中江房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)存在問題及對策研究

摘 要：目前我國房地產(chǎn)公司融資存在的諸多問題，本文闡述了中江房地產(chǎn)公司融資存在的主要問題，分析了存在問題及原因，最后針對問題提出了相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：中江房地產(chǎn)公司 融資結(jié)構(gòu) 問題

一、公司融資結(jié)構(gòu)存在的主要問題

1.自有資金嚴(yán)重不足，資本結(jié)構(gòu)不合理。目在內(nèi)部融資方面，中江房地產(chǎn)公司使用未分配利益來實現(xiàn)，由于最近幾年公司效益較好，公司利潤空間直線上升，歸根到底是由于我國房地產(chǎn)業(yè)大環(huán)境較好，公司可以在較短的時間內(nèi)實現(xiàn)利潤的長期發(fā)展，該方式在一定程度上可以低于市場風(fēng)險，促進企業(yè)的長久生存及發(fā)展。中江房地產(chǎn)公司主要依靠外援融資實現(xiàn)，融資的比例要比內(nèi)源型大，銀行貸款融資會加大企業(yè)的風(fēng)險，因此擴大融資渠道對企業(yè)來講是非常重要的。由于房地產(chǎn)行業(yè)整個融資不健全，導(dǎo)致中江房地產(chǎn)公司融資渠道單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金量需求比較大，如果直接融資和間接融資沒有及時的到位，導(dǎo)致工程擱淺，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)面臨較大的市場風(fēng)險，因此融資渠道的擴寬是目前中江房地產(chǎn)公司亟待解決的問題。

2.債務(wù)融資主體單一，過分依賴銀行貸款。自有資本是房地產(chǎn)公司發(fā)展的根基，但是自由資本又難以滿足較大的資金需求，房地產(chǎn)公司無疑高負債公司。過高的負債導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營問題，阻礙企業(yè)發(fā)展的因素也隨之而來。如前文所述，信貸是公司在債務(wù)融資的主要方式，公司的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行，銀行業(yè)務(wù)直接受房地產(chǎn)公司發(fā)展的影響，中江房地產(chǎn)公司因為行業(yè)特點及目前的現(xiàn)實決定，造成融資的單一性及集中性，該現(xiàn)實對公司的長遠發(fā)展有影響，當(dāng)企業(yè)資不抵債的時候巨大的金融市場風(fēng)險及公司內(nèi)部風(fēng)險同時出現(xiàn)。

3.長短期債務(wù)融資結(jié)構(gòu)比例失衡。資金在企業(yè)留存的時間問題劃分為短期和長期融資兩種。房地產(chǎn)行業(yè)是資本集中性行業(yè)，項目開發(fā)周期較長，資金需求量較大，大部分的投資主要集中在項目成立及初步成長期，由于投資與收益的時滯較長，長期融資對企業(yè)發(fā)展有重要的意義，長期融資充足，短期資本在企業(yè)內(nèi)外流動相對比較順暢。公司融資結(jié)構(gòu)總體不夠合理，長期融資和短期融資比例和數(shù)量不夠合適，目前公司內(nèi)部存在短期拆東墻補西墻的模式，導(dǎo)致資金鏈緊張，對公司的長遠發(fā)展及風(fēng)險抵御是不利的。

二、中江房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)問題的原因分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境資本市場融資困難。金融體系的主要功能是實現(xiàn)資金供給與需求匹配的重要途徑，引導(dǎo)資金由剩余向需求方向轉(zhuǎn)變。當(dāng)前情況下，我國金融資本市場在資金融通方面存在較多的問題，金融資源不對等失衡、甚至是錯配的現(xiàn)象誰有發(fā)生。資金需求和供給之間因為信息不對稱等原因造成大量資金的閑置與資金需求得不到滿足并存。因此中國房地產(chǎn)行業(yè)資金的融通效率不高，融資效率低下的原因是多方面的：一方面是宏觀環(huán)境、金融體制，另外一個重要的原因是企業(yè)自身的因素。市場信用是房地產(chǎn)金融的重要方式，需要企業(yè)和整個行業(yè)減少對銀行體系資本的依賴是目前解決融資供需不平衡的重要方法。讓投資者參與房地產(chǎn)收益的分項，不僅能夠提高金融資源的效率，另外能夠推進房地產(chǎn)金融體系的改革進程。

2.公司缺乏科學(xué)的項目投融資規(guī)劃分析.中江房地產(chǎn)公司總體上缺乏科學(xué)分析融資結(jié)問題方案設(shè)計，缺乏融資過程中的相關(guān)分析，尤其對成本及風(fēng)險缺乏科學(xué)的規(guī)劃，銀行貸款的缺乏相關(guān)的關(guān)注，如企業(yè)具體經(jīng)營方式考察較少，因為缺乏體制關(guān)注及盈利查考等原因造成房地產(chǎn)和金融行業(yè)出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)。最近幾年房地產(chǎn)高地價成本無法使用房價彌補，政府積極采取措施在平抑房價，因此合理的項目融資計劃是公司順利展開的重要保障。

3.公司融資風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系不完善。全球性金融風(fēng)暴開始，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，這表明雖然增強了經(jīng)濟增長周期的繁榮階段風(fēng)險偏好會使盈利提高，但也可能導(dǎo)致在經(jīng)濟增長周期的下行階段爆發(fā)風(fēng)險，短期效應(yīng)給企業(yè)帶來較大的風(fēng)險，但是中江房地產(chǎn)公司沒有建立其風(fēng)險風(fēng)控系統(tǒng)，或者目前有方案，并沒有實施的具體措施，公司高風(fēng)險運作對其發(fā)展也是有較大影響，中江房地產(chǎn)公司在抵御風(fēng)險、降低企業(yè)損失方面比較被動。

三、優(yōu)化中江房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的對策

1.完善資本市場，推動公司融資渠道多元化。資本市場為房地產(chǎn)市場提供已經(jīng)是被實踐證實了的較好方式，投資市場及資本市場的開啟是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然要求。良好的資本運作市場是房地產(chǎn)資金的重要來源，政府通過法律完善資本市場發(fā)法規(guī)，減少融資障礙，政府監(jiān)督部門對房地產(chǎn)融資的制度可以簡化。努力培養(yǎng)債券市場，適當(dāng)?shù)姆潘蓚谫Y方式及利率限制，為房地產(chǎn)市場在資本市場融資創(chuàng)造良好的條件。除此之外，國家可以使用信貸等方式，為房地產(chǎn)融資開辟新的天地，使融資工具更加多元化，以便形成多樣的資本市場產(chǎn)品，只有外部環(huán)境好，渠道多，中江房地產(chǎn)公司融資渠道才能多樣化。

2.合理規(guī)劃長短期負債比例，降低財務(wù)風(fēng)險。對于中江房地產(chǎn)公司而言，公司在短期內(nèi)要適當(dāng)?shù)慕档腿谫Y比例，提升公司償還債務(wù)的能力。中江房地產(chǎn)公司短期負債越高意味著公司可能面臨的風(fēng)險較大，流動資金對公司有非常重大的意義。一旦面臨短期債務(wù)危機，公司在短期內(nèi)償還困難，由于行業(yè)的特點，資金在短期內(nèi)難以回籠，造成資金鏈斷裂，企業(yè)面臨較大的生存危機。另外公司要提高負債的比重，能夠使中江房地產(chǎn)公司資本相對穩(wěn)定，長期負債給企業(yè)帶來的風(fēng)險要小于短期負債帶來的風(fēng)險。公司項目需要充足的資金需要長期負債的保障，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)周期長，資金使用周期比較長。項目完工之日，公司可以有充足的資金償還長期負債。因此適當(dāng)?shù)拈L短期負債比例，對中江房地產(chǎn)公司來講，可以適當(dāng)?shù)慕档推髽I(yè)的風(fēng)險。

3.加強投融資項目可行性分析，降低結(jié)構(gòu)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定其投資總量較大，建設(shè)工程周期較長，項目涉及范圍比較大，為了科學(xué)合理的做出融資規(guī)劃，提高項目的收益能力，需要房地產(chǎn)項目投資建設(shè)之前，對金融環(huán)境做出科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)測，中江房地產(chǎn)公司高層需要對項目的可行性及投資方案進行綜合全面的預(yù)測分析，通過分析，為企業(yè)能夠正確的融資提供可靠的保障。融資的成本與目標(biāo)是融資可能性分析的主要對象。房地產(chǎn)融資的目標(biāo)是多元化的，針對不同的融資目標(biāo)，公司要采取不同的方案。如融資對象可能是一個項目，也可能是多個項目較差，另外公司為了基本的積累，進行長期的開發(fā)與擴張，亦或是為了引進技術(shù)、人才、土地的使用等目的，減少競爭增強企業(yè)實力等都成為企業(yè)的目標(biāo)。企業(yè)要審時度勢，根據(jù)不同的融資目標(biāo)進行可能性分析，控制風(fēng)險成本，提高企業(yè)收益。

4.提高項目投資收益率，增強企業(yè)內(nèi)源融資能力。中江房地產(chǎn)公司未分配利潤的增加會導(dǎo)致留存比例的增加，公司的盈利能力只要集中在主營業(yè)務(wù)收益上。要保障公司盈利水平的提高，需要公司加大內(nèi)部融資比來實現(xiàn)，只有公司的總體利潤增加，融資結(jié)構(gòu)才能相對合理。首先，公司第一步需要解決的問題是經(jīng)營決定正確，以確保公司能夠獲益，公司盈利能力是企業(yè)長期受益的重要保障。其次，要提高公司抵御風(fēng)險的能力及意識，以確保現(xiàn)金能夠順利在企業(yè)內(nèi)外流動。再次，公司資產(chǎn)利用率及回報率是實現(xiàn)經(jīng)濟收益穩(wěn)定提高的重要依據(jù)，項目資金需要及時的回籠。

參考文獻：

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