我國“物業(yè)”法律問題研究的分析與展望
——基于CSSCI法學(xué)類期刊論文（1994—2015年）的統(tǒng)計(jì)

劉亞鑫

（重慶郵電大學(xué)，重慶 400065）

我國“物業(yè)”法律問題研究的分析與展望
——基于CSSCI法學(xué)類期刊論文（1994—2015年）的統(tǒng)計(jì)

劉亞鑫

（重慶郵電大學(xué)，重慶 400065）

通過收集整理1994年至2015年CSSCI法學(xué)類期刊發(fā)表的涉“物業(yè)”法律問題的152篇論文，以“年度、刊物、學(xué)科、視角和引用量”為參照坐標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)分析，可以看出：該領(lǐng)域的研究總體上覆蓋范圍較廣，焦點(diǎn)集中；多數(shù)采用“問題——對(duì)策”的研究范式，以規(guī)范分析方法為主流，但比較研究數(shù)量較少、內(nèi)容分散；有待推進(jìn)程序法與實(shí)體法的結(jié)合。應(yīng)當(dāng)拓寬研究視野，并對(duì)熱點(diǎn)問題保持獨(dú)立的立場和審慎的態(tài)度。

物業(yè)；法律問題；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)；論文分析

一、引言

20世紀(jì)80年代，我國開始推行住房制度改革；1981年，第一個(gè)物業(yè)管理公司成立；1991年，第一個(gè)業(yè)主的組織——“業(yè)主委員會(huì)”誕生，小區(qū)業(yè)主成為中國城鎮(zhèn)居民的新身份。伴隨著1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定“住宅小區(qū)……由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》提出“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益”，2007年《物權(quán)法》從法律的高度確認(rèn)“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，學(xué)界圍繞與“物業(yè)”[1]相關(guān)的法律問題所進(jìn)行的研究也在探索中前進(jìn)。從“物業(yè)”的所有權(quán)形態(tài)和權(quán)利主體的爭論，到物業(yè)合同與自治規(guī)約效力的商討；從物業(yè)管理模式和制度的構(gòu)建，到社區(qū)治理的利弊與路徑的探討，一批有深度、有價(jià)值的研究成果先后于發(fā)表在各類學(xué)術(shù)期刊上。但是，對(duì)于這幾十年來相關(guān)問題的研究狀況如何，研究重點(diǎn)、熱點(diǎn)何在，研究的方法怎么樣等問題一直缺乏總體分析和歸納。

近年來學(xué)界日益重視針對(duì)已發(fā)表論文數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，以獲取對(duì)于研究情況的準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)?！斗▽W(xué)研究》在創(chuàng)刊30周年之時(shí)，以該期刊1978年到2007年間登載的論文為考察對(duì)象，分析了我國刑法、民法和法理學(xué)研究的發(fā)展變化。中國法學(xué)會(huì)法律信息部于2011年開始分學(xué)科定期發(fā)布“CLSCI論文數(shù)據(jù)分析”，從“學(xué)科總體評(píng)價(jià)”、“研究隊(duì)伍總體評(píng)價(jià)”和“法學(xué)院校排名分析”三個(gè)方面反映一段時(shí)間內(nèi)法學(xué)各學(xué)科的研究發(fā)展?fàn)顩r，成為審視既有研究的晴雨表和觀測未來研究走向的風(fēng)向標(biāo)。不過，該數(shù)據(jù)分析并沒有也不可能細(xì)化到具體的問題領(lǐng)域。因此，本文選取1994—2015年在我國CSSCI法學(xué)類期刊（含來源期刊和拓展版期刊）發(fā)表的涉“物業(yè)”法律問題的論文數(shù)據(jù)進(jìn)行提取和梳理，分年度、分刊物、分學(xué)科、分視角和引用量統(tǒng)計(jì)論文發(fā)表情況，從總體上分析學(xué)界在該領(lǐng)域研究的發(fā)展脈絡(luò)和現(xiàn)狀，并展望其未來研究的方向和趨勢。

之所以截取這段時(shí)間的CSSCI法學(xué)類期刊為取樣范圍，主要基于以下幾點(diǎn)考慮：①CSSCI法學(xué)類期刊范圍相對(duì)固定，有利于采集樣本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與可靠；②CSSCI法學(xué)類期刊的專業(yè)性和權(quán)威性，可以較大程度保證獲取樣本的代表性；③《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》均在1994年實(shí)施，這一年可謂是我國住宅小區(qū)物業(yè)管理正式走上法制化道路的起點(diǎn)。需要說明的是:基于有些論文可能涉及不同內(nèi)容、跨越不同學(xué)科，但統(tǒng)計(jì)時(shí)只能劃入某一類別，故本次統(tǒng)計(jì)僅能大致反映研究成果的分布情況。

二、數(shù)據(jù)呈現(xiàn)與初步分析

本文以中國知網(wǎng)收錄的31種CSSCI法學(xué)類期刊論文為檢索范圍，按照內(nèi)容覆蓋面和相關(guān)度，分別使用“物業(yè)”、“建筑物區(qū)分所有”、和“業(yè)主”為檢索詞進(jìn)行主題檢索，剔除重復(fù)、不相關(guān)論文，在1994年1月至2015年12月這個(gè)時(shí)段公開發(fā)表的論文中篩選出152篇直接探討“物業(yè)”法律問題的論文作為數(shù)據(jù)來源。以“年度、刊物、學(xué)科、視角和引用量”為參照坐標(biāo)，分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)如下：

（一）年度

圖1 1994—2003年論文統(tǒng)計(jì)

圖2 2004—2015年論文統(tǒng)計(jì)

如圖1、圖2所示，1994年以來針對(duì)“物業(yè)”法律問題進(jìn)行研究的論文總體發(fā)文情況可分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段是1994—2003年，以房紹坤教授發(fā)表于《法學(xué)研究》1994年第2期的《建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造》一文為起點(diǎn)，10年共發(fā)表20篇論文，年均發(fā)文2篇。論文總體數(shù)量較少，呈平穩(wěn)、緩慢上升態(tài)勢，于2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)。第二個(gè)階段是2004—2009年，論文數(shù)量逐漸上升，在2009年達(dá)到最高峰，6年發(fā)文90篇，年均發(fā)文15篇。這主要得益于2007年《物權(quán)法》的實(shí)施以及2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）的出臺(tái)，尤其是后者引發(fā)了關(guān)于業(yè)主身份和權(quán)利、專項(xiàng)住宅基金和住宅商用等問題的爭論。第三個(gè)階段是2010—2015年，論文數(shù)量逐漸回落，6年共發(fā)文43篇，年均不足8篇。這與當(dāng)時(shí)既無新法出臺(tái)，也無典型案例發(fā)生不無關(guān)聯(lián)。

（二）刊物

在31種CSSCI法學(xué)類期刊中，由于期刊的專業(yè)色彩、稿件質(zhì)量或者編輯的偏好等原因，有8種期刊從未刊載過與“物業(yè)”法律問題相關(guān)的論文，余下23種期刊歷年發(fā)文的分布情況如表1所示：

統(tǒng)計(jì)顯示，已發(fā)表論文在各期刊的分布并不均勻，《政治與法律》、《法學(xué)雜志》和《法律適用》、《河北法學(xué)》、《法學(xué)》5種刊物的發(fā)文量共計(jì)74篇，達(dá)到總量的55.26%。它們相對(duì)而言比較偏好刊登法律實(shí)務(wù)類的論文，反映了既有“物業(yè)”法律問題研究的實(shí)務(wù)傾向性。在發(fā)文數(shù)量超過20篇的期刊中，《法律適用》雜志一貫立足于中國司法實(shí)踐，著重對(duì)審判實(shí)踐中的新型、疑難、前沿法律問題進(jìn)行研究；而《政治與法律》雜志則于2009年分兩期，共組織12篇稿件討論《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的適用。作為公認(rèn)的法學(xué)權(quán)威期刊，《中國法學(xué)》和《法學(xué)研究》共刊登3篇論文，不足發(fā)文總量的2%；內(nèi)容包括“建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造”、“區(qū)分所有建筑物的重建”和“區(qū)分所有建筑物修繕的法律問題”，均圍繞“物業(yè)”的基礎(chǔ)權(quán)利，其中2篇出自陳華彬教授之手。這在一定程度上表明“物業(yè)”法律問題并沒有成為國家權(quán)威期刊重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，也顯示了陳教授在該問題領(lǐng)域的突出地位。其余期刊的論文分布在數(shù)量和論題上都較為分散，說明學(xué)界對(duì)于“物業(yè)”法律問題的研究雖有關(guān)注，但始終不溫不火，還存在繼續(xù)深入和拓寬的余地。

表1 期刊分布

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（三）學(xué)科

以中國知網(wǎng)設(shè)置的法學(xué)學(xué)科領(lǐng)域?yàn)榛A(chǔ)，結(jié)合論文內(nèi)容，已發(fā)表論文所歸屬的大致學(xué)科分布情況如圖3所示：

圖3 論文所歸屬的大致學(xué)科分布情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，超過一半比例的論文研究與“物業(yè)”相關(guān)的民商法問題，五分之一的論文在探討與“物業(yè)”相關(guān)的行政法問題，兩學(xué)科發(fā)文比例共占發(fā)文總量的 87.5%。說明多數(shù)學(xué)者認(rèn)可與“物業(yè)”相關(guān)的法律問題主要發(fā)生在平等主體之間，但其中仍然存在上下管理的屬性。訴訟法與司法制度的論文只有9篇，占論文總數(shù)的5.92%，反映了目前法學(xué)界對(duì)業(yè)主相關(guān)問題的研究多局限于實(shí)體法層面，對(duì)程序法的研究不多，與實(shí)體法、程序法相輔相成的實(shí)踐需要不符。經(jīng)濟(jì)法的6篇發(fā)文中，有4篇是關(guān)于物業(yè)稅收。

（四）視角

表2 論文研究視角分布

我國“物業(yè)”問題的產(chǎn)生與發(fā)展均伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程，歷史的選擇取代了邏輯的推演而起到了決定性的作用，因此大部分的研究成果仍然立足于中國語境。此次論文統(tǒng)計(jì)結(jié)果（見表2）也充分體現(xiàn)了這個(gè)判斷：僅有7篇論文是從比較法視角，介紹國外的相關(guān)理論制度，不到所有論文總量的5%；余下超過95%的論文中雖然也有采用比較論證的方法寫作，但其視角和關(guān)注的問題主要是本土性的。

（五）引用量

文獻(xiàn)引證是衡量學(xué)術(shù)著述之影響的一個(gè)重要維度，特別用來研究一些本來非常難于定量研究的現(xiàn)象，例如聲譽(yù)、影響、威望、名望、學(xué)術(shù)產(chǎn)出的質(zhì)量、雜志的質(zhì)量以及學(xué)者和大學(xué)院系的產(chǎn)出。在一些學(xué)科，引證數(shù)量一直都是獲得較高學(xué)術(shù)榮譽(yù)（比如自然科學(xué)中的諾貝爾獎(jiǎng)）的一項(xiàng)有效預(yù)測。[2]因此，為了反映在“物業(yè)”法律問題領(lǐng)域最有知名度和影響力的學(xué)者以及文章，我們統(tǒng)計(jì)了引用數(shù)量前15位的論文及其第一作者。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：首先，最有影響力的19篇論文選題十分全面，從權(quán)利基礎(chǔ)、權(quán)利主體到權(quán)利運(yùn)行均有所涉及，覆蓋了所有與“物業(yè)”相關(guān)的基礎(chǔ)法律命題。而“車庫”這個(gè)現(xiàn)實(shí)選題高居榜首，且引用量是排名第二的基礎(chǔ)選題“建筑物區(qū)分所有權(quán)概念”的兩倍多，在一個(gè)側(cè)面反映了該問題的嚴(yán)重性和受關(guān)注度。其次，引用量前15位的論文有6篇發(fā)表于2006年，4篇發(fā)表于2004年，在2002、2006和2007年分別有2篇上榜，剩下1994、2005和2009年各有1篇。說明雖然論文發(fā)表的時(shí)間先后會(huì)影響論文引用量的積累，但論文的選題、質(zhì)量乃至作者才是論文被引用的決定因素；同時(shí)，論文引用數(shù)量與論文下載量并不存在正相關(guān)。最后，引用量前15名作者大部分是名家，而王利明教授以2篇論文高居榜首，成為該研究領(lǐng)域最有影響力的學(xué)者。

表3 引用量前15名的論文統(tǒng)計(jì)

三、總體評(píng)價(jià)

基于前述對(duì)于論文的分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析，我們對(duì)于1994—2015年“物業(yè)”法律問題研究發(fā)展的總體評(píng)價(jià)如下：

（一）研究內(nèi)容廣泛，焦點(diǎn)集中

我國立法上的“物業(yè)”指“房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地”①，是屬于業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。作為不動(dòng)產(chǎn)的“物業(yè)”需要法律予以解決的主要問題包括其權(quán)利形態(tài)、權(quán)利歸屬、使用維護(hù)及其衍生的其他問題。這些問題關(guān)涉公、私兩法域，在統(tǒng)計(jì)論文中均有不同程度的涉獵。經(jīng)過梳理，我們發(fā)現(xiàn)22年來研究我國“物業(yè)”相關(guān)法律問題的論文內(nèi)容大致可以分為四個(gè)方面：

第一，建筑物區(qū)分所有權(quán)。從物權(quán)法角度研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的論文有 62篇，占發(fā)文總量的40.79%，內(nèi)容涵蓋“建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和構(gòu)造”、“建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體”、“專有、共有部分的劃分”、“建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體和管理”以及“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的架構(gòu)”等。其中關(guān)于“車庫、車位”的論文最為集中，共有21篇，引用量排名前15位的論文中有4篇與此相關(guān)，這與《物權(quán)法》第74條的模糊規(guī)定以及實(shí)踐中小區(qū)車庫（車位）的供應(yīng)糾紛密切聯(lián)系。對(duì)于該問題學(xué)者之間的意見并不一致，各方觀點(diǎn)彼此爭鋒：物權(quán)法尚處于草案階段時(shí)，就有學(xué)者認(rèn)為車庫”約定優(yōu)先”的立法取向值得肯定，[3]有學(xué)者則反對(duì)，認(rèn)為“采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式，雖體現(xiàn)了意思自治，但不利于保護(hù)業(yè)主的利益，應(yīng)采用法定方式優(yōu)先，以約定為補(bǔ)充?！盵4]最終《物權(quán)法》做出了“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”的表述。這又引發(fā)了學(xué)者們新一輪的思考，如高圣平教授的《住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法》第74條》、董學(xué)立教授的《論物權(quán)法上車庫權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)》等。討論的結(jié)果直接影響了《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條對(duì)“首先滿足業(yè)主需要”以及第7條對(duì)物權(quán)法第74條第3款所稱的車位的范圍認(rèn)定。當(dāng)然，司法解釋的規(guī)定又成為新的討論熱點(diǎn)。

另外，這22年來單純討論建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利本身的論文有16篇，觀點(diǎn)也不統(tǒng)一。例如房紹坤教授認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成，其客體應(yīng)限定在樓房的范圍之內(nèi)；[5]王利明教授提出建筑物區(qū)分所有權(quán)中不應(yīng)該規(guī)定成員權(quán)的內(nèi)容，其客體不能僅限于建筑物而應(yīng)延伸至小區(qū)的共同財(cái)產(chǎn)；[6]陳華彬教授則堅(jiān)持建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利,系由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)及區(qū)分所有人對(duì)建筑物及居住于建筑物上的人的行為的管理權(quán)所構(gòu)成。[7]可見，雖然我國立法和理論均已接受建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和制度，但就其內(nèi)部權(quán)利構(gòu)造以及客體范圍并未達(dá)成共識(shí)。

第二，“物業(yè)”的主體及其權(quán)利方面的論文有34篇，占發(fā)文總量的22.37%，主要集中于業(yè)主（14篇）和業(yè)主組織（14篇）。這兩項(xiàng)都是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的重點(diǎn)內(nèi)容，也是現(xiàn)實(shí)中糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域。觀察其研究論題，諸如“業(yè)主的概念及身份界定”、“業(yè)主權(quán)的概念與內(nèi)涵”、“業(yè)主自治的邊界”、“業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的法律性質(zhì)”、“業(yè)主組織的備案登記與運(yùn)行”、“業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位”以及“業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格”等，可以明顯看出理論研究與立法及實(shí)踐之間的關(guān)聯(lián)。一些佳作對(duì)于新法釋義（含司法解釋）和審判指導(dǎo)做出了貢獻(xiàn)，如于飛教授關(guān)于業(yè)主的界定、齊恩平教授關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人能力的論證。不過，迄今為止的理論研究并沒有對(duì)業(yè)主組織的形態(tài)和法律地位得出一致的結(jié)論。

第三，“物業(yè)”管理方面的論文有41篇，占論文總量的26.97%，內(nèi)容覆蓋物業(yè)管理的主體、物業(yè)實(shí)際管理、維護(hù)和使用中出現(xiàn)的問題以及責(zé)任分配。由于城鎮(zhèn)住房體制改革的原因，我國城鎮(zhèn)住宅歷經(jīng)政府的行政管理，房地產(chǎn)開發(fā)商的后續(xù)管理，逐漸穩(wěn)定到由業(yè)主自治（委托物業(yè)企業(yè)）管理。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)均先于《物業(yè)管理?xiàng)l例》出現(xiàn)，《物權(quán)法》則是最后才制定，因此立法始終在追趕現(xiàn)實(shí)的變化，并遵循經(jīng)驗(yàn)主義將經(jīng)過實(shí)踐驗(yàn)證的可行作法上升為法律規(guī)范。相應(yīng)地，理論研究一方面在為推進(jìn)立法而梳理和總結(jié)“物業(yè)管理中的法律問題”，另一方面則是解釋和評(píng)價(jià)既有立法，例如“從實(shí)務(wù)角度看物業(yè)服務(wù)司法解釋的亮點(diǎn)與不足”。以《物權(quán)法》的實(shí)施和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂為分界點(diǎn)，之前的論文側(cè)重于強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)的“管理權(quán)”，之后的論文則轉(zhuǎn)到物業(yè)企業(yè)的“服務(wù)性”。但無論強(qiáng)調(diào)管理還是服務(wù)，關(guān)于“物業(yè)合同”的討論始終居于焦點(diǎn)地位，直接以“物業(yè)合同”為標(biāo)題的論文就達(dá)12篇，幾乎占物業(yè)管理論文的三分之一。

第四，社區(qū)治理。相關(guān)論文僅有4篇，內(nèi)容包括“社區(qū)生活的民法規(guī)則”、“城市社區(qū)治理法律框架的法域定位”、“小區(qū)公共事務(wù)的治理”和“社區(qū)治理的主體更迭”。這個(gè)命題統(tǒng)攝范圍極廣且極具前瞻性，特別是現(xiàn)實(shí)中的為數(shù)眾多、規(guī)模龐大的小區(qū)儼然已是城市基層管理和建設(shè)的核心，但就比例而言，法學(xué)界關(guān)注這個(gè)內(nèi)容的研究人群可謂極少數(shù)，研究成果寥寥無幾。這或許是因?yàn)樵擃}材與政治相連，稍許敏感；且涉及社會(huì)學(xué)、政治學(xué)等多個(gè)領(lǐng)域，難度較大。

此外，還有11篇論文的內(nèi)容雖與“物業(yè)”相關(guān)，難以細(xì)化歸類，例如“登記行為的可訴性”[8]、“我國住宅質(zhì)量問題”[9]等。

式中，k1、k2為奇、偶時(shí)隙輸出與一次和三次環(huán)行相關(guān)的部分，即上述中的H矩陣，對(duì)其進(jìn)行估計(jì)之后對(duì)相關(guān)部分進(jìn)行抵消.然而，由于環(huán)路中存在其他的偏振誤差，并且該誤差是隨機(jī)的，所以該相關(guān)系數(shù)也是不確定的，在工程應(yīng)用中，為簡化計(jì)算量，可取零輸入狀態(tài)時(shí)零偏實(shí)驗(yàn)中的特值.

（二）研究方法較為單一

當(dāng)下“物業(yè)”法律問題的論文大多采用“問題——對(duì)策”的研究范式，以規(guī)范分析方法為主流。即伴隨著城鎮(zhèn)住房私有化的進(jìn)程，出現(xiàn)了“物業(yè)管理”和“業(yè)主維權(quán)”的實(shí)際問題，可立法相對(duì)滯后，于是學(xué)者們一邊針對(duì)具體問題提出立法建言，一邊針對(duì)既有立法進(jìn)行理論分析。例如在誰能夠代表全體業(yè)主參與訴訟維權(quán)的問題上，學(xué)者就“基于現(xiàn)實(shí)需要應(yīng)認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格,并著重從理論上對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行分析論證”[10]；其他關(guān)于小區(qū)車庫（車位）歸屬、業(yè)主資格確認(rèn)、物業(yè)合同主體和履行等問題的探討皆是遵循同一路徑。其不足之處在于：一方面，發(fā)現(xiàn)問題，提出對(duì)策的套路以直截了當(dāng)?shù)亟鉀Q問題為己任，雖然貼近實(shí)際，卻也輕易地將學(xué)者的研究鎖定在少數(shù)社會(huì)矛盾凸顯的問題上，暴露出學(xué)術(shù)研究對(duì)于現(xiàn)實(shí)的亦步亦趨；另一方面，在對(duì)問題的剖析和對(duì)策的論證中，多數(shù)論文并未借助經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等學(xué)科方法，也很少實(shí)證調(diào)研，單純地依賴文本分析和邏輯演繹來分析解決實(shí)際問題。由于這種研究范式，往往停留于分析的底層，沒有上升到法教義學(xué)維度，即①描述——經(jīng)驗(yàn)的維度，②邏輯——分析的維度，③規(guī)范——實(shí)踐的維度[11]，在某種程度上反而招致相關(guān)研究與實(shí)踐的分離，這一點(diǎn)在業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)主體地位的討論中尤為明顯。

研究方法的單一還體現(xiàn)在“比較研究數(shù)量較少、內(nèi)容分散”上。如前統(tǒng)計(jì)，1994—2015年，有關(guān)域外制度理論的文章僅有7篇，不到論文總數(shù)的5%，且內(nèi)容零散。其中有2篇半關(guān)于德國法，1篇半關(guān)于日本法，②關(guān)于美國和我國臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)制度的論文各1篇，還有1篇泛論西方制度。事實(shí)上，我國立法中“物業(yè)”、“業(yè)主”和“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的說法均為“舶來品”?！拔飿I(yè)”和“業(yè)主”從概念到制度均借鑒我國香港地區(qū)的立法和經(jīng)驗(yàn)，[12]“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的稱謂雖源于日本，[13]但對(duì)其內(nèi)部權(quán)利結(jié)構(gòu)的官方認(rèn)識(shí)卻學(xué)自德國。[14]雖然我國“物業(yè)”立法在構(gòu)建和改進(jìn)的過程中，遭遇了很多“中國特色”的問題，但不能否認(rèn)其制度和理論移植的基因和效用。并且，在聚集共居這個(gè)大背景下，各國及地區(qū)面臨的問題具有實(shí)質(zhì)上的共性，即都要解決業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主與非業(yè)主、所有者與管理者之間的矛盾，其解決離不開基本法律理論的指導(dǎo)。由于城市化發(fā)展較早，以日本、我國臺(tái)灣地區(qū)、美國為典型的國家和地區(qū)都建立了專門的區(qū)分所有建筑物（管理）制度，經(jīng)過多年實(shí)踐，已積累了大量實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)不論正、反面，均對(duì)我國建筑物區(qū)分所有權(quán)以及住宅小區(qū)業(yè)主自治制度的設(shè)計(jì)有著寶貴的指導(dǎo)意義，亟待學(xué)者們?nèi)ナ占?，借鑒吸收。

（三）有待于進(jìn)一步推進(jìn)程序法與實(shí)體法的結(jié)合

1994—2015年,CSSCI法學(xué)類期刊上發(fā)表的相關(guān)論文有明顯的“重實(shí)體、輕程序”傾向，學(xué)者們將主要的研究精力投注于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”、“業(yè)主委員會(huì)”、“物業(yè)合同”等問題的實(shí)體法研究，對(duì)“物業(yè)”訴訟等程序問題的研究投入不足。22年中，只有9篇文章在探討與“物業(yè)”有關(guān)的程序法問題，僅在極小的范圍內(nèi)體現(xiàn)了程序法與實(shí)體法的結(jié)合。而從“物業(yè)”糾紛解決的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，程序應(yīng)當(dāng)占有重要的地位，但該問題并未引起訴訟法學(xué)界的普遍關(guān)注，這9篇論文的作者中只有兩位（肖建國、夏永全）是程序法學(xué)者。此外，已經(jīng)發(fā)表的這9篇程序法方面的論文還存在明顯的偏好，至少有4篇是關(guān)于訴訟主體，包括“業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格探討”、“業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人能力”、“業(yè)主共同利益訴訟主體論綱”以及“業(yè)主撤銷訴訟當(dāng)事人研究”。事實(shí)上，在我國實(shí)際發(fā)生的“物業(yè)”法律問題不少處于實(shí)體法與程序法的交叉領(lǐng)域，單在訴訟主體這一塊，就還有業(yè)主群體訴訟問題、訴訟代表人資格問題、業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)以外可否自行推選訴訟代表人的問題、少數(shù)業(yè)主與多數(shù)業(yè)主意見不統(tǒng)一時(shí)訴訟主體的確定問題、訴訟代表人的權(quán)限問題等等沒有加以解決，更不用說判決之后上訴、執(zhí)行時(shí)將面臨的更多問題。

一直以來，與“物業(yè)”相關(guān)的法律問題主要由《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合同法》等實(shí)體法加以規(guī)范，所以在性質(zhì)上被確定為實(shí)體法問題，由于學(xué)科界限的實(shí)際存在，程序法學(xué)者就被主動(dòng)或被動(dòng)的隔離在外，不能有效參與，也無法從程序視角審視相關(guān)實(shí)體規(guī)定，導(dǎo)致在該領(lǐng)域訴訟法學(xué)與實(shí)體法和實(shí)體法學(xué)的分離越來越凸出，極大地影響了對(duì)“物業(yè)”法律問題研究的全面性和科學(xué)性。

四、結(jié)語

22年來研究我國“物業(yè)”相關(guān)法律問題的論文內(nèi)容大致可以分為建筑物區(qū)分所有權(quán)、“物業(yè)”的主體及其權(quán)利、“物業(yè)”管理、社區(qū)治理四個(gè)方面。

從上文中對(duì)學(xué)界研究趨勢及主要內(nèi)容的總結(jié)中，我們可以看出以下問題仍是有待研究和豐富內(nèi)容的。第一，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題上，我國立法和理論均已接受建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和制度，但就其內(nèi)部權(quán)利構(gòu)造以及客體范圍并未達(dá)成共識(shí)。第二，“物業(yè)”的主體及其權(quán)利問題上，迄今為止的理論研究并沒有對(duì)業(yè)主組織的形態(tài)和法律地位得出一致的結(jié)論。第三，社區(qū)治理問題上，雖然該問題在學(xué)術(shù)界初露端倪，但就比例而言，法學(xué)界關(guān)注這個(gè)內(nèi)容的研究人群可謂極少數(shù)，研究成果寥寥無幾。這或許是因?yàn)樵擃}材涉及領(lǐng)域繁多，難度較大。

在我國物業(yè)管理與業(yè)主自治領(lǐng)域，法律制定和案件裁判的實(shí)際過程不完全是一個(gè)理性過程，而是一個(gè)迫于外力對(duì)以往法律的行為不斷補(bǔ)充和修正的過程，[15]理論研究某些時(shí)候不得不陷入被實(shí)踐綁架、受政策影響、為立法辯護(hù)的尷尬境地，因此更需要學(xué)者們保持獨(dú)立的立場和審慎的態(tài)度。2016年伊始，關(guān)于“物業(yè)”有兩個(gè)話題就引發(fā)了全國性的關(guān)注：一是2月21日中央文件提出“小區(qū)拆圍墻”③，二是4月12日南京鼓樓區(qū)法院一審判決“全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益”。兩者都關(guān)涉到現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的規(guī)定，接下來法學(xué)界會(huì)有什么樣的回應(yīng)呢？且讓我們拭目以待。

[注釋]

①《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定:“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！?/p>

②因?yàn)殛惾A彬教授的論文《論建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪——基于對(duì)德國法和日本法的分析》分別比較了德國法和日本法，故各計(jì)一半。

③《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開?！?/p>

[1]黃安永，葉天泉.物業(yè)管理辭典[M].南京：東南大學(xué)出版社，2004：129.

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（責(zé)任編輯：張 銳）

Analysis and Prospect of the Research on Legal Issues of"Property"in China——Statistics on Papers in Law Journals Based on CSSCI（1994-2015）

LIU Ya-xin
（Chongqing University of Posts and Telecommunications,Chongqing 400065）

Through the collection of 152 papers in CSSCI law journals involved"property"legal problems published in 1994 to 2015,this paper takes"annual,publications,disciplines,points of view and citation"as a frame of reference for systematic and comprehensive analysis,and draws the following conclusions:The research in this field is widely ranged and entirely focused.Most of it adopts the research paradigm of"problem——countermeasure".Normative analysis method is the mainstream,but the amount of the"comparative study"is small,and the content is dispersed.So,the combination of procedural law and substantive law should be further pushed forward.The researchers should further broaden their research perspective,and maintain independent and cautious attitudes on such hot issues.

Property;legal issue;data statistics;paper analysis

D920.4

A

1008—7427（2017）02—0048—07

2016—10—22

國家社會(huì)科學(xué)基金青年項(xiàng)目“基于建筑物區(qū)分所有的業(yè)主自治組織研究”（13CFX068）。

劉亞鑫（1992—），女，河南焦作人，碩士研究生在讀，研究方向：訴訟法學(xué)。