房產(chǎn)測量中預測與實測面積差異的探討

張永剛

摘 要：隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，我國社會各界十分關(guān)注和重視建筑行業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作作為建筑行業(yè)的重要組成部分，必須要不斷的解決預測和實測面積的差異問題，才能夠保障我國建筑行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。文章主要講述了房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測的關(guān)系，出現(xiàn)房屋預測和實測差異的主要原因分析以及相應的完善措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；預測；差異

我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展，為我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的促進作用，房屋預測面積和實測面積直接影響到人們的利益，必須要通過科學、合理的方式，才能夠有效的減少預測和實測之間的差異，保障廣大人們的切身利益。

1 房產(chǎn)測繪中房屋面積預測與實測關(guān)系

房屋測繪工作主要就是通過測繪儀器和測繪技術(shù)等方法對房屋以及房地產(chǎn)的自然狀況和位置等方面進行全方位的專業(yè)測繪工作。其主要測繪內(nèi)容包括了房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制以及成果的檢查和驗收等內(nèi)容。房屋測繪中的預測面積主要就是指房屋還沒有完全驗收前，房屋的測量單位對設計圖紙所進行的觀察，結(jié)合我國相關(guān)規(guī)定和標準對其進行測量，最終對房屋面積做預測的計算工作。房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的主要依據(jù)就是房屋預測面積，并且將其作為房地產(chǎn)管理的基本標準。房屋測繪中的實測面積主要就是指工程建設完成之后，相關(guān)部門對其審核通過之后，房地產(chǎn)開發(fā)商委托測繪單位對房屋面積做實際的測量，最終得到的數(shù)據(jù)，然后根據(jù)設計圖紙等分析、計算房屋的實際面積。一般情況下，房屋預測面積和實測面積之間往往會存在著一定的差異性，導致差異性出現(xiàn)的主要原因包括了數(shù)據(jù)采集圖紙的更替以及技術(shù)性問題等。

2 房產(chǎn)預測面積與實測面積二者存在差異的原因分析

2.1 圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異

圖紙變更是導致房屋預測面積和實測面積出現(xiàn)差異的主要因素之一，房地產(chǎn)在進行面積規(guī)劃的時候，其主要依據(jù)就是施工圖紙，確認公共面積等數(shù)據(jù)采集的時候缺乏直觀的認識，從而導致實際操作的時候出現(xiàn)了一定的問題。由于房屋設計比較復雜，后期的數(shù)據(jù)往往都是經(jīng)過現(xiàn)場實際測量來完成的，最終導致房屋建設的時候?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商需要變更圖紙，最終帶來預測面積和實測面積之間的差異。

2.2 技術(shù)原因所產(chǎn)生的差異

目前，我國房地產(chǎn)測繪單位的水平存在著較大的差距，相關(guān)法律法規(guī)也存在著一定的漏洞，進而導致房屋測量工作的質(zhì)量并沒有得到真正的重視，沒有按照相關(guān)規(guī)定進行測量，由于相關(guān)測量儀器比較落后，也會出現(xiàn)預測面積與實測面積之間存在著差異性。另外，我國相關(guān)法律法規(guī)還沒有得到進一步的完善，技術(shù)水平無法跟上時代發(fā)展的步伐，一部分特殊建筑在進行建設的時候缺乏技術(shù)支持，最終就會導致預測面積和實測面積之間存在著較大的差異性。

2.3 施工過程所產(chǎn)生的差異

在進行施工的時候，并沒有嚴格的按照施工圖紙進行施工，甚至還會出現(xiàn)比較嚴重的違規(guī)操作，從而就會導致預測面積和實際測量面積之間存在著較大的差異，甚至還無法保障房屋的質(zhì)量和安全。

2.4 竣工后公用空間變更

為了能夠滿足人們生活的基本需求，建筑內(nèi)往往會存在著公共空間，比如消防室、車庫以及地下室等公共場所，一旦公共場所在設計方面出現(xiàn)變更，就會縮小或增大分攤面積，也會導致預測面積和實測面積之間出現(xiàn)差異。

3 減少房屋預測面積與實測面積差異的措施

3.1 統(tǒng)一房屋面積計算原則

為了能夠從根本上消除房屋預測面積和實測面積之間的差異，必須要統(tǒng)一房屋面積的計算規(guī)則，尤其必須要對房屋權(quán)屬的認定等重要因素，將房屋測繪面積精確到各個分戶。為了能夠保障所有住戶的合法權(quán)益，必須要真正的做到公平、公正，房屋測繪面積測算的精度和分攤合理性顯得更為重要，相關(guān)部門必須要予以重視，出臺相關(guān)政策支持，才能夠有效的減少預測和實測之間的差異。

3.2 做好陽臺實測尺寸的準確計算

陽臺主要就是指有維護結(jié)構(gòu)以及與房屋相連可以活動和利用的房屋附屬設施，必須要將其分為非封閉陽臺和封閉陽臺，在進行陽臺處理的時候，往往都會結(jié)合底板的水平投影面積進行面積測量，這種測量方法并不科學，應該以圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積為準，從而才能夠保障計算數(shù)據(jù)的準確性和科學性。但是，對于封閉陽臺來講，必須要嚴格的按照相關(guān)規(guī)定和標準為準，我國房產(chǎn)測量規(guī)范中并沒有做出明確的規(guī)定。在進行實際操作的時候，陽臺計算一半是否應該和現(xiàn)狀進行有機的結(jié)合，如果陽臺規(guī)劃并沒有封閉，應該按照其一半面積來計算，如果規(guī)劃封閉現(xiàn)狀未封閉則應該按未封閉處理計算的一般面積為準。

3.3 做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測繪

虛擬分割主要就是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其以大型商場和辦公用房作為明確的分割，并且以小型單元進行銷售。每個單元并沒有實際的圍護，主要就是以界定的形式對其進行分割和圍合成特定的空間，每個單元能夠進行獨立使用，并且具有獨一性的編號。虛擬分割小型單元符合物權(quán)法內(nèi)規(guī)定物權(quán)的基本要求，權(quán)利人能夠依法對其進行直接支配和安排它的權(quán)力，符合我國相關(guān)規(guī)定和標準，能夠根據(jù)基本單元進行登記。房屋基本單元主要就是指對現(xiàn)有固定界限以及唯一的編號房屋等特定空間。在進行實際測繪的時候，必須要嚴格的按照相關(guān)規(guī)定和標準對每個測量單位進行界定測量和面積測算，并且最終以虛線作為表示。

3.4 建立一支高素質(zhì)的測量隊伍

測繪工作本身就是一項對技術(shù)和專業(yè)性要求比較高的工作，不僅需要對建筑設計的知識和建筑圖紙相關(guān)設計有著較深的了解，還必須要掌握房屋產(chǎn)權(quán)管理以及審批等知識。測量工作人員作為房屋面積測量的主體，其本身的綜合素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平會直接影響到測量結(jié)果的準確性，必須要不斷的提高測量工作人員的測量水平，打造一支高素質(zhì)的測量隊伍，才能夠有效的減少預測面積和實測面積之間的差異，主要可以從以下幾個方面加強。其一，必須要不斷的加強測量工作人員的培訓工作，不僅提高其專業(yè)水平，還必須要提高其業(yè)務熟練程度，從根本上提高測繪結(jié)果的準確性和工作效率。其二，必須要提高測繪人員的職業(yè)道德水平，提高測繪人員的責任意識，能夠認清測量工作的重要性，從而才能夠嚴謹?shù)膶Υ郎y繪工作，避免出現(xiàn)違規(guī)操作，不會因為私利而私自的修改測量結(jié)果。其三，必須要制定科學、合理的管理制度，房地產(chǎn)行業(yè)必須要建立內(nèi)部的管理制度，不斷的完善激勵機制，并且將其與測繪人員的利益進行有機的結(jié)合，才能夠明確責任，調(diào)動測繪人員的積極性和工作熱情，從根本上提高測量工作的準確性。

建筑行業(yè)作為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，必須要不斷的提高房產(chǎn)預測面積的測繪工作，減少預測面積與實測面積之間的差異，才能夠從根本上保障廣大消費者的合法權(quán)益，最終才能夠提高我國建筑行業(yè)的競爭力和品牌形象，不僅能夠促進我國建筑行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，還有助于我國和諧社會的構(gòu)建。

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