中國中心城市住宅價(jià)格調(diào)控路徑淺析

摘 要：住宅作為一項(xiàng)商品，在市場中除了具有基本的商品屬性之外，還具有金融屬性。隨著我國貨幣總量的不斷增加，中心城市出現(xiàn)了較為突出的“炒房”問題，容易引起比較嚴(yán)重的社會問題并導(dǎo)致城市長期發(fā)展動力下降，本文試圖提出基于商品金融屬性的中國中心城市住宅價(jià)格調(diào)控的思路，并提出持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場流動性調(diào)控的政策建議。

關(guān)鍵詞：住宅 價(jià)格調(diào)控 金融屬性 流動性

一、住宅的金融屬性分析

住宅是現(xiàn)實(shí)中眾多商品之一。與其他所有商品一樣，住宅所具有的屬性，除了傳統(tǒng)的商品屬性，還具有金融屬性。這種金融屬性，主要體現(xiàn)在其不可再生性、稀缺性、易存儲性和流動性這幾個方面。

具體來看，住宅作為商品，其稀缺性在目前的中國中心城市當(dāng)中體現(xiàn)的尤為明顯。一方面，由于住宅用地有限，建設(shè)的住宅數(shù)量十分有限，而城市中對住房的需求又隨人口的不斷增長而急劇增加；另一方面，由于這種稀缺性，一定程度上使得住宅價(jià)格長期供需失衡，這無疑又加重了住宅稀缺性所帶來的負(fù)面影響。

同時，住宅的易儲存型也體現(xiàn)的十分明顯。住宅作為固定資產(chǎn)，其實(shí)際住宅面積、住宅功能不會隨時間的變化而有所改變。這種易存儲型使得越來越多的居民選擇通過購置大量住宅來提高自己的固定資產(chǎn)，這在一定程度上也使得住宅價(jià)格長期處于高位。除此之外，住宅的流動性使得住宅能夠作為市場上的商品進(jìn)行交易買賣。正是這種流動性，使得住房價(jià)格有“炒作”的空間，也對住宅價(jià)格長期較高形成支撐。同時，這種金融屬性使得住宅可以通過金融抵押等方式融通資金增加杠桿，進(jìn)而使得住宅價(jià)格不僅受到供需兩方的影響，還會受到信貸等金融杠桿的影響。

二、通過流動性調(diào)控中心城市住宅價(jià)格的路徑分析

商品流動性主要指商品的變現(xiàn)能力。具體來看，就是一項(xiàng)商品如果在任何時刻都有買家與賣家，并較容易達(dá)成交易，并能順利進(jìn)行交割，那么這項(xiàng)商品的流動性就相對較大。這種住宅商品的流動性在我國中心城市當(dāng)中體現(xiàn)的尤為明顯。

1.住宅流動性相對較高。受商品流動性的特性影響，住宅商品也有較高的流動性。隨著我國越來越多的人選擇通過購買住宅進(jìn)行投資，或通過購買住宅實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，眾多投資者從中看到了獲利可能，因而不斷提高價(jià)格，這在北上廣深等一線城市地區(qū)體現(xiàn)的更為明顯。

具體來看，房產(chǎn)持有者隨時可以將持有的住宅套現(xiàn)，且很容易把相關(guān)的稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給買房人，使住宅變現(xiàn)成本極低，具有較強(qiáng)的流動性。而同時，目前我國住宅市場當(dāng)中，并沒有對這種流動性進(jìn)行限制的政策規(guī)定，這就意味著因?yàn)橘Y本可以“零摩擦”的快進(jìn)快出，賣家可以在一定程度上自由定價(jià)，以高出住宅成本的價(jià)格出售給買家，而買家也可以通過提高價(jià)格后二次出售，再次賣給下一個買家。這樣循環(huán)下去，住宅價(jià)格將會隨著社會貨幣總量的提升而不斷走高?？梢姡狈τ行Ъs束的流動性，將使資產(chǎn)價(jià)格始終保持在較高的水平。

2.通過控制流動性控制住宅價(jià)格。長期以來，我國控制住宅價(jià)格的方式大多以“限購”為主，一方面，這種限購可以在短期內(nèi)使得個人所購房產(chǎn)數(shù)量減少，從而控制由于住宅流動性帶來的價(jià)格不斷升高的現(xiàn)象。但是，另一方面，我們也應(yīng)注意到這種“限購”問題的弊端以及其所帶來的社會負(fù)面影響。

我們必須看到，目前我國人口流動性不斷增加。尤其在我國中心城市當(dāng)中，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)、周邊城市人口涌入，由于沒有當(dāng)?shù)貞艨冢ɑ蛘弋?dāng)?shù)厣绫５龋沟眠@部分群體的基本住房問題成了重要問題。在“限購”政策出臺后，對這部分流動人口來說，其基本住房問題更是不斷加重，社會矛盾不斷激化。同時，“限購”政策在一定程度上抑制了我國住宅的剛性需求，這種抑制不利于我國住宅市場和城市經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展。因而，探索另一種調(diào)控住宅價(jià)格的方法成了當(dāng)務(wù)之急。而從住宅金融屬性的流動性角度來著力，則可以提供一條較好的控制住宅價(jià)格的思路和選擇，并在實(shí)踐中得到較好應(yīng)用。

在住宅流動性的控制上，具體來說，可以控制住宅變現(xiàn)的時間、變現(xiàn)的價(jià)格等來實(shí)現(xiàn)對房價(jià)的控制。一方面，可以從政策上規(guī)定在住宅使用多少年過后才可以進(jìn)行變現(xiàn)出售，另一方面，可以規(guī)定變現(xiàn)價(jià)格要在符合變現(xiàn)年度住宅市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，波動范圍在一定的區(qū)間之內(nèi)。這就使得住宅的流動性受到了控制。賣家不能再通過住宅變現(xiàn)價(jià)值的增加來獲得巨額收益，買家也可以獲得相對公平合理的住宅價(jià)格。同時，這種從住宅變現(xiàn)能力角度的控制，沒有阻礙住宅的剛性需求，對住宅市場的長期發(fā)展的影響作用較小。

三、控制住宅商品流動性的影響

從長期來看，這種從住宅流動性角度對住宅價(jià)格的控制，無論是在住宅市場本身還是社會發(fā)展來看都具有較好的作用。

一是控制住宅商品的流動性，能從一定程度上控制資本沖動。在對住宅商品的流動性做了控制之后，由于不能再隨時轉(zhuǎn)手出售，市場中買方將會衡量自己的經(jīng)濟(jì)條件和生活狀況，以及對住宅的謹(jǐn)慎考察，在買房前進(jìn)行慎重分析，再選擇是否購買。這在一定程度上避免了可能會出現(xiàn)的資本沖動。因?yàn)樵跊]有流動性的控制時，買方可以隨時購買、隨時出售，出售行為不受限制，沒有壓力，約束條件減少。

二是住宅商品的流動性控制，實(shí)際上滿足了住宅的剛性需求。因?yàn)樵谶@種政策下，住宅的實(shí)際購買者是真正用來住的，而不是利用住宅進(jìn)行投資保值的投機(jī)者。這就在實(shí)際運(yùn)作上保證了住宅的實(shí)際利用價(jià)值，減少了“炒”房的可能性，實(shí)際降低了住宅價(jià)格。

三是控制住宅商品流動性能在一定程度上保持城市發(fā)展的長期動力。一方面，真正有住房需求的住房者能夠以合理價(jià)格購買到住宅，不受價(jià)格較高的壓力，因而社會群體較為穩(wěn)定，群體間關(guān)系較為和諧；另一方面，市場住宅價(jià)格主要由供需決定，不會出現(xiàn)房價(jià)一直居高不下的狀態(tài)，這就在一定程度上避免了住宅市場中的金融波動，以及這種金融波動可能引發(fā)的金融市場的破裂和動蕩。

從本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，全國多個城市發(fā)布了限售政策，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州等超過18個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限內(nèi)限制出售的調(diào)控政策。通過“限售”控制流動性，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月開始全國多城市調(diào)控新特點(diǎn)。這或?qū)?biāo)志著樓市調(diào)控的全面升級，預(yù)計(jì)后續(xù)更多二線城市將進(jìn)入“限購+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時代”。

四、持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場流動性調(diào)控

一是強(qiáng)化熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場流動性調(diào)控，遏制房價(jià)過快上漲。各級政府需牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，堅(jiān)持住房居住屬性，房價(jià)上漲壓力大的城市積極落實(shí)主體責(zé)任、因城施策，切實(shí)抓好防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策將體現(xiàn)出差異性。而隨著需求的轉(zhuǎn)移擴(kuò)散，核心城市周邊縣市、部分重點(diǎn)三四線城市也將逐漸進(jìn)入調(diào)控收緊期。

二是加強(qiáng)政策聯(lián)動，協(xié)同并進(jìn)、配合發(fā)力。城市群各城市間調(diào)控可以繼續(xù)協(xié)作發(fā)力，核心城市與周邊城市在金融、方面聯(lián)動施策，城市內(nèi)部也通過多類政策協(xié)同配合，需求端強(qiáng)化限購、促進(jìn)需求回歸理性，認(rèn)房又認(rèn)貸、限購又限售將成為各城市調(diào)控普遍標(biāo)準(zhǔn)；供應(yīng)端合理安排住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期，科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏，緩解供求緊張局面。各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，同時政府也將加強(qiáng)市場的監(jiān)管與政策的落實(shí)，進(jìn)一步規(guī)范市場行為。

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作者簡介：劉揚(yáng)（1980.11—）女。籍貫：山東。學(xué)歷：碩士研究生。職稱：中級。研究方向：保障性住房、棚戶區(qū)改造。