關(guān)于中國房價上漲的特殊原因和解決措施研究

馬皓天

【摘 要】隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)和工業(yè)化建設(shè)進程不斷加快，城市中涌入大量農(nóng)村人口，雖然這能夠在一定程度上滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需求，但是人口數(shù)量過多與土地資源稀缺之間的矛盾不斷增加，這樣就會導(dǎo)致房價上漲。特別是對于我國來說，房價呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。本文主要是針對導(dǎo)致我國房價上漲的特殊原因，以及相應(yīng)的解決措施進行詳細的分析和介紹，這對解決我國房價不合理上漲具有一定的參考依據(jù)，控制房地產(chǎn)泡沫，能夠促進我國社會經(jīng)濟的持續(xù)進步與發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房價上漲；特殊原因；解決措施；政府

隨著快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，我國的房價呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢，雖然在金融危機的影響下有所下降，但是整體仍然呈現(xiàn)出上升趨勢。造成房價上漲的原因都很多方賣弄，但是針對我國的國情，有些特殊原因也是導(dǎo)致房價上漲的推動力，因此加強對這些特殊原因的分析和總結(jié)，并采取相應(yīng)的解決措施來進行有效控制，能夠很好的避免我國的房價上漲過快，提高人們的生存質(zhì)量。

一、中國房價上漲的特殊原因

在近幾年來，我國的房價呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢，雖然其他國家的房價也有所上漲，但是由于我國國情的特殊性，導(dǎo)致房價上漲也存在著部分特殊原因，這主要體現(xiàn)在四個方面。

（一）信貸擴張的推動

從1998年開始，我國為了增加內(nèi)需，利息已經(jīng)連續(xù)十次降低，當(dāng)前已經(jīng)處于歷史最低位，這種現(xiàn)象導(dǎo)致人們將錢“投在”房市上。在近十年來，房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)逐漸開始聚集銀行信貸資金，并呈現(xiàn)出上升趨勢，目前在銀行新增貸款中房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為了主要的組成部分。這樣一來，房地產(chǎn)業(yè)中存在的房價虛高、發(fā)展畸形等問題，由于銀行是整個房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資主體，因此銀行就自然承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險[1]。而且就銀行自身來說，雖然也了解和認識到我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在著泡沫，但是銀行還是會為房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸。導(dǎo)致這一問題出現(xiàn)的原因主要體現(xiàn)在兩個方面，一是由于房價整體始終處于上漲趨勢，銀行認為存在著投資價值；二是市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)能夠滿足銀行中的業(yè)務(wù)需求，因此這也是“不得已而為之”。除此之外，如果房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展問題造成銀行出現(xiàn)利益損失，央行也會填補損失，這樣也就從側(cè)面推動了房價的持續(xù)上漲。

（二）地方政府的逐利行為

就我國的土地所有權(quán)來說，是歸屬于國家政府所有的，這也是政府中出現(xiàn)不當(dāng)行為的重要基礎(chǔ)和前提。針對政府來說，如果想做出良好的政績，最關(guān)鍵的就是當(dāng)?shù)氐腉DP，而提高GDP最簡單的方式就是推動房價上漲，進而帶動GDP上漲。這樣一來，有些地方政府官員為了“做出業(yè)績”，就會在短時間內(nèi)快速的推動房價上漲[2]。但是從長期來看的話，這種行為會造成政府中的財政失衡，并引起過度投資現(xiàn)象。

（三）其他經(jīng)濟資金的投入

隨著不斷升溫的房地產(chǎn)市場，很多其他企業(yè)的資金也逐漸開始投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來，比如雅戈爾房地產(chǎn)、海爾房地產(chǎn)、聯(lián)想房地產(chǎn)等，在相關(guān)調(diào)查結(jié)果中顯示，目前我國已經(jīng)有超多500家上市企業(yè)涉入房地產(chǎn)行業(yè)。但是這樣一來，就會增加房地產(chǎn)行業(yè)中的流通資金，自然就會導(dǎo)致房價上漲。導(dǎo)致這一現(xiàn)象主要的原因主要是由于這些實體經(jīng)濟企業(yè)初期的資本積累已經(jīng)基本完成，而且當(dāng)前實體經(jīng)濟的市場并不樂觀，如果想實現(xiàn)長期發(fā)展的話，必然需要尋找其他的途徑，因此這些企業(yè)自然就會將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中[3]。但是不合理的投資會打破整個行業(yè)和市場原先的發(fā)展速度和趨勢，最終導(dǎo)致經(jīng)濟系統(tǒng)癱瘓，造成更大的損失。

二、解決中國房價上漲過快的游戲措施

（一）加強對信貸規(guī)模的適當(dāng)控制

為了有效的減少信貸擴展的推動作用，政府應(yīng)該制定出相應(yīng)的規(guī)章制度，對房地產(chǎn)行業(yè)中的抵押款融資和貸款比例做出嚴格規(guī)定。就抵押貸款來說，需要對抵押的條件進行嚴格規(guī)定；而對于貸款比例來說，可以應(yīng)用按揭貸款差異和提高首付比例，這樣一來整體的投機成本就會有所增加，并加強管理個人的住房貸款。其中需要注意的是，在房地產(chǎn)商貸款的時候，政府可以通過購房首付比例提高、開發(fā)貸款與信貸額限制、利率提高等方式來進行一定程度的限制，對其投資結(jié)果和投資額進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（二）加強對銀行紀律的限制

針對房地產(chǎn)的抵押貸款來說，銀行工作人員應(yīng)該嚴格的對其進行審查，嚴格遵循安全、缺失、保守等原則來對抵押貸款進行發(fā)放，并嚴格的審查貸款比例或融資比例，準確的將抵押物的價值評估出來，最大限度的避免出現(xiàn)信貸膨脹、壞賬損失以及呆賬等問題。加強控制投機性購房，以及合理控制按揭貸款存在的風(fēng)險。針對個人的住房貸款要加強管理，比如增加首付價格、消費信貸控制，禁止出現(xiàn)“零首付”現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)“假按揭”問題，必須嚴格查處，并采取針對性措施嚴懲[4]。

（三）促進風(fēng)險防范機制的進一步健全

對于各個政府部門來說，比如金融監(jiān)管、稅務(wù)、海關(guān)、商務(wù)等部門，可以通過相互溝通和交流來共同建立起信息共享和協(xié)調(diào)聯(lián)動的機制，構(gòu)建出整體性的監(jiān)管格局，各個部門之間齊抓共管、相互配合。同時海關(guān)和外匯管理部門需要加強合作，杜絕虛假貿(mào)易的發(fā)生。銀行本身需要加強管理短期的外債指標，促進外債管理方式的進一步改進和優(yōu)化。各個部門在制定和構(gòu)建相關(guān)政策機制的時候，一定要相互之間共同商討，保證政策機制的有效性、協(xié)調(diào)性和兼容性，同時交易機制也需要強化，監(jiān)管部門來有效的改進潛在的風(fēng)險，避免出現(xiàn)交易機制漏洞問題。

（四）加強對特地資源的管理

按照實際的房地產(chǎn)市場需求，公平、公正、公開的來交易土地的使用權(quán)，通過合理的調(diào)整土地資源的供應(yīng)量，就能夠有效的避免不合理的房價上漲問題，同時減少大規(guī)模的建設(shè)和盲目考法高檔住宅。如果房地產(chǎn)開發(fā)商存在非法炒地、占地或者是圈地行為的話，一定要嚴厲查處。同時促進土地稅制的進一步完善，這樣就能夠保證合理的調(diào)節(jié)和使用土地資源。另外對于一些地方政府存在的尋租和設(shè)租行為應(yīng)該加強監(jiān)管，避免出現(xiàn)官商勾結(jié)行為，并嚴厲打擊操縱信息、價格、囤積居奇等非法行為[5]。

三、結(jié)語

總的來說，導(dǎo)致我國房價上漲的原因主要是由于政府、銀行以及其他經(jīng)濟資金的投入，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中流通資金增加，形成經(jīng)濟泡沫，針對這種情況，國家政府需要充分的發(fā)揮出自身的控制能力，通過制定健全的規(guī)章制度來打擊市場中出現(xiàn)的各種非法現(xiàn)象，同時銀行需要規(guī)范自身操作，加強資金控制。

【參考文獻】

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[2]何維達，陳寶東.什么導(dǎo)致了房價過快上漲——基于中國省級面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗證據(jù)[J].投資研究，2013，11：16-33.

[3]李永友.房價上漲的需求驅(qū)動和漣漪效應(yīng)——兼論我國房價問題的應(yīng)對策略[J].經(jīng)濟學(xué)（季刊），2014，02：443-464.

[4]楊樹坪.國民經(jīng)濟安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理研究[J].管理觀察，2015，29：13-73.

[5]徐建煒，徐奇淵，何帆.房價上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素：國際經(jīng)驗與中國證據(jù)[J].世界經(jīng)濟，2012，01：24-42.