(xiǎn)、公司的財(cái)務(wù)狀況匹配起來(lái)，將資金集中于經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，使企業(yè)的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)得到穩(wěn)健的財(cái)務(wù)支持。XX房地產(chǎn)公司可以從當(dāng)前的以債權(quán)為主的融資方式，逐步擴(kuò)展為債權(quán)融資與股權(quán)融資相結(jié)合，引入戰(zhàn)略投資者，增加企業(yè)內(nèi)部融資，拓寬融資渠道，降低銀行依賴性，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)資本競(jìng)爭(zhēng)力。

1.3優(yōu)化資金管理模式。XX房地產(chǎn)公司逐步推行全面預(yù)算管理，將土地取得、規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工銷售等各環(huán)節(jié)都納入進(jìn)來(lái)，逐級(jí)開展分層預(yù)算，以投融資為目標(biāo)開展資金戰(zhàn)略預(yù)算管理，以生產(chǎn)、成本及銷售預(yù)算的數(shù)據(jù)作為資金預(yù)算編制的依據(jù)，以采購(gòu)金額的大小及其重要程度確定采購(gòu)預(yù)算管理級(jí)別，業(yè)務(wù)單位要以生產(chǎn)成本與銷售預(yù)算為主。公司要強(qiáng)化資金集中管理，落實(shí)資金管理權(quán)限，實(shí)施資金調(diào)度分級(jí)管理，內(nèi)部資金拆借及對(duì)外融資的統(tǒng)一管控，通過(guò)資金信息化管理，以期達(dá)到成本優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資金流動(dòng)科學(xué)化與資本增值。公司還要建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，財(cái)務(wù)管理進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)督查，強(qiáng)化審計(jì)職責(zé)和監(jiān)管功能，弱化管理層個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格對(duì)集團(tuán)運(yùn)作的影響，保障預(yù)算有效落實(shí)，監(jiān)控現(xiàn)金流狀況，提升公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的效果。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施。

2.1科學(xué)整合業(yè)務(wù)布局。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)狀況及公司發(fā)展階段的變化，XX房地產(chǎn)公司發(fā)展不均衡的問題開始顯現(xiàn)。公司要升級(jí)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，實(shí)施產(chǎn)業(yè)與業(yè)務(wù)整合重組，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，升級(jí)核心業(yè)務(wù)，加快技術(shù)升級(jí)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步剝離勞動(dòng)密集、資源消耗、低水平規(guī)模擴(kuò)張的模式。積極布局海外市場(chǎng)，嘗試參與商業(yè)綜合體運(yùn)作，不斷拓寬投資領(lǐng)域渠道，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加速資金回籠來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2合理調(diào)整戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司要根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策方向，基于對(duì)市場(chǎng)與行業(yè)狀況、客戶與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等全面地分析研究，優(yōu)化完善產(chǎn)業(yè)鏈，調(diào)整戰(zhàn)略架構(gòu)，創(chuàng)造更有效率的組織機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配企業(yè)資源，引入先進(jìn)管理理念，加強(qiáng)科學(xué)管理創(chuàng)新，促使企業(yè)管理科學(xué)化，投融資決策規(guī)范化，工作執(zhí)行規(guī)范化，降低溝通協(xié)調(diào)成本，監(jiān)測(cè)各業(yè)務(wù)與各部門業(yè)績(jī)狀況，提升企業(yè)管理效率與核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3積極推進(jìn)資本運(yùn)營(yíng)。通過(guò)積極有效的資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司的價(jià)值增值與效益增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)正在集聚的歷史大背景下，XX房地產(chǎn)開發(fā)公司可以考慮逐步進(jìn)行資本收縮，剝離一些競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Σ淮?、?jīng)營(yíng)效益不高的非核心資產(chǎn)業(yè)務(wù)，提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。同時(shí)，提升資本運(yùn)作能力，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)減輕措施。

3.1優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)與工作機(jī)制。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司要充分利用信息化技術(shù)手段，優(yōu)化企業(yè)管理信息系統(tǒng)，完善基于現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息系統(tǒng)，調(diào)整企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組織機(jī)制，集成公司各個(gè)子公司與項(xiàng)目部的資金流、信息流、物流與工作流，建立基于現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將公司業(yè)務(wù)流程與財(cái)務(wù)管理緊密有機(jī)地整合，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、系統(tǒng)地獲取、分析并利用信息，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)管理整個(gè)過(guò)程、各個(gè)環(huán)節(jié)、所有要素的可視且可控，為正確把握發(fā)展方向，科學(xué)做出經(jīng)營(yíng)決策，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供強(qiáng)力支撐。

3.2強(qiáng)化現(xiàn)金流的全局運(yùn)籌與綜合管控。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層從戰(zhàn)略角度確保實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流管理目標(biāo)，要高度重視現(xiàn)金流管理，建立現(xiàn)金流入流出管理制度，確保流動(dòng)性的同時(shí)要保障現(xiàn)金流的安全性。加強(qiáng)現(xiàn)金集中管控，強(qiáng)化現(xiàn)金收支管控，編制現(xiàn)金預(yù)算，定期報(bào)告與反饋現(xiàn)金流狀況，做好現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管控，確保工作流引起的現(xiàn)金變動(dòng)能夠及時(shí)反映出來(lái)；同時(shí)將現(xiàn)金流納入業(yè)績(jī)考核，促使各層級(jí)人員切實(shí)重視現(xiàn)金流管理與高效使用。

3.3完善公司成本管理體系。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司要從實(shí)際情況出發(fā)，建立健全以提升企業(yè)效益為核心的現(xiàn)代化的公司成本管理體系。優(yōu)化公司目標(biāo)成本管理體系，并進(jìn)行合理的分解，做好成本預(yù)算，改進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，嚴(yán)控成本執(zhí)行落實(shí)，深挖成本控制潛能。依據(jù)年度成本目標(biāo)計(jì)劃，推動(dòng)滾動(dòng)計(jì)劃、彈性計(jì)劃及應(yīng)變計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)降本增效，開展成本分析與考核，逐步推行責(zé)任質(zhì)量成本核算，規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，提升成本競(jìng)爭(zhēng)力。

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[9]張曉萍、胡安琴，國(guó)內(nèi)外財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型實(shí)證研究文獻(xiàn)綜述[J]，中國(guó)證券期貨，2013（3）.

作者簡(jiǎn)介：王汕（1972.03—）男。民族：漢。山西永濟(jì)人。碩士研究生?，F(xiàn)就職于陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司，任財(cái)務(wù)總監(jiān)，職稱為會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格。研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。