“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

羅芳

摘要：“營(yíng)改增”稅制改革是自1994年分稅制改革以來(lái)，財(cái)稅體制的又一次深刻改革。自2011年通過(guò)該試點(diǎn)方案以來(lái)，“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍便不斷擴(kuò)大。自2016年5月1日起，營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋。本文主要是針對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響展開(kāi)闡述，并據(jù)此提出相應(yīng)的改革對(duì)策使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”制度。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響

自2016年5月1日起，國(guó)家實(shí)行全面推進(jìn)營(yíng)改增政策，房地產(chǎn)企業(yè)被納入營(yíng)改增試點(diǎn)，對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，營(yíng)改增消除了重復(fù)征稅，對(duì)生活性服務(wù)業(yè)稅收也格外的優(yōu)惠，這就有力的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展。2016年我國(guó)GDP增長(zhǎng)6.8%，但是第三產(chǎn)業(yè)GDP增長(zhǎng)是7.9%，高出1.1%。促進(jìn)企業(yè)增效而言，全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)不僅為新增的試點(diǎn)行業(yè)減了稅負(fù)，而且增加了以工業(yè)企業(yè)為主的原增值稅納稅人的抵扣。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

成本是影響企業(yè)利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，各類建筑項(xiàng)目（在建工程）的開(kāi)發(fā)成本是一大關(guān)鍵。在建造工程時(shí)，企業(yè)需要購(gòu)置許多原材料，例如鋼筋、砂石、水泥、鐵釘?shù)鹊?。針?duì)一些訂購(gòu)量大、有國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的大型材料，企業(yè)往往是選擇有質(zhì)量保證、規(guī)模大的大企業(yè)。但是針對(duì)一些小型材料，企業(yè)會(huì)選擇從個(gè)體小商戶那購(gòu)買。而個(gè)體小商戶作為小規(guī)模納稅人，不具備使用增值稅專用發(fā)票的資格，因此企業(yè)在繳納增值稅時(shí)，不能抵扣這些進(jìn)項(xiàng)稅額。而且在實(shí)行“營(yíng)改增”之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了減少勞務(wù)成本，都會(huì)選擇外地農(nóng)民或者未成年等廉價(jià)勞動(dòng)力，由于這些外來(lái)務(wù)工人員都是作為獨(dú)立的個(gè)體，并不會(huì)簽訂正式勞動(dòng)合同，因此企業(yè)也無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，在實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于這些增值稅額無(wú)法抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本會(huì)有所增加。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

1.減小稅負(fù)

房地產(chǎn)行業(yè)在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，國(guó)家規(guī)定的稅率是5%，實(shí)行“營(yíng)改增”之后，國(guó)家暫定增值稅銷項(xiàng)稅率為11%。下面我們以一道例題進(jìn)行說(shuō)明。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)本年度銷售收入為1000萬(wàn)元，相關(guān)成本為400萬(wàn)元，按國(guó)家規(guī)定稅率計(jì)算，不考慮其他變動(dòng)因素。

則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=1000*5%=50萬(wàn)

實(shí)行“營(yíng)改增”后應(yīng)交增值稅=1000 /（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.98萬(wàn)

由此可見(jiàn)，實(shí)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅小于應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)有所減少。

2.避免重復(fù)納稅

在實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時(shí)需要繳納兩種稅收：土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)稅法規(guī)定，將這兩種稅歸類于價(jià)內(nèi)稅。土地增值稅是以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，以上一例題為例，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為600萬(wàn)（1000-400=600）。營(yíng)業(yè)稅是以企業(yè)本年度的營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，則應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅收出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，重復(fù)征稅額為600萬(wàn)元。在實(shí)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的是增值稅，增值稅作為一種價(jià)外稅，在繳納時(shí)可以直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這樣就避免了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，能夠有效減少企業(yè)稅收。

（三）房地產(chǎn)操作遇到困難

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜的行業(yè)，實(shí)行“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的操作帶來(lái)了實(shí)際性難題，例如不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者發(fā)生的購(gòu)入土地、拆遷安置的成本等，在支付時(shí)取得憑據(jù)不符合增值稅扣稅憑證的管理規(guī)定，導(dǎo)致無(wú)法減少稅收。而且實(shí)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行發(fā)票管理以及成本控制也會(huì)比較困難。

二、在“營(yíng)改增”制度之下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革對(duì)策分析

（一）適應(yīng)和學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”制度

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，多為財(cái)務(wù)人員提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，督促財(cái)務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”制度。充分了解“營(yíng)改增”的具體規(guī)定以及各項(xiàng)稅負(fù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票的了解與運(yùn)用，提高內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的稅收處理能力，使他們能夠做到準(zhǔn)確進(jìn)行核算以及納稅申報(bào)。只有企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”制度有一個(gè)全面系統(tǒng)的掌握，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”制度。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，依據(jù)國(guó)家規(guī)定政策，尋找合法的方法對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，這樣就可以將應(yīng)繳納增值稅平均分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，減少稅收從而減少開(kāi)發(fā)成本。在建設(shè)前期通過(guò)精確合理的計(jì)算制定好成本預(yù)算方案，那么企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)有所下降。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃

建筑工地上的工人大部分是外來(lái)人員，這種情況會(huì)使企業(yè)的稅收增加，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃，企業(yè)可以選擇通過(guò)正規(guī)勞動(dòng)部門招聘勞動(dòng)工人或者選擇正規(guī)的建筑隊(duì)伍進(jìn)行建筑，通過(guò)與他們簽訂正式勞動(dòng)合同，取得增值稅專用發(fā)票從而進(jìn)行稅額抵扣，這樣有利于減小稅負(fù)。

（四）重視對(duì)供貨商的選擇

原材料供貨商屬于一般納稅人具有開(kāi)發(fā)增值稅專用發(fā)票的資格時(shí)，企業(yè)進(jìn)行購(gòu)貨就能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票從而進(jìn)行抵扣，減少稅收。因此在實(shí)行“營(yíng)改增”之后，企業(yè)管理者需要加大對(duì)供貨商選擇的重視度，選擇從正規(guī)渠道以及一般納稅人供貨商進(jìn)行進(jìn)貨，在取得增值稅專用發(fā)票時(shí)，財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行妥善保管，避免出現(xiàn)發(fā)票丟失狀況。

三、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”是國(guó)家稅制改革的一項(xiàng)重大決策，它有利于為企業(yè)減小稅負(fù)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)剛納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)不久，因此發(fā)展尚未成熟，“營(yíng)改增”制度為企業(yè)減少稅收的同時(shí)，帶來(lái)的挑戰(zhàn)也影響著企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好自身規(guī)劃調(diào)整，盡快適應(yīng)“營(yíng)改增”制度，這樣才能適應(yīng)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境，做到又好又快發(fā)展。

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（作者單位：廣西路橋集團(tuán)置業(yè)有限公司）