財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)在擬建酒店項(xiàng)目中的應(yīng)用

羅瓊芳

摘 要 財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析、計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利能力和清償能力據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。本文從財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)工作流程出發(fā)，剖析了在投資酒店項(xiàng)目中存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞 財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資 投資決策

財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析、計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利能力和清償能力據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。酒店項(xiàng)目可行性研究的目的是對(duì)擬建的酒店項(xiàng)目，從項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)前景、當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、酒店定位、項(xiàng)目資金投入情況（主要是土地及固定資產(chǎn)投資）、經(jīng)營(yíng)模式等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項(xiàng)目是否可行，估算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效果程度，為酒店業(yè)主提供投資決策和運(yùn)營(yíng)的建議，為項(xiàng)目的銀行融資提供參考依據(jù)。

一、財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)工作流程

可行性研究的財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)工作包括：財(cái)務(wù)可行性要素的識(shí)別及估算、財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)的體系及財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。

（一）財(cái)務(wù)可行性要素的識(shí)別及估算

從項(xiàng)目投入產(chǎn)出的角度看，可將新建投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性要素劃分為投入類和產(chǎn)出類兩種類型。投入類財(cái)務(wù)可行性要素包括：在建設(shè)期發(fā)生的建設(shè)投資、在建設(shè)期期末或運(yùn)營(yíng)期前期發(fā)生的墊支流動(dòng)資金投資、在運(yùn)營(yíng)期發(fā)生的經(jīng)營(yíng)成本（付現(xiàn)成本）、在運(yùn)營(yíng)期發(fā)生的各種稅金（包括營(yíng)業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅） 。產(chǎn)出類財(cái)務(wù)可行性要素：在運(yùn)營(yíng)期發(fā)生的營(yíng)業(yè)收入、在運(yùn)營(yíng)期發(fā)生的補(bǔ)貼收入、通常在項(xiàng)目計(jì)算期末回收的固定資產(chǎn)余值、通常在項(xiàng)目計(jì)算期末回收的流動(dòng)資金。

在實(shí)施的擬建項(xiàng)目中，所識(shí)別的投入類可行性要素包括：擬建酒店用地的用地成本、主體建筑成本、項(xiàng)目裝修成本、設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)營(yíng)期墊付流動(dòng)資金、運(yùn)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)成本及稅金。所識(shí)別的產(chǎn)出類可行性要素包括：運(yùn)營(yíng)期間的營(yíng)業(yè)收入。

建設(shè)投資是項(xiàng)目建設(shè)階段發(fā)生的投入，由于項(xiàng)目建設(shè)階段一般都會(huì)形成一定的資產(chǎn)，因此通常使用形成資產(chǎn)法進(jìn)行估算。形成資產(chǎn)法需要分別按形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、形成無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用和形成其他資產(chǎn)投資的費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)四項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行估算。

需要注意的是，在使用形成資產(chǎn)法進(jìn)行建設(shè)投資的時(shí)候，要把形成資產(chǎn)的所有要素考慮完整。例如對(duì)主體建筑的成本需要包括地基、地下室、各樓層、文明工程、升降設(shè)備等各個(gè)部分（環(huán)節(jié)）的造價(jià)。

在項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)后，項(xiàng)目都會(huì)占用供應(yīng)商的資金、稅金等，形成流動(dòng)負(fù)債，也需要新增一部分流動(dòng)資產(chǎn)（周轉(zhuǎn)用的現(xiàn)金、應(yīng)收款、存貨占用的現(xiàn)金）。在財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)中，應(yīng)注意項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)流動(dòng)資金的投入。流動(dòng)資金投資可按分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)行估算。分項(xiàng)詳細(xì)估算法，是指根據(jù)投資項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)主要流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債要素的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)和預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)額分別估算每一流動(dòng)項(xiàng)目的占用額，進(jìn)而確定各年流動(dòng)資金投資的一種方法。項(xiàng)目新增流動(dòng)資金投入需求一般按流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的差額進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目投資一般分為建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)期兩個(gè)明顯的運(yùn)作階段。在運(yùn)營(yíng)期間，項(xiàng)目投入主要是與營(yíng)業(yè)收入相配比的營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用等。在財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)中，我們通常需要把營(yíng)業(yè)成本區(qū)分為變動(dòng)成本和固定成本。

變動(dòng)成本主要是與收入關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的成本，例如在酒店行業(yè)中，隨客房收入增加而增加的水電成本、消耗用品成本（洗漱用具）、床上用品等的洗滌費(fèi)用、維修維護(hù)費(fèi)。針對(duì)成本的不同，在財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)中對(duì)單位成本采取不同的估價(jià)方式：對(duì)于水電成本采取同行全年平均單房耗用金額計(jì)算（實(shí)際運(yùn)營(yíng)的單房成本可能與預(yù)計(jì)情況不同）、對(duì)于消耗用品成本及洗滌費(fèi)用則采取實(shí)際價(jià)格計(jì)算（該部分成本都能獲取現(xiàn)有供應(yīng)商報(bào)價(jià)）、維修維護(hù)費(fèi)按收入一定比例計(jì)提（維修維護(hù)費(fèi)用與使用量有一定關(guān)系，但并非直接相關(guān)；為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，按收入一定比例進(jìn)行計(jì)提）。

固定成本主要是與收入無(wú)直接關(guān)系，固定發(fā)生的營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)識(shí)別的固定成本包括：服務(wù)及管理人員工資、固定資產(chǎn)折舊及攤銷成本。固定成本一般按成本分類進(jìn)行總額估算：服務(wù)及管理人員工資按預(yù)計(jì)所需職員人數(shù)及年平均工資計(jì)算、固定資產(chǎn)折舊按資產(chǎn)折舊年限進(jìn)行計(jì)提估算（房屋按五十年、電子設(shè)備按五年、電梯及空調(diào)設(shè)備按二十年計(jì)提折舊）、攤銷成本按不同成本性質(zhì)采用不同的年限進(jìn)行攤銷（土地使用權(quán)按四十年、酒店裝修成本按十年進(jìn)行攤銷）。

在本次項(xiàng)目可行性研究中，識(shí)別的產(chǎn)出類可行性要素主要是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入。由于業(yè)主單位并沒(méi)有確定的運(yùn)營(yíng)期（出售酒店物業(yè)的時(shí)間無(wú)法確定），且項(xiàng)目物業(yè)的日后升值存在重大的不確定性，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期滿的物業(yè)變現(xiàn)情況不作考慮。對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期間，按十年進(jìn)行估算。每年的營(yíng)業(yè)收入按設(shè)計(jì)各種級(jí)別房間的間數(shù)、單房?jī)r(jià)格、預(yù)計(jì)全年平均折扣率及入住率來(lái)進(jìn)行估算。

（二）財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)的體系及財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)項(xiàng)目可行的評(píng)價(jià)從財(cái)務(wù)角度考慮，分為利潤(rùn)率指標(biāo)和現(xiàn)金流量指標(biāo)兩大類。而現(xiàn)金流量指標(biāo)分為項(xiàng)目現(xiàn)金內(nèi)含報(bào)酬率指標(biāo)和預(yù)期收益率折現(xiàn)值兩類指標(biāo)。

項(xiàng)目的利潤(rùn)情況是業(yè)主單位關(guān)心的重要因素，也是企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重要指標(biāo)。利潤(rùn)率指標(biāo)主要通過(guò)把前一階段識(shí)別的財(cái)務(wù)可行性要素轉(zhuǎn)換為收入及成本費(fèi)用項(xiàng)目，編制預(yù)計(jì)利潤(rùn)表。在考慮項(xiàng)目在財(cái)務(wù)方面是否可行，除了考慮項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的利潤(rùn)情況外，還需要考慮項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況。原因在于能否籌集足夠的資金滿足項(xiàng)目的投入、項(xiàng)目能否產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量滿足項(xiàng)目投資者的資金需求（包括償還到期債務(wù)及股東分紅等需求）、項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率是否滿足投資者的預(yù)期。通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的靜態(tài)現(xiàn)金流量，計(jì)算項(xiàng)目的靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)金流量?jī)?nèi)含報(bào)酬率及預(yù)期收益率情況下的凈現(xiàn)值，來(lái)衡量項(xiàng)目是否具備財(cái)務(wù)的可行性。

二、財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)工作存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)工作要求項(xiàng)目組成員有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)

在酒店項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)中，需要有熟悉行業(yè)經(jīng)營(yíng)、區(qū)域市場(chǎng)情況的經(jīng)營(yíng)管理人才予以配合。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，業(yè)主單位聘請(qǐng)的酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)理有豐富的酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)，熟悉酒店的經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)銷手段，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)中，往往由我們提出相關(guān)的估算框架，運(yùn)營(yíng)經(jīng)理協(xié)助收集數(shù)據(jù)。收集的數(shù)據(jù)主要包括附近酒店的房?jī)r(jià)情況、折扣率、入住率情況。調(diào)查的方法包括：同業(yè)內(nèi)部人員咨詢、同業(yè)酒店大堂觀察、現(xiàn)場(chǎng)咨詢問(wèn)價(jià)、客房?jī)?nèi)部觀察對(duì)比等。在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方面的房?jī)r(jià)數(shù)字，往往需要項(xiàng)目組人員多方對(duì)比討論及測(cè)試。據(jù)了解，連鎖酒店在經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)測(cè)方面，由于有大量的操作案例，而且酒店裝修、選址及定位方面有一致性，因此通過(guò)建立和不斷修正數(shù)據(jù)庫(kù)，在技術(shù)模型方面遠(yuǎn)比我們要專業(yè)。而項(xiàng)目組由于擬建酒店與周邊酒店差異、無(wú)法獲取全年第一手財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（僅能根據(jù)所能接觸的內(nèi)部人員了解經(jīng)營(yíng)情況），在數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)方面，主觀性比較強(qiáng)。

（二）項(xiàng)目投資的目的對(duì)財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)模型的影響

在技術(shù)上來(lái)說(shuō)，對(duì)項(xiàng)目的可行性研究中，涉及財(cái)務(wù)部分的預(yù)測(cè)（主要是資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型）包括：投資總額估算、項(xiàng)目資金來(lái)源預(yù)測(cè)（包括自籌資金、借款）、項(xiàng)目投產(chǎn)（經(jīng)營(yíng)）各年度的收入及成本費(fèi)用情況、項(xiàng)目投產(chǎn)（經(jīng)營(yíng)）的凈現(xiàn)金流量情況、項(xiàng)目各年度（一般包括建設(shè)期及投產(chǎn)后10年）的現(xiàn)金凈流量情況。判斷項(xiàng)目是否可行的標(biāo)準(zhǔn)包括：項(xiàng)目資金來(lái)源（包括自籌資金及對(duì)外借款）是否能夠滿足項(xiàng)目的投資所需資金、項(xiàng)目的每年凈利潤(rùn)情況、項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期、項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率是否能夠達(dá)到投資者的期望值（或者能否超過(guò)資金成本）、預(yù)定報(bào)酬率（一般取10%）下的現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。

但實(shí)際投資項(xiàng)目中，投資者（業(yè)主）單位的個(gè)人取向、物業(yè)升值預(yù)期（主要體現(xiàn)為土地房產(chǎn)交易價(jià)格的上漲）、通貨膨脹預(yù)期對(duì)項(xiàng)目投資是否可行的影響，比傳統(tǒng)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型影響更大。在我們的項(xiàng)目可行性研究預(yù)測(cè)中，所預(yù)計(jì)的酒店項(xiàng)目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量、內(nèi)含報(bào)酬率其實(shí)均未達(dá)理想。但由于業(yè)主在項(xiàng)目實(shí)施前，已持有了項(xiàng)目所用土地。擬建項(xiàng)目用地在不到五年的時(shí)間內(nèi)，上升了將近一倍（目前參考成交價(jià)為約3萬(wàn)元/平方）。而投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資往往希望建成并持有資產(chǎn)，期望獲取項(xiàng)目資產(chǎn)的自我增值，而并不太看重酒店項(xiàng)目自身產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

（三）項(xiàng)目投資成本預(yù)測(cè)估算的問(wèn)題

在擬建項(xiàng)目的投資總額的預(yù)測(cè)中，主要是土地成本、主體建筑成本、裝修成本及設(shè)備購(gòu)置成本。對(duì)于不同的成本項(xiàng)目，在估算階段往往有多種方法取價(jià)（例如：歷史成本法、重置成本法、合同價(jià)、預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)等）。取價(jià)方法的不同所帶來(lái)的投資總額變化，往往帶來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)結(jié)果造成影響。因此，對(duì)項(xiàng)目投資成本預(yù)測(cè)估算也是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。

三、存在問(wèn)題的解決方法

（一）財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)的行業(yè)化

在做投資可行研究方面，有豐富的行業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、詳盡可靠的在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)對(duì)于投資預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性非常重要。某種意義上來(lái)說(shuō)，在可行性研究調(diào)查中，研究報(bào)告編寫人員的行業(yè)化（專業(yè)化）經(jīng)驗(yàn)也是非常重要的。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，我們也了解到了，現(xiàn)在一些專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)公司，提供包括可行性研究、酒店定位規(guī)劃、酒店建設(shè)及裝修的設(shè)計(jì)、管理團(tuán)隊(duì)輸出、員工培訓(xùn)等一攬子服務(wù)?，F(xiàn)在酒店行業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量新投資者進(jìn)入酒店行業(yè)，專業(yè)化的酒店經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)服務(wù)已經(jīng)成為一個(gè)成熟的行業(yè)。

（二）資產(chǎn)升值預(yù)期對(duì)財(cái)務(wù)可行評(píng)價(jià)的影響

由于項(xiàng)目資產(chǎn)在一段時(shí)期以后是否實(shí)現(xiàn)升值及升值的幅度存在重大的不確定性，對(duì)此并不應(yīng)該在財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)中做出估計(jì)，并計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率。我們認(rèn)為判斷項(xiàng)目是否可行的標(biāo)準(zhǔn)不在于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的內(nèi)含報(bào)酬率，而在于業(yè)主單位是否能夠籌集建設(shè)并持有項(xiàng)目資產(chǎn)的資金。至于項(xiàng)目是否能夠真正通過(guò)長(zhǎng)期持有而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，那只能由日后的市場(chǎng)價(jià)格所決定。

（三）項(xiàng)目投資成本估算應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況進(jìn)行估算

在擬建項(xiàng)目中，項(xiàng)目用地可以考慮取購(gòu)入成本（賬面成本）或者當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值。作為多項(xiàng)目投資決策（選擇直接出售土地獲利或者利用土地建設(shè)酒店經(jīng)營(yíng)獲利）時(shí)，應(yīng)該當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值。在對(duì)單一項(xiàng)目決策時(shí)（只考慮利用土地建設(shè)酒店），我們?nèi)≠?gòu)入成本作為項(xiàng)目用地的成本。

在進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性研究時(shí)，主體建筑已經(jīng)基本完成，主體建筑成本也是基本可以確定。

在對(duì)項(xiàng)目裝修成本估算，主要根據(jù)酒店設(shè)計(jì)及預(yù)算進(jìn)行。由于擬建項(xiàng)目對(duì)于水電安裝、防水、內(nèi)外裝修均委托不同的施工隊(duì)進(jìn)行，且采取的是包工不包料的方式進(jìn)行施工，所以可能實(shí)際的成本可能與預(yù)算存在一定的差異。

擬建項(xiàng)目的主要設(shè)備包括電梯及空調(diào)設(shè)備。該部分預(yù)算根據(jù)相關(guān)供應(yīng)商的報(bào)價(jià)進(jìn)行估算。

投資成本的估算需要注意的是不要有大的遺漏。在取價(jià)的優(yōu)先程度方面按以下順序：結(jié)算價(jià)>合同價(jià)>預(yù)算價(jià)，注意需要預(yù)留部分的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。

（作者單位為廣東省農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)校）

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