數(shù)據(jù)告訴你|高凈值人群推動海外購房潮 最鐘情歐美

領完年終獎后，在一家國企工作的林莉（化名）開始蠢蠢欲動，隨著2016年人民幣貶值浪潮的平緩，她擔心人民幣再次掀起跌潮，于是開始到處研究境外可投資標的，不過發(fā)現(xiàn)可投的少之又少。

原本香港保險是一條捷徑，可以透過刷銀聯(lián)卡，一次性換一大筆美金出境，但隨著2016年10月29日起，銀聯(lián)宣布不再支持內(nèi)地人在香港購買具有資本項目投資性質(zhì)的人壽保險，這條捷徑徹底被封死，而林莉只有暫且把眼光投向其他標的。

作為一個一年只出國旅游一兩次的人，林莉?qū)Ｍ獾耐顿Y產(chǎn)品了解少之又少，缺乏投資經(jīng)驗的她最終只能把眼光放在海外房產(chǎn)上，畢竟，對于在北京已擁有兩套房的她，看房產(chǎn)的眼光一直都很具有遠見。

實際上，像林莉一樣，打算出海購房，但卻并非自住的人不在少數(shù)。根據(jù)《2016中國人海外購房趨勢報告》顯示，“資產(chǎn)配置，分散風險”是高凈值人群海外購房的主要目的，而且考慮占比達到了51.8%，而自住的占比只有38.3%，考慮未來移民的占比則只占了7.8%。

高凈值人群增加推動海外購房浪潮

隨著高凈值人士的不斷增加，對海外資產(chǎn)配置有需要的中國人也越來越多。在2016年，財富創(chuàng)造勢頭強勁，根據(jù)萊坊推出的2017年《財富報告》，2016年全球擁有凈資產(chǎn)3000萬美元或以上的超高凈值人士，同比上升6340名，總數(shù)達到19.35萬名。

在亞洲，超高凈值人士的增速非常之快，萊坊的數(shù)據(jù)顯示，2006年至2016年期間，超高凈值人士累計增長了121%，達到4.6萬名。。其中，內(nèi)地的超高凈值人士過去10年實際增幅更達到281%，增幅排名全球第三，未來10年增幅也將達到140%。

與全球的超高凈值人士類似，中國的超高凈值人士也在擔心潛在的資產(chǎn)價值下降、稅收增長、資本管控以及全球逐漸提高的利率。

實際上，早在2006年起，中國人對美國房地產(chǎn)的投資已經(jīng)開始加大，萊坊的數(shù)據(jù)顯示，在2006年，中國人對美國的房地產(chǎn)投資已經(jīng)達到3億美元，2015年這一數(shù)據(jù)更達到300億美元，而在每5個投資美國房地產(chǎn)的外國人中，就有一個是中國人。

不過，這種海外購房浪潮在最近戛然而止。從3月份開始，銀聯(lián)卡對海外房產(chǎn)的限制突然收緊，香港的各家銀行機構都收到通知，正式停止內(nèi)地客透過銀聯(lián)卡刷卡買港樓，而隨后根據(jù)銀聯(lián)旗下負責國際業(yè)務的銀聯(lián)國際回復稱，目前銀聯(lián)對合作機構開展了銀聯(lián)卡的跨境大額可疑交易的調(diào)查，重申加強商戶管理的要求，并強調(diào)“一直以來”都不能將銀聯(lián)卡用于海外購房。

廣之旅海外咨詢服務有限公司海外投資中心總經(jīng)理楊瑾對第一財經(jīng)稱，自從3月份這條新聞發(fā)出以來，反而短期內(nèi)刺激了此前有購置海外房產(chǎn)想法的客戶，“一些前兩年潛水的客戶突然全部開始咨詢，讓咨詢量突然增加了50%?！?/p>

國人喜歡去哪里買房？

楊瑾稱，在咨詢的人中，“大部分人都集中火力在英國和美國，在英國的話，主要集中在曼徹斯特、利物浦等英國二線城市，而美國則集中在德州等地?！?/p>

根據(jù)萊坊的報告，大部分私人投資者鐘情投資歐洲，其中以英國和德國最受歡迎，主要原因是其市場規(guī)模比較大，靈活度比較高，以及所投資的機會比較高，中國和香港是唯一在10大排名榜上的亞洲國家/城市，他們分別排名第9和第10。

根據(jù)萊坊2017城市財富指數(shù)，最受超高凈值人士歡迎的前20個城市中，紐約、倫敦和香港位居前三位，而亞洲國家只有7個進了前20名。

高力國際Edwin對第一財經(jīng)稱，“最實在就是投英國的項目，法制健全，便宜和貴都有，而且最重要的是，英鎊匯率升值空間太多，最便宜的30多萬就可以投，回報率每年可能可以達到10%至30%，最貴的幾千萬也有?！?/p>

經(jīng)過多輪研究，林莉開始考慮英國的房產(chǎn)，由于過去英鎊貶值近20%，即便房產(chǎn)價值不變，光是英鎊已經(jīng)跌到低位就足夠有吸引力。另一方面，在英國買房可動用杠桿，如果買新房，一個月之內(nèi)僅需要支付10%的首付，在快要交房時支付剩下的15%首付，正式交房時付清所有余款。

根據(jù)英國皇家特許測量師協(xié)會RICS報告預計，未來5年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則會達到20%，Nationwide建筑協(xié)會預計，英國房價會有小幅增長，因為住房供應量依舊接近歷史最低水平。隨著供應量的減少，目前英國住房的自有率正處在30年以來的低位，在過去10年中，個人租賃市場每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數(shù)量超過了2000萬。有專家預測，在英國，20至39歲的人群中，有接近60%的人會租房到2025年。

根據(jù)英國土地注冊處數(shù)據(jù)，2010年至2015年，英國的租金回報率最高的是曼徹斯特，以6.02%位居高位， 中部城市利物浦和威爾士首府卡迪夫分別以5.16%和5.1%位列第二和第三。

林莉的好友王薇（化名）就是投資英國房產(chǎn)的先行者，她先在倫敦投資了一套房產(chǎn)，又在曼徹斯特投資了一套房產(chǎn)，兩套房產(chǎn)都只是交了25%的首付，據(jù)王薇介紹，她在曼徹斯特投資的那套房產(chǎn)，每月租金達到13000港幣，但月供只需要10000港幣，這比起內(nèi)地房產(chǎn)來說，是非常有吸引力的一筆投資。

而根據(jù)房天下《2016中國人海外購房趨勢報告》，2016年中國人海外購房目標國家中，美國仍是中國高凈值人群海外置業(yè)最喜愛的國家，關注度達到27.7%，而其他位列前4名的國家依次是澳大利亞、加拿大和日本，關注度為19.37%、13.89%和13.16%。

在美國購買房產(chǎn)的人士中，中國人最熱衷在休斯頓買房，約占28%，其次是洛杉磯（24%）、舊金山（21%）、紐約（19%）和奧蘭多（4%）。

不過，由于在美國投資地段非常重要，所以并非所有的房產(chǎn)都具有升值空間，韓雪（化名）在2013年美國加州投資了一套用來自住的別墅，當時的價格大約是130萬美金，3年過去了，韓雪的老家廣州房價已經(jīng)翻倍，但這套別墅卻仍舊停留在150萬美元的水平，這讓韓雪有些悔恨，“如果當時拿錢在廣州多買幾套，再回來買這套別墅也不遲，”韓雪告訴第一財經(jīng)。

另一方面，美國物業(yè)也有一定的持有成本，以韓雪所居住的別墅為例，每年房產(chǎn)稅為13000美元，加上開支雜費等，每年的維護成本大約2萬美金，而美國每個州的征稅水平不同，但大多都在1%至3%之間，加上其它雜費，大約持有成本在3%至5%之間，如果租金回報率只是5%的話，那么等于沒賺沒虧。

不過，楊瑾稱，對于內(nèi)地人來說，美國房產(chǎn)的永久產(chǎn)權、人民幣貶值、買房就近讀書都是很大的促進因素，而且美國是大國，美國房產(chǎn)屬于美元資產(chǎn)，是一個很好的投資工具。很多名校附近的房子，投資者都打算長期持有，收取租金以防貶值，比起炒期房，這些房產(chǎn)的安全穩(wěn)定性非常高。

亞太房地產(chǎn)發(fā)展學會會長邵志堯?qū)Φ谝回斀?jīng)稱，銀聯(lián)卡對海外房產(chǎn)的收緊，對英美這類反洗黑錢條例比較嚴的國家影響很大，因為如果不能刷銀聯(lián)卡，只能通過現(xiàn)金等途徑，但在英美國家，純現(xiàn)金交易很容易被視為洗黑錢的行為，這樣就促進了另一些國家的市場，比如東南亞地區(qū)。

邵志堯介紹，泰國、越南這些地區(qū)的銀行還不需要證明資金來源，而且由于還處在發(fā)展中階段，管得沒有那么嚴，除此之外，柬埔寨也是近日的一個大熱地區(qū)，“一套房子只要幾十萬，很多內(nèi)地投資者都是幾套幾套買，”邵志堯說。

林莉早前就收到了一份來自越南胡志明市的地產(chǎn)項目報價單，該項目位于越南胡志明市，每平方米單價約為12000至13000元，相比起很多內(nèi)地二三線城市，還屬于“白菜價”的水平，而且這一地區(qū)屬于胡志明市的富人區(qū)，周邊有很多國際學校，屬于學區(qū)房，如果與目前已經(jīng)層層限購的內(nèi)地城市相比，已經(jīng)屬于非常物美價廉的選擇。

海外置業(yè)的風險幾何

與其它投資一樣，海外置業(yè)所要面臨的風險也是匯率、政治等問題，劉衛(wèi)（化名）跟風以全款在2015年買入了倫敦的兩套房，兩套房總價大約超過1400萬元，而根據(jù)英國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計公司LSL和Acadata上月的報告指出，盡管英國平均的房價在2017年1月份環(huán)比上漲了0.6%，但實際上房價同比下跌了2.4%，是2013年以來的新低。

自從2016年6月英國宣布脫歐以來，由于外界擔憂脫歐的不確定性因素，英鎊對美元貶值接近25%，對于劉衛(wèi)而言，不僅房價沒有上漲，匯率損失了也不少，而目前英鎊的匯率還并沒有出現(xiàn)明朗的局勢。

此外，投資標的的選擇也非常重要，劉衛(wèi)的朋友馬雷（化名）2014年底打算在墨爾本買一套別墅，當時猶豫在西南買還是東南買，最后馬雷決定隨意挑選一處，選了東南區(qū)的一棟別墅，但沒想到就在2015年，西南區(qū)的別墅附近新建了地鐵站，房價馬上漲了20%，但東南區(qū)沒有這方面利好消息的刺激，房價只漲了5%。

而由于澳洲收緊內(nèi)地人買房貸款，馬雷當時只能給70%的首付，其余都是貸款，但澳幣對人民幣當時的匯率是4.6，而現(xiàn)在澳幣兌人民幣達到了接近5.3的水平，相當于資產(chǎn)縮水了一部分，這也讓馬雷感覺有些懊悔，“如果當時在廣州，哪怕是中山、東莞隨意買套房，也不至于像現(xiàn)在這樣，”馬雷說。

與馬雷不同，身在加拿大的張亮（化名）就非常幸運，他2014年在溫哥華市中心買了一套房子，當時只給了10%的首付，大約5.8萬加幣，今年他把這套期房出售，市場價格已經(jīng)達到72萬加幣，等于這次投資給他帶來了至少10萬加幣的收益。

不過，整體而言，很多內(nèi)地投資者對海外房地產(chǎn)情況并不熟悉。根據(jù)瑞銀發(fā)布的《2016年全球不動產(chǎn)泡沫指數(shù)》報告，溫哥華、倫敦和斯德歌爾摩是因房地產(chǎn)市場泡沫而面臨最大風險的城市，在接近形成住房市場泡沫的城市中，自2011年以來，其房價已經(jīng)平均上漲了近50%，相比之下，其它金融中心的漲幅則僅有15%。瑞銀認為，宏觀經(jīng)濟動能的改變、投資者情緒的轉(zhuǎn)變或是供應量的大幅增長都可能會觸發(fā)住房價格的迅速下跌。

實際上，很多國家都面臨資本流失的問題。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，2016年超高凈值人群流失量最大的國家是法國，去年總共流失了1萬人，占總高凈值人群比例的3%，緊隨其后的是才是中國，占比為1%，意大利、印度、希臘等地的情況也比較嚴重，分析稱，由于歐洲形勢不穩(wěn)定，很多歐洲的高凈值人士都想尋求穩(wěn)定而逃離當?shù)亍?/p>