房產(chǎn)稅PK囤房保值+囤房養(yǎng)老

董登新

近期，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿在接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅有兩大功能：第一個(gè)就是降低房價(jià)、壓低房價(jià)，抑制住房投資性需求，特別是投機(jī)性需求。第二個(gè)就是健全地方主體稅種，增加地方政府財(cái)政收入。

你認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)嗎？

很顯然，如果我們不了解中國人炒房囤房的原因，或者不了解中國房價(jià)只漲不跌的原因，那么，房產(chǎn)稅能降房價(jià)的說法，就是缺乏依據(jù)的，甚至是錯(cuò)誤的。

正如筆者前段時(shí)間寫的一篇文章中所講的：中國房價(jià)漲跌，只看M2增速的高低，而不會在意加息、限購或限貸，也不會在意開征房產(chǎn)稅。實(shí)際上，中國房價(jià)漲跌只是一種貨幣現(xiàn)象，在GDP從10%以上降至6.5%左左時(shí)，如果M2增速仍保持在13%左右，那么，中國房價(jià)仍將是“只漲不跌”的大趨勢，而且老百姓“囤房保值”、“囤房養(yǎng)老”的投資理念就不會輕易改變。

道理很簡單，中國的房價(jià)經(jīng)過貨幣大水的浸泡，必定隨M2存量“水漲船高”。相反，如果M2增長速度隨GDP回落，并能將M2增速降至10%以下，并維持下去，則房價(jià)必然低頭，而且囤房保值、囤房養(yǎng)老的功能就會弱化，房價(jià)就會因供求關(guān)系而回歸。M2是房價(jià)低頭的唯一動能。從這一意義講，其他因素對中國房價(jià)的大方向、大趨勢不會產(chǎn)生明顯的影響，包括單純開征房產(chǎn)稅。

美國人為什么不炒房、不囤房？稅制只是其中一個(gè)因素。然而，美國稅制對炒房、囤房行為卻具有十分有效的約束作用。因?yàn)槊绹粌H設(shè)立了房地產(chǎn)稅（不動產(chǎn)稅），更設(shè)置了房產(chǎn)類資本利得稅，尤其是還開征了遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈與稅。這是一套完整的“富人稅”制度，在美國囤房，實(shí)際上就是為國家稅收作貢獻(xiàn)。

經(jīng)常有人講，美國人吃的便宜、穿的廉價(jià)、行的便利，但在“吃穿住行醫(yī)”中，它的“住”和“醫(yī)”的成本極高，因?yàn)槊绹说摹爸苯佣悺必?fù)擔(dān)很重。何為直接稅？不可轉(zhuǎn)嫁的稅負(fù)，比方，個(gè)人所得稅、資本利得稅、財(cái)產(chǎn)贈與稅、遺產(chǎn)稅等。這也是美國稅制的主要特點(diǎn)之一：重個(gè)人稅，輕企業(yè)稅。

此外，在美國，只有65歲以上的老人，才有資格享受社會醫(yī)療保險(xiǎn)給付；而65歲以下的人群醫(yī)療支付，則只能依靠雇主提供的團(tuán)體健康保險(xiǎn)，或是個(gè)人購買的商業(yè)健康保險(xiǎn)。因此，房、醫(yī)、稅成為美國人生活與工作的三座大山（最高成本）。

其實(shí)，中國富人移民美國，主要是通過給美國政府“補(bǔ)稅”的方式，換取美國政府“贈予”的社會福利。這或許也是一種等價(jià)交換。當(dāng)然，如果是65歲以上的窮人移民美國，則可以享受美國窮人的低保（SSI）和醫(yī)療救助（Medicaid），還有食品券、老年公寓。

話說回來，美國人“住”的成本高，不僅指房價(jià)高、房租貴，而且房子的持有成本更高，因?yàn)槊绹鴦诠こ杀举F，對于“積木結(jié)構(gòu)”的房子而言，最大的持有成本可能是三、五年一小修，八年、十年一大修，還有房前屋后的環(huán)境維護(hù)、物業(yè)管理，以及每年繳納的房地產(chǎn)稅，都需要不菲的持房成本，因此，美國人不囤房，也不炒房，也有這方面的原因。

從美國房產(chǎn)稅征繳方法來看，其課稅對象是房地產(chǎn)總價(jià)值（地產(chǎn)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值），每年征繳一次。在每年征繳房地產(chǎn)稅時(shí)，地稅局都必須對該房屋的地價(jià)和房價(jià)進(jìn)行重新評估。美國地價(jià)與房價(jià)一般變動規(guī)律是：地價(jià)總體上是上漲的，但房價(jià)卻因折舊而下降。

反觀中國稅制，我們是社會主義國家，個(gè)人輕稅負(fù)是社會主義優(yōu)越性的體現(xiàn)，因此，中國稅制的主要特點(diǎn)之一：重企業(yè)稅，輕個(gè)人稅。在中國，個(gè)人稅種只有個(gè)人所得稅，我們沒有開征股票類、房產(chǎn)類資本利得稅，也沒有開征房產(chǎn)稅，更沒有開征遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈與稅，因此，我們試圖通過開征單一的房產(chǎn)稅來打壓房價(jià)的想法，是不切實(shí)際的，也是不管用的。

道理很簡單，房產(chǎn)稅屬于間接稅，它可以轉(zhuǎn)嫁給實(shí)際消費(fèi)者，即租客。在中國，如果開征房產(chǎn)稅，則一定會推高租房成本或房租水平，這將使大批以租房為主的人群遭受更大的購房壓力，最后可能形成“租房不如買房”的政策效果。因此，在中國開征房產(chǎn)稅的結(jié)果，可能不是打壓房價(jià)，而是加劇囤房行為，進(jìn)而繼續(xù)推升房價(jià)和房租。

由此可見，如果我們只是單純地開征房產(chǎn)稅，而不再設(shè)置房產(chǎn)類資本利得稅（當(dāng)然，也可并入個(gè)人所得稅征繳）、財(cái)產(chǎn)贈與稅、遺產(chǎn)稅，則無濟(jì)于事，人們照常會炒房、囤房，房價(jià)照常會剛性上漲。因?yàn)楸３?3%左右高增長M2，仍會助推房價(jià)“水漲船高”。

眾所周知，20世紀(jì)80年代，中國富人的標(biāo)桿就是“萬元戶”，它是私有經(jīng)濟(jì)首次松綁的結(jié)果；90年代，中國富人的標(biāo)桿就是“楊百萬”，它是債市和股市全面放開的結(jié)果；2000年后，中國富人的標(biāo)桿變成了“千萬不算富”，而且有一部分中等收入以上的城鎮(zhèn)家庭都擁有了兩套住房，這是房地產(chǎn)大開發(fā)、資產(chǎn)泡沫化的結(jié)果。社會財(cái)富觀的這一深刻變化過程，首先是改革開放、國民收入大幅提高的結(jié)果，同時(shí)，它也是快速工業(yè)化、房地產(chǎn)大開發(fā)，以及積極的貨幣政策一起驅(qū)動GDP狂奔的必然結(jié)果。

尤其是全球性金融危機(jī)爆發(fā)以來出現(xiàn)的中國“資產(chǎn)荒”，一方面反映了國民收入提高帶來的巨大理財(cái)需求，以及百姓“理財(cái)無門”、“保值困難”的焦慮及尷尬；另一方面，4萬億救市計(jì)劃推出，老百姓只能被動地選擇炒房、囤房，它將“囤房保值”與“囤房養(yǎng)老”結(jié)合起來。

事實(shí)上，中國囤房增值的黃金期是1998年至2010年期間，凡是在這期間所購商品房，其房價(jià)漲幅至少已翻番，有的甚至上漲三、五倍以上。但從2011年開始，中國房價(jià)漲幅相對放緩，但囤房保值的功能卻依然有效，它足以對沖通貨膨脹及貨幣購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)，并可阻止家庭財(cái)富縮水。以高校教授為例，除了自住房，如果一輩子不囤房，則十多年前的50萬元存款，到今天也就是50萬元+存款利息。但若在十年前將50萬元通過按揭貸款換購兩套商品房，那么，十年前的50萬元，今天可能變成了500萬元，這就是囤房的財(cái)富效應(yīng)。

另外，在創(chuàng)業(yè)界曾流行一則心酸的笑話：十年前，深圳某打工者將一套自住商品房賣掉后，自己去創(chuàng)業(yè)打拼，而且創(chuàng)業(yè)成功，創(chuàng)業(yè)十年后，他決定賣掉企業(yè)，他用賣掉企業(yè)的錢，剛好買回了十年前賣出的那套舊房子。這或許是傳說，無法核實(shí)，但它卻讓人們得出了創(chuàng)業(yè)不如囤房的錯(cuò)誤結(jié)論。

近幾年，A股市場還出現(xiàn)了另一種傳奇。據(jù)說，一些瀕臨退市的A股公司，在主業(yè)繼續(xù)虧損的情況下，只要拋售幾套公司持有的商品房或門面，就可以扭虧為盈，進(jìn)而規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在北京和上海擁有N套商品房的上市公司，一套房的價(jià)值可能上千萬，只要公司一直有房賣，就可以死不退市。

由此可見，這種社會囤房的財(cái)富效應(yīng)早已深深地烙在了老百姓心田，不會輕易改變，除非房價(jià)暴跌下來。然而，如果真的房價(jià)暴跌，它將會引發(fā)一場危害遠(yuǎn)大于股災(zāi)的社會動蕩，全體中等收入以上的城鎮(zhèn)家庭將面臨一場財(cái)富浩劫與災(zāi)難，國民經(jīng)濟(jì)將受到巨大沖擊。例如，20世紀(jì)80年代末期的日本，以及90年代末期的我國香港地區(qū)。

因此，當(dāng)今中國房價(jià)調(diào)控的最佳方式和對策，就是“以時(shí)間換空間”，讓房價(jià)長期滯漲，而不是短期暴跌。不過，只要貨幣存量（M2）的增速保持在13%左右、不跌破10%的增速，那么，中國房價(jià)就絕不會低頭。但是，投資者務(wù)必記住：當(dāng)M2增速跌落至10%以下，并成為新常態(tài)時(shí)，則房價(jià)必定會回頭，這是一個(gè)漸進(jìn)的過程。它不會讓房價(jià)暴跌，但隨著M2收緊、貨幣購買力不斷提升，則樓市泡沫就會慢慢化解，房價(jià)就會自動平復(fù)下來。